70城房價指數(shù)：上海新房持續(xù)領(lǐng)漲

今天公布房價指數(shù)：2025年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降。

數(shù)據(jù)分析：環(huán)比下跌 銀十成色不足

特點

1

新房上漲城市數(shù)量增加1個。

新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有6個，比前期增加1個；二手住宅環(huán)比全部下跌。雖然一些城市價格指數(shù)上漲，但上漲的幅度最大的也只有0.3%，基本屬于小幅波動的狀態(tài)。大部分城市依然面臨房價下跌的壓力。

特點

2

同比跌幅略有擴(kuò)大，上海同比漲幅始終領(lǐng)跑全國。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.0%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅與上月相同。

上海房價上漲除了本身城市競爭活力強(qiáng)外，結(jié)構(gòu)性因素不可避免，豪宅價格上行帶領(lǐng)房價不斷向上。

特點

3

二手房壓力依然大。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.4%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降5.2%，降幅擴(kuò)大0.2個百分點。業(yè)主心態(tài)波動明顯，市場止跌信號不明顯，政策效應(yīng)過后再度回到原先運(yùn)行軌道。

上海市場分析

新房穩(wěn)定上行 二手仍有壓力

10月上海新建住宅成交面積39.8萬平方米，環(huán)比減少27.0%。基于月初的長假，樓市上半月呈現(xiàn)低開走勢，最少的一周成交量才4萬多平方米，幾乎是平時的三分之一。隨著正常工作節(jié)奏的恢復(fù)，成交緩慢爬坡，最后一周翹尾現(xiàn)象意外落空，交易總量還不到10萬平方米。

從成交前十榜單中可以看出，10萬+的豪宅成交溫度回歸正常。榜單中有3個10萬+的項目，比9月減少3個。不過豪宅的天花板似乎一直在不斷刷新，上月位于榜首的樓盤是黃浦淮海中路板塊的高福云境成交均價已經(jīng)超過了20萬元/平方米，為214963元/平方米。基于此，上海新房的漲幅和前期一致，144平米以上的大戶型繼續(xù)保持較快漲幅。

10月上海二手住宅成交1.68萬套，環(huán)比減少6.93%，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，一直到12號網(wǎng)簽才出現(xiàn)破千套的現(xiàn)象。從成交活躍度來看恢復(fù)正常工作節(jié)奏后和9月相當(dāng)，同樣只有3天出現(xiàn)網(wǎng)簽破千套的現(xiàn)象。整體來看，基本延續(xù)9月的節(jié)奏和狀態(tài)。

從成交熱點來看，10月低總價的房源成交占比快速擴(kuò)大。300萬以內(nèi)的房源占比提升到69.19%，今年大部分時間占比在60-64%區(qū)間內(nèi)波動。所以價格方面還收到結(jié)構(gòu)性影響，指數(shù)繼續(xù)下跌，不過跌幅比上期收窄0.1個百分點。

后市展望：回歸平穩(wěn) 自我修復(fù)

從10月的土拍結(jié)果可以看出，房企對后市的預(yù)期有所調(diào)整。目前除了個別紅盤還有不錯的銷售業(yè)績外，大部分項目在四季度會回歸平淡。

近期政策面和消息面也處于平靜期，市場活躍程度取決于自身供求多少。當(dāng)然，也能看到一些好的舉措，比如上海舊改速度不慢，而且“房票”制度有更多區(qū)在試點，新房二手房都會有新的交易機(jī)會，預(yù)計后續(xù)在成交量上會保持平順。