樓市一周：月初低開 剛需豪宅成交均失速

【 市 場 關 注 】

• 中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果顯示：對下季房價，9.1%的居民預期“上漲”，55.6%的居民預期“基本不變”，23.5%的居民預期“下降”，11.8%的居民“看不準”。至此，已連續兩個季度居民對下季房價預期“上漲”的人數不足10%。

• 近日住房城鄉建設部召開黨員干部大會會議強調，要在推動高質量發展上下功夫。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給，推動房地產高質量發展。

• 浦東新區高橋鎮三岔港區域近日公示專項規劃草案，將建設總占地面積32.22萬平方米的翡翠山生態景觀工程。該人工山脈主體高度約50米，頂部規劃的景觀建筑"江海樓"地上高度約49米，整體構筑物總高程接近百米。工程所在的三岔港地塊位于長江、黃浦江與蕰藻浜交匯處，定位為"上海之門"重要組成部分。

• 廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平在公開研究報告中表示，“十五五”時期，在住房支持政策的作用下，房價進一步下跌的幅度可能有所收窄。預計平均每年新房價格同比下跌1%，二手房價格同比下跌2%，跌幅較“十四五”時期分別收窄1.5和2.5個百分點。

【 一 周 綜 述 】

上周成交進一步下滑，據上海中原地產數據顯示：上周（11.3—11.9）新建商品住宅成交面積5.33萬平方米，環比減少46.16%。

上周全市成交都表現不佳，沒有一個區交易超過1萬平方米。大浦東雖然成交繼續排名第一，但面積僅縮水到8693平方米，而平時成交基本在1.5萬平方米水平。排名第二的是金山區，平時該區成交排名處于下游位置，成交量也不高，主要是區域內部消化，排名上升的反差現象進一步說明市場交易活躍度較低。盡管成交量銳減，但沒有一個區成交掛0，即便平時交易很少的長寧上周也有近1千平方米交易，說明市區交易總能挖到需求。

成交結構上出現大逆轉，前期活躍的豪宅產品大幅縮水。成交前十榜單中10萬+的樓盤只有2個，比前期減少3個，位置上也是一頭一尾，和以往多聚焦在靠前的位置不太一樣。當期3-6萬元/平方米的首次改善產品有6個，也是最近幾周數量最多的一次。

基于首次改善項目交易大幅增加，成交均價進一步下行，為69225元/平方米，環比下跌7.76%。均價連續下跌兩周，不過總體上仍在合理區間內運行。

上周供應大幅跳水，入市僅1.60萬平方米，環比減少80.75%，這個也是供應連續下行的第三周。入市的項目為老西門板塊的綠城黃浦ONE和北蔡的綠城上海逸廬。兩個項目供應分別是56套和40套。均價分別為17萬元/平方米和11.41萬/平方米。近期豪宅類產品供應有所減少，尤其是單個項目推盤量較為保守，雖然可以通過減少供應保持較高去化率，從側面反應出，市場整體降溫的背景下，豪宅也難長期保持一枝獨秀。

月初供求處于低位并不意外，近期市場交易氛圍并不高。成交前十榜單中已經連續2周沒有出現簽約過百套的樓盤就是很好的證明。另一原因是近期高端住宅成交速度放緩，無法支撐起市場交易。近期一些豪宅認籌很少看到全部去化的樓盤，不少項目也開啟多樣的營銷活動，能感受到市場的疲憊。后續按慣例成交會有反彈，但剛需和豪宅均沒有亮點樓盤持續提升市場興奮的前提下短期成交難有穩定表現。