取證 | 深圳千萬級豪宅圈又沸騰了！

上海“海上印”的四開四罄、“譽靜安”、“譽濱江”的好評如潮、廣州翡麗甲第創內開當天去化90%、開盤當周21.2億元的好成績……

這兩年，保利置業在高改這條賽道上【做一成一】的營銷成績讓全行業都刮目相看。

同樣，今天取證的深圳千萬級現象級紅盤——保利瑧譽，是保利置業高端產品體系的再次證言：

8月首批開盤即售出23億元，去化率達96%，用熱銷證明實力！

今日二批次備案價10萬/平，用產品力為市場定價！

穩扎穩打，開盤即紅。市場給出的反饋，已經足夠說明：不是運氣，而是確定性。

當前這一輪的深度調整，讓房地產行業重新回到理性——

回到土地、回到產品、回到人群、回到城市脈絡。

在市場逐漸理性化的背景下，客戶不再被短期刺激所左右，資金流向也更加精準與審慎。

高端改善市場異常清醒：誰真正理解生活、理解城市、理解客戶，誰才擁有被選擇的資格。

為什么千萬級客戶會選擇【保利瑧譽】，表面上看似偶然，但在炸天團看來，實則遵循一套清晰而精密的邏輯。

今天，炸天團試圖站在行業視角從三個維度解讀這一紅盤現象——土地與客群的精準研判、超越尺度限制的產品力、以及在不確定市場中的確定性營銷。

01

讀懂土地，更讀懂人

優秀的項目從來不是“蓋出來的”，而是判斷出來的。

熟悉深圳的朋友都清楚，瑧譽所在的板塊，是深圳真正意義上的“價值高地”。

首先，它是不僅是高能級的深圳西部中心，更是國家級戰略前海的重要組成部分，戰略能級非常確定；

其次，商業、教育、生活成熟度高。然而板塊內新房供應稀缺，尤其是高端改善型產品更是鳳毛麟角。

再者，板塊的自然資源稟賦也是極為優越的，擁有“永久無遮擋一線海景”，這種稀缺性是無法復制的。

更關鍵的是，這片地塊與企鵝島緊密聯動——這不僅僅是一塊土地，更是未來高凈值科技人才的生活核心。

企鵝島效果圖

要知道，企鵝島可是要代表深圳、粵港澳大灣區乃至整個中國先進水平的的世界級科技名片。

今年首批騰訊 3.8 萬員工已入駐企鵝島，未來還將持續增加至8萬-10萬高精尖人才，而保利瑧譽距離騰訊總部僅約1 公里。

騰訊總部辦公區效果圖

這意味著什么？

這片土地，不需要去“制造需求”，它本身就具備需求涌動的邏輯。

但真正高明的是保利對地塊的理解方式：

面對有限土地資源，很多開發商會選擇“堆密度、上戶型、拼數量”，追求總銷售額最大化。

但，保利置業卻選擇了另一個方向——純四房、純粹社區、只做改善。

當然，選擇背后其實是保利置業一直在研判一個更本質的問題：

來這里的人，到底需要怎樣的生活？

—— 需要圈層，而不是密度。

—— 需要空間，而不是堆疊。

—— 需要歸屬，而不是占有。

而這些，在保利置業深度客戶研究中被進一步驗證：

新銳科技家庭對橫廳、高互動生活場景需求顯著；

改善客群對靈動空間、收納系統、動靜分區有清晰偏好；

成熟城市客群對“生活方式場景感”的要求更強。

在戶型設計上，瑧譽從最初風車型改為十字型布局，使75% 戶型面向西南海景。這不僅是設計優化，更體現了對城市價值與生活場景的深刻洞察：

城市中心的奢侈，不在于面積，而在于視野與精神場景。

是的，好的產品不是造出來的，是“讀出來、聽出來、問出來”的。

02

小地塊，也能做出“大生活”

在具體產品打造過程中，瑧譽的團隊也花了一番心思。

在不到1萬㎡的土地上，瑧譽沒有選擇“擠牙膏”式排布，而是以立體化、酒店化、藝術化、功能化四維破題，重新定義高密度城市的居住可能。

其中，瑧譽的立體化破題邏輯在于——不是建筑往高里蓋，而是讓生活向上走。

通過立體垂直園林、立體泛會所、架空層泛空間的復合設計，實現“小社區、大生活”的魔術轉變。

瑧譽借鑒新加坡“垂直森林”理念，打造了懸浮于空中的濱海綠洲；約1800㎡雙層藝術會所，涵蓋行政酒廊、天空吧、藝術長廊等8大功能空間。

除了空間上立體，在動線上也是立體的——地面+架空層+地庫三重歸家系統，讓每一次回家都成為一場情緒轉換的儀式。

當然，這樣的設計思路其實在豪宅圈早已被反復驗證，比如被綠城列為一號作品的潮鳴東方，再比如金茂有史以來最高端的產品金茂璞元。

目前豪宅圈的另一大流行趨勢就是用奢侈酒店的設計理念打造產品，而保利置業一直是這一趨勢的引領者。

據說，瑧譽在設計上對標的是迪拜LANA酒店。

迪拜LANA酒店

是的，就是那個以“潮奢、藝術、前衛”的度假生活方式，而備受全球高凈值人群追捧的全球最新潮奢高端酒店。

仔細研究瑧譽，我們可以直觀感受到迪拜LANA酒店對項目設計風格的影響。

比如對比迪拜Lana酒店與瑧譽大門，在設計靈感上有很多的異曲同工之妙，很多人看到這個門頭的第一眼就已經被淪陷了。

上： 迪拜Lana酒店大門；下：保利瑧譽大門

的確，這樣的歸家儀式感也太能提供情緒價值了。

瑧譽接待大堂示意圖

而設計師在整個社區園林營造上，也是努力營造出度假酒店般的氛圍：

以“藝術品級”思維，提出“超級尺度、超級臥底、超級體驗”三大關鍵詞，將景觀與園林深度融合；

瑧譽會所中庭IMAX巨幕飛瀑劇院示意圖

將“劇院”的公共藝術建筑載體拉到生活場景中：雙層立體會所+10米高疊水+藝術長廊，讓業主實現歸家即度假的體驗。

瑧譽30米藝術走廊示意圖

更驚艷的是，瑧譽還做了兩件全深圳都罕有的事：

配置“行政藝術酒廊”，這是奢侈酒店才有的專屬服務；

瑧譽行政藝術酒廊示意圖

打造“天空吧”，以游艇甲板為靈感，直面海景與企鵝島天際線。

瑧譽天空吧效果示意圖

如此高規格的配置，其實已經不僅僅是社區設計，而是一種微型生活城邦的打造，體現了保利置業在“生活美學家”戰略下的產品哲學——將藝術、度假、社交與居住融為一體。

03

做戶型，真的太敢了

如果說會所是項目的“面子”，那戶型，就是這個項目真正的“里子”。

當炸天團第一次拿到瑧譽的戶型圖時，腦子里只蹦出三個字：

太敢了！

先看產品邏輯。

整個小區，戶型僅有約115㎡、123㎡、138㎡、143㎡四個面積段。

沒錯，全部都是四房。

沒有任何“剛改”“小三房”的妥協選項，瑧譽從一開始就決定——要做一個純粹的高端改善社區。

這不是拍腦袋的沖動，而是經過大量調研與推演后的堅定選擇：

在一片產品同質化的市場中，他們反其道而行，用“全四房”去定義高凈值家庭的生活標配。

更妙的是，雖然都是四房，但每個戶型都有鮮明個性，彼此不“打架”：

• 有的主打超100%的高實用率，

• 有的主打無敵海景視野，

• 有的玩“4+X”的百變空間，

• 還有的用10米大橫廳直接碾壓一切想象。

每一款，幾乎都能精準擊中不同家庭的心趴上。

陽臺看出去的無敵海景與企鵝島

更有意思的是，瑧譽的戶型是“可成長的空間”。

它能隨著家庭結構變化自由演進，既能容納新生命的加入，也能留住父母的陪伴。一套房，覆蓋全生命周期的生活場景。

——這就是所謂的“空間的溫度”。

接著說創新。

瑧譽是深圳寶中新規后的首個落地產品，它敢，不止在理念上，更在技術上。

第一個硬核創新：50米超大翼展面寬。

傳統“王字型”飛機樓，翼展一般38米，寬一點做到41米，已經是行業天花板，瑧譽直接拉到50米。

什么意思？

這就相當于把一架國產飛機的翼展給拉長了1.4倍。結果就是——

通風更順，采光更猛，舒適度直接拉滿。

第二個，是核心筒的革命性改造。

以往樓型的核心筒都集中在中間，不僅公攤大，還導致私密性差、走廊擁擠。

瑧譽大膽打散，把電梯分散布局，實現了“類單梯入戶+實用化走廊”的高端體驗。

簡單說，就是住得更獨立、更安靜、更高級。

細節上也滿是創新驚喜。

作為寶中新規后的樣板項目，瑧譽幾乎把飄窗設計卷到了極致——800mm進深，幾乎能平躺一個成年人。

功能上更是花樣百出：

主臥飄窗變身大轉角休閑區；

收納飄窗藏進一個“800庫”；

廚房飄窗延展成操作臺；

只要你想，飄窗可以拓展出任何你想要的樣子，比如書桌、凈衣區、卡座... ...

一言以蔽之，瑧譽不是在造房子，而是在用“設計的極限”丈量人居的想象力。

04

在不確定的市場里，提供“可驗證的確定性”

當所有人都在喊情懷、喊生活方式的時候，瑧譽選擇了最“笨”但最有力量的方式：

把未來，提前做出來。

不是效果圖、不是虛擬漫游、不是模型，而是一比一實景展示。

客戶走進示范區的那一刻，就能看到：

• 材料是否真實

• 細節是否經得住觸摸
  

• 動線是否合理

• 空間是否有情緒

是的，實景是最強的信任構建。事實也證明，市場回報了這種“真誠”：

首批次開盤的全城轟動自不必贅言，而在二批次加推后，瑧譽的人氣和熱都也更上一層樓。

在炸天團看來，瑧譽沒有制造焦慮，也沒有制造“搶房情緒”。瑧譽只是摒棄掉那些營銷套路，把邏輯、價值、體驗講清楚。

在一個不確定的市場中，用可驗證的產品體驗創造確定性價值，這反而是一種稀缺能力。

05

保利置業的高改賽道

瑧譽的成功，并非孤例，而是保利置業高端改善戰略的一次集中體現。

近年來，面對行業與市場的深刻調整，保利置業一直在思考一個問題：

客戶真正想要的，究竟是什么？

是的，當物質極大豐富，人們內心的焦慮反而呼喚著更純粹的回歸。

保利置業給出的答案就是主動擁抱變化、讀懂城市、讀懂客戶，提出“生活美學家”的產品理念，打造生活與美學交融的心安居所。

為此，保利置業從物理空間到生活美學，從產品思維到美學思維，進行了一場價值維度的煥新重構：

不再以“面積大小”“配置多少”作為核心標尺，而是將更高維的“美學感知”“心安共鳴”納入產品打造的全流程，在行業品質競爭中開辟出獨特的美學賽道。

于是乎，在“美學生活家”這一產品理念指引下，保利置業這兩年的產品讓整個行業都在刮目相看。

比如上海海上印、蘭桂坊；香港沄璟；廣州翡麗甲第... ...

保利置業·廣州翡麗甲第

而深圳的瑧譽也可謂是“美學生活家”這一產品理念的集大成者，成為保利置業在高端改善市場的最新戰略樣本：

1. 讀懂土地與城市脈絡：選擇稀缺、價值高、潛力強的核心地塊

2. 深度理解客戶需求：通過調研、共創、迭代，實現產品與生活方式高度契合

3. 超越尺度限制的產品力：立體化、酒店化、藝術化、功能化打造“小地塊大生活”

4. 可驗證的營銷與價值傳遞：讓客戶通過體驗而非焦慮做決策

5. 行業戰略高度：以瑧譽為樣板，持續打造生活美學家高改賽道

瑧譽的紅盤，不是偶然，它體現了行業邏輯、城市格局、客戶理解和產品理念的多重共振。

而這，也正是保利置業在高改賽道上持續深化的核心能力與未來價值所在。

如今，伴隨著這些項目在全國各地的次第開花，共同構成了保利置業在核心城市的高端改善網絡，形成品牌溢價與市場認可的雙輪驅動。

結語

前不久，瑧譽鄰近的南街坊地塊被華潤+招商聯合體以總價86.4億元拿下，溢價率高達34.81%。

央企都在重磅押注，這其實就是明確的信號：

深圳西部濱海，正加速成為這座城市的“第二條天際線”。

而保利瑧譽，正站在這條天際線的起點。

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