華住大會看“大住宿”未來：酒店進化與公寓崛起的交匯點

在2025年華住伙伴大會上，創始人季琦并未急于回應投資者關于“行業是否內卷”“現在入場是否太晚”的焦慮，而是分享了他三年來走訪278個地級市、62個縣級市、77次深入三四線城市的實地觀察。通過腳步丈量中國，他得出一個清晰的結論：堅定看好中國、看好酒店行業、看好華住。

華住創始人季琦的演講，雖然聚焦于酒店，但其底層邏輯——對市場紅利的判斷、對供給側改革的執著、對體驗經濟的擁抱、對投資回報的重塑——無一不適用于正處爆發前夜的中國住房租賃行業，尤其是專業化、品牌化的公寓賽道。

本期，URI將立足全球住宿業視角，深度剖析當前現狀，并前瞻其未來發展趨勢。

01

全球鏡鑒：

中國“大住宿”的獨特機遇

季琦表示，縱觀全球酒店市場，歐美已進入“存量絞殺”階段。美國連鎖化率雖超60%，卻面臨供給老化、利潤攤薄的困境；歐洲受能源危機與政策波動影響，高端酒店入住率難以保障。東南亞、中東等新興市場雖具旅游紅利，卻受制于基礎設施薄弱與品牌能力不足。

URI觀察到，華住對歐美“存量絞殺”與新興市場“基礎薄弱”的判斷，在公寓領域同樣成立。歐美租賃式公寓（如MFR）是成熟的資產類別，但增長緩慢；而中國龐大的流動人口、高昂的購房門檻以及“租購并舉”的國策，共同催生了一個萬億級的品牌公寓藍海市場。

人口與政策紅利：與酒店共享的4億中等收入群體，同時也是品質租住的需求方。政策鼓勵下，保障性租賃住房與市場化租賃住房并行，為行業提供了前所未有的發展窗口；

基建優勢的賦能：高鐵網絡讓城市群聯系更緊密，不僅催生差旅住宿需求，也促進了核心城市與周邊城市的“職住分離”，為在價格洼地布局高品質公寓提供了可能；

供給側的巨大缺口：中國租賃市場長期由C端散戶房東主導，存在產品非標、服務缺失、租期不穩定等痛點。這與酒店業中“效率低下的單體酒店”處境高度相似，正是品牌公寓通過專業化、規模化、品牌化進行整合的絕佳機會；

產業支撐的共享：酒店業成熟的建材供應鏈、模塊化裝修和數字化管理系統，可以無縫或低成本復用于公寓項目，實現降本增效。

02

趨勢浪潮：

酒店與公寓的融合與分野

華住提出的三大趨勢，在“大住宿”背景下有了更豐富的內涵：

供給優化 效率倍增：

“散兵游勇”到“正規軍團”

酒店的改革路徑是“連鎖化”，將單體酒店納入品牌體系；

公寓的改革路徑則是“機構化”，將分散的房源或整棟物業，通過專業運營機構，轉化為穩定、可靠、有服務的租賃產品。未來最大的機會在于將“糟心租”變為“安心家”，這與酒店“將賠錢店變為賺錢店”的邏輯同源。

體驗為王 消費煥新：

“棲身之所”到“生活方式載體”

酒店的“體驗” 更側重于短期的、高濃度的“氛圍與服務”，如全季的茶香、桔子的設計感；

公寓的“體驗” 則關乎長期的、日常的“生活與社群”。年輕一代不僅為“住”付費，更愿意為安全、便捷、智能、社交的租住生活買單；

產品融合：這催生了“酒店式公寓”和“長住酒店”品類的繁榮。它們提供帶廚房、洗衣機的套房，滿足商旅長住客、城市新移民對“家”的渴望；

服務延伸：公寓可以借鑒酒店的標準化服務和會員體系，構建租客社群，組織活動，打造超越物理空間的歸屬感。

投資轉型 回報穩固：

“開發配套”到“核心資產”

過去，酒店和公寓都曾作為地產開發的配套或去化工具。如今，兩者都必須獨立盈利。酒店投資看重的是高周轉、高RevPAR（每間可用客房收入）。公寓投資的核心是穩定的現金流、高出租率、資產保值增值。其商業模式更類似于“運營驅動的實業”，需要通過精細化的運營管理，控制成本，提升租客滿意度和續租率，從而獲得長期、穩定的回報。

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華住之道的啟示：

公寓運營商的精進之路

面對復雜市場，華住的“三大硬功夫”為公寓運營商提供了絕佳對標樣板：

市場洞察 精準落子：細分戰場 精準供給

可以借鑒季琦的“三個市場”理論：

高收益市場（一線/強二線）：適合發展高端服務式公寓、白領公寓，滿足高支付力客群對品質和服務的極致追求；

沖規模市場（省會/重點城市）：是青年公寓、普通白領公寓的主戰場，通過標準化產品快速復制，搶占市場；

待挖黃金市場（產業新城、大學城、交通樞紐）：布局藍領公寓、人才公寓，解決特定人群的剛性居住需求，社會效益與經濟效益并存。

精益增長 品質為核：運營為王 科技賦能

標準統一：公寓更需要標準化的裝修、配置和服務流程，確保租客在任何項目都能獲得一致的良好體驗；

會員體系：構建公寓的“會員體系”——租客社群。通過APP實現線上簽約、報修、繳費、社交，提升粘性，驅動復購（續租）和轉介紹；

科技降本：應用智能門鎖、智能水電表、AI客服等，大幅降低人力和管理成本。借鑒酒店的“集采與模組化裝修”，是公寓實現規模化盈利的關鍵。

避坑 穩健經營：選址定生死 產品是核心

將季琦的“兩個三好”原則適配為公寓版：

選址三好：好區位（近產業、近交通、近配套）、好物業（產權清晰、結構合理）、好成本（租金或地價在模型內）；

產品三好：好設計（空間高效、符合目標客群審美）、好品牌（建立信任、降低獲客成本）、好服務（響應及時、創造溢價）。

酒店與公寓——大住宿時代的雙生花

華住立志成為“中國住宿業的基礎設施”，這個愿景同樣適用于未來的頭部公寓運營商。它們構建的將不僅僅是房間，而是一個涵蓋短期住宿、中長期租住、乃至生活服務的完整生態體系。

酒店的故事是關于“出行”的升級，而公寓的故事則是關于“居住”的革命。兩者正從不同的起點出發，在“體驗經濟”和“效率革命”的旗幟下匯合。

對于投資者和從業者而言，理解酒店業的成熟經驗，并將其創造性地應用于公寓這一更具潛力的賽道，將是在中國“大住宿”行業從“規模大”走向“品質強”的進程中，抓住下一波紅利的關鍵。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶