青浦約1.0容積率地塊再現(xiàn)，上海第九批次“土拍”清單公布

內(nèi)容摘要：上海第九批次“土拍”清單公布，青浦有兩幅地塊上榜，約1.0容積率地塊再現(xiàn)。

近日，上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告（九），即今年上海第九批次“土拍”清單發(fā)布。

本批次“土拍”共涉及浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、青浦區(qū)6個地區(qū)共計9幅國有建設(shè)用地（含組團(tuán)）。

其中，隸屬于主城區(qū)的有6幅地塊，分別為浦東新區(qū)1幅、楊浦區(qū)2幅、寶山區(qū)2幅、青浦區(qū)1幅。

這9幅地塊與各環(huán)線區(qū)位關(guān)系如下

內(nèi)環(huán)線以內(nèi)：無。
內(nèi)環(huán)線與中環(huán)線之間：1幅地塊，楊浦區(qū)。
中環(huán)線與外環(huán)線之間：3幅地塊，1幅為楊浦區(qū)地塊，2幅為寶山區(qū)地塊。
外環(huán)線與郊環(huán)線之間：2幅地塊，1幅為青浦區(qū)地塊，1幅是浦東新區(qū)地塊。
郊環(huán)線之外：3幅地塊，青浦區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)各1幅地塊。

今年第九批“土拍”總出讓面積約為28.92公頃（約433.8畝），單幅出讓面積最大的是寶山區(qū)的N120702單元B2-08地塊，出讓面積達(dá)5.60公頃。以行政區(qū)劃為單位，本次出讓面積最大的區(qū)域?yàn)闂钇謪^(qū)，2幅地塊合計出讓面積為6.94公頃。

本市擬于2025年10月下旬發(fā)布本次住宅用地出讓公告，11月下旬開始組織交易活動。

本批次“土拍”青浦區(qū)也有2幅地塊上架，1幅位于青西“高鐵之鎮(zhèn)”練塘，1幅位于青東主城區(qū)片區(qū)的徐涇。兩地塊總出讓面積約6.21公頃（約93.15畝）。

下面我們就來重點(diǎn)介紹一下青浦區(qū)的這兩幅地塊。

一、青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊

青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊，其四至范圍東至尤涇路，南至練葦路，西至尤松路，北至綠地。

21-01地塊隸屬于練塘鎮(zhèn)，擬出讓面積約3.72公頃（約55.8畝），容積率僅為1.05，這是繼青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)，朱家角鎮(zhèn)地塊后，青浦區(qū)再現(xiàn)容積率幾乎為1.0的超低容積率地塊。

根據(jù)這次官方發(fā)布的地塊推介圖則顯示，21-01地塊內(nèi)還規(guī)劃了菜場和養(yǎng)老設(shè)施。

21-01地塊距滬蘇湖高鐵入滬第一站練塘站直線距離約2.2公里，目前該高鐵站周邊正在推進(jìn)站前組團(tuán)規(guī)劃，總用地規(guī)模38.25公頃規(guī)劃。

21-01地塊東側(cè)為22-01地塊，同為低密度住宅地塊。

今年3月，青浦區(qū)舉辦的“高效賦能·共贏未來”2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會上顯示，21、22街坊總面積約8.13公頃（121.95畝），那么，我們推測22-01地塊面積約為4.41公頃左右。

21-01地塊應(yīng)該是練塘鎮(zhèn)近十多年來首幅普通商品房出讓地塊。

練塘鎮(zhèn)最近一次“土拍”估計要追溯至十幾年前了，我們查閱了上海土地市場展示的青浦“土拍”資料，相關(guān)資料僅展示至2008年，均未查閱到該鎮(zhèn)普通商品房地塊出讓信息。

那么，目前該鎮(zhèn)樓市什么行情呢？

21-01地塊西側(cè)為旭輝朗悅庭，資料顯示該小區(qū)于2014年竣工，目前二手房均價約1.2萬多元/平方米（僅供參考！）。

21-01地塊位于練塘鎮(zhèn)的東部，周邊除了練塘高鐵站，還配套有顏安中小學(xué)，練塘幼兒園和練塘社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

二、青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊

青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊，四至范圍東至北蟠龍港，南至徐民東路，西至17-06地塊，北至?xí)懵贰?/p>

17-05地塊擬出讓面積約2.49公頃，容積率為2.2。

本次公告圖則顯示，該地塊西側(cè)規(guī)劃了一幅商業(yè)或商辦用地。

該地塊所屬板塊最近一次“土拍”為2023年8月的西虹橋蟠東路西側(cè)18-01、18-03、18-04地塊，住宅部分（18-01地塊）容積率為2.0。當(dāng)時吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟(jì)、安徽置地等5家房企參與報名，最終由同濟(jì)通過搖號競得，成交價13.32億元，成交樓面價為30346元/平方米，溢價率高達(dá)9.66%

17-05地塊隸屬于虹橋主城區(qū)，周邊配套非常成熟。

交通方面，地塊北側(cè)除了既有的17號線蟠龍路站，其東側(cè)建設(shè)中的2號線西延伸蟠祥路國家會計學(xué)院站也已進(jìn)入試運(yùn)行階段，預(yù)計進(jìn)博會前開通運(yùn)營，是正宗的雙軌交樓盤。我們查閱進(jìn)博會官網(wǎng)獲知，今年第八屆中國國際進(jìn)口博覽會將于11月5-10日舉辦。

教育方面，周邊有公辦學(xué)校，實(shí)驗(yàn)蟠文幼兒園、徐涇第一小學(xué)、徐涇中學(xué)；民辦教育設(shè)施有世外學(xué)校（幼兒園至高中）、愛菊幼兒園。

另外，板塊內(nèi)還規(guī)劃了崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校，其位于徐涇鎮(zhèn)崧澤高架、蟠秀路西北，目前前期工作正在加速推進(jìn)中，該學(xué)校很可能委托上海中學(xué)管理（具體以政府公告為準(zhǔn)，本文解讀僅供參考）。

具體分析請查閱延伸閱讀：

重磅，崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校新建項目啟動招標(biāo)

商業(yè)方面，地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購物中心等。

可以想象，17-05地塊一定會成為本批次最熱門地塊之一。

截至目前，今年青浦區(qū)“公開”招拍掛的普通商品房地塊共計10幅地塊（數(shù)量以上海土地市場成交展示為參考，不含本批次兩地塊），總出讓面積約237317平方米（約356畝）

另外，今年青浦區(qū)協(xié)議出讓的普通商品房地塊共2幅，總出讓面積約32579平方米（約49畝），即位于青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)的J2-01、J7-01地塊。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準(zhǔn)。）

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來源：上海土地市場等
編制：大青浦房談