報告發(fā)布 || CBRE世邦魏理仕：三季度南京商辦市場，都有哪些看點？

2025年前三季度，南京經(jīng)濟在創(chuàng)新引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)升級的強勁推動下實現(xiàn)穩(wěn)健增長。辦公樓市場顯現(xiàn)韌性，以金融業(yè)為代表的企業(yè)新租與升級需求成為去化的主導(dǎo)力量，推動整體空置率穩(wěn)步下行。零售物業(yè)市場則迎來供應(yīng)小高峰，兩個新項目差異化入市且入駐率亮眼，在“首店經(jīng)濟”與存量調(diào)改的雙輪驅(qū)動下，市場對沉浸式體驗、場景化消費與品牌首進的需求持續(xù)增長，推動零售物業(yè)向多元化與精細化發(fā)展。

PART.1

供應(yīng)空窗助力去化
金融業(yè)需求引領(lǐng)復(fù)蘇

新增供應(yīng)：0萬平方米

凈吸納量：2.8萬平方米

空置率：28.7%

租金報價：108.4人民幣/月/平方米

2025年第三季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場無新增供應(yīng)。盡管進入供應(yīng)空窗，但市場活躍度溫和回升，需求端仍保持韌性，凈吸納量環(huán)比上升7%至2.8萬平方米。前三季度累計凈吸納量達6.1萬平方米，已超過去年全年水平。受此推動，全市整體空置率環(huán)比下降0.8個百分點至28.7%。

租金仍處下行通道，全市平均租金報價環(huán)比下降2.2%，至每月每平方米108.4元。新街口與河西等核心子市場的租金報價維持在每月每平方米113元左右。

從行業(yè)需求來源看，金融業(yè)于本季度顯著回暖，以24%的租賃面積占比躍居首位，需求主要來自保險和證券類企業(yè)的擴張與升級。第三方辦公服務(wù)運營商占比20%，位列第二，其中聯(lián)合辦公空間運營商表現(xiàn)活躍。專業(yè)服務(wù)業(yè)(15%)及房地產(chǎn)業(yè)(13%)需求穩(wěn)定，TMT行業(yè)占比為7%，多以中小型科技企業(yè)為主。

板塊活躍度方面，本季度河西板塊依舊領(lǐng)跑市場，占比達49%；新街口位居次席，占比35%。從成交結(jié)構(gòu)看，500平方米以下的中小面積段交易占比高達69%，凸顯中小企業(yè)仍是市場需求主力。搬遷類交易占據(jù)絕對主導(dǎo)，占比達81%，升級搬遷和基于租金性價比的跨區(qū)域置換是主要動因。

2025至2027年，南京寫字樓市場將有約90萬平方米新增項目交付，充沛供應(yīng)集中落地非核心商圈，一核多極商業(yè)布局有望逐漸成型。

CBRE南京辦公樓租賃交易負責人劉承陽表示：未來六個月，南京辦公樓市場預(yù)計將迎來約30萬平方米的新增供應(yīng)，都是位于河西板塊的優(yōu)質(zhì)項目。盡管河西等重點板塊將面臨一定去化壓力，但在金融、TMT及專業(yè)服務(wù)等行業(yè)穩(wěn)健需求支撐下，整體市場活躍度有望維持穩(wěn)定。作為長三角重要科創(chuàng)高地，南京持續(xù)吸引科技巨頭設(shè)立區(qū)域總部與研發(fā)中心，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，帶動多元化辦公需求增長。與此同時，人工智能、新消費等新興領(lǐng)域科技企業(yè)在本地加速發(fā)展，成為新的租賃需求。南京市也在積極探索商辦物業(yè)的復(fù)合利用，鼓勵兼容租賃住房、公共服務(wù)等業(yè)態(tài)，為存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了獨特路徑。產(chǎn)業(yè)升級與政策創(chuàng)新的雙輪驅(qū)動，將助力優(yōu)質(zhì)樓宇加快去化，市場在格局調(diào)整中孕育新的發(fā)展機遇。

PART.2

新項目差異化破局
存量物業(yè)調(diào)改煥新

新增供應(yīng)：19萬平方米

凈吸納量：18.4萬平方米

空置率：4.4%

首層平均租金：22.3人民幣/天/平方米

2025年第三季度，南京零售物業(yè)市場迎來兩個新項目開業(yè)，為市場帶來總計19萬平方米的新增供應(yīng)。其中，位于河西南部的金陵天地，體量約13萬平方米，定位年輕化與精品化，開業(yè)入駐率達100%，并引入超過40%的首店品牌，聚焦于高端餐飲、生活超市悅活里及運動數(shù)碼旗艦店。另一新項目為位于城南馬群的TOD項目健康大融城，體量約6萬平方米，當前入駐率達95%，招商以高性價比的中式餐飲為主，精準服務(wù)周邊社區(qū)客群。

新項目的高入駐率推動全市凈吸納量上升至約18.4萬平方米，空置率穩(wěn)定于4.4%。需求的活躍表現(xiàn)支撐租金基本面保持穩(wěn)定，全市商圈首層平均租金環(huán)比微降0.3%至每天每平方米22.3元。

三季度市場需求仍由零售和餐飲兩大業(yè)態(tài)主導(dǎo)，零售業(yè)態(tài)以49%的占比位居第一，其中，時尚服飾類需求旺盛，占比30%。奢侈品與設(shè)計師品牌表現(xiàn)尤為突出，集中入駐于上季度開業(yè)的金陵中環(huán)商場，包括Vivienne Westwood、Maison Margiela、Uma Wang等，明確了該項目的高端定位。運動戶外熱度不減， Fj?llr?ven北極狐、駱駝、Aria Leisure等國內(nèi)外品牌持續(xù)擴張。此外，美妝護膚品類占比8%實現(xiàn)顯著增長，LV美妝全國首店落戶德基廣場，Le Labo、Payot、Aesop等品牌也相繼進駐核心商圈。餐飲需求占比47%，以24%的中式餐飲和9%的咖啡茶飲為主力。中式餐飲聚焦于火鍋、烤肉與地方菜系；咖啡茶飲品牌多落位于次級商圈，如麒麟大口茶、Moon Ground等首店進駐景楓中心；金陵天地亦引入了多家首店茶飲品牌。

2025至2027年，南京零售物業(yè)市場將有約150萬平方米新增項目交付，充沛供應(yīng)集中落地非核心商圈，一核多極商業(yè)布局有望逐漸成型。

CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負責人王飛表示：未來六個月，南京零售物業(yè)市場預(yù)計將迎來約23.2萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于核心商圈的南京光環(huán)花園城，以及龍江、麒麟等非核心板塊的優(yōu)質(zhì)項目。三季度以來，南京消費市場延續(xù)了上半年的活力，“蘇超”賽事與假日經(jīng)濟催生的“票根經(jīng)濟”持續(xù)釋放消費動能，推動“觀賽+消費”的場景融合，文旅聯(lián)動趨勢日益顯著。面對競爭加劇的市場環(huán)境，開發(fā)商也紛紛借力本地豐富的文化與體育資源打造多元化消費體驗，并加快存量項目的升級改造。這些新項目與調(diào)改動作將共同為南京零售物業(yè)格局注入新變量，帶來新一輪發(fā)展動能，釋放更大活力。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法