上海外環外的明星板塊，扛不住了？

春申是上海外環外的明星板塊，以前憑借著次新+XQ優勢二手房賣得很高，沖上了10萬元/m2。

但是現在隨著外環外新開發區域和成熟板塊的增多，春申的傳統優勢正在遭到強勢分流。

春申是不是正在走下神壇？還值得買嗎？

春申景城是春申板塊有名的次新房，以前價格賣得奇高，上了10萬。

它們能漲價的一大原因就是次新+XQ的助推，在以前市場整體瘋漲的時候房價拉得很高。

之前那波行情就是次新+XQ帶頭領漲，房價整體偏貴，春申是其中之一。

春申是有名的XQ板塊，閔行實驗小學是大家公認的好學校，4個校區有3個都在春申，覆蓋了板塊大部分小區。

再加上對口的莘松中學，組成了閔行熱門的“小學+初中”雙XQ組合。

使春申成為許多重視子女教育家庭的優先置業選擇。

可是春申板塊以老破小、動遷房為主，帶電梯的次新商品房選擇余地不大。

春申景城是板塊少數的電梯次新+XQ的商品房之一，具有一定稀缺性。

春申景城、上海春城

然而春申的次新+學區優勢正在遭到外環外眾多新開發板塊的強勢分流，樓市地位出現了下滑。

隨著房齡逐漸走高，春申景城、上海春城、萬科假日風景等的“次新”標簽正在褪色，被板塊內和同是外環外的華涇、大虹橋、吳涇、唐鎮等眾多板塊分流了。

首先是春申板塊內部開發了不少新房，直接形成了分流。

比如越秀仁恒天樾園和、安高申隴院、綠城泌蘭園、中國鐵建萬科朗拾花語、保利海上印等。

有些新房跟二手次新房對口同樣的XQ，削弱了其次新+XQ原本獨有的優勢。

外部的競爭也很激烈，隔壁華涇開出的雍匯庭、嘉華嘉俊庭分流了春申的次新優勢；

大虹橋開發了大量商品房，是外環外新崛起的板塊，整體能級超過了春申；

包括南部的吳涇，也開發了不少商品房，借助大零號灣的規劃風生水起，又是一個新興板塊。

在眾多板塊強勢分流下，春申的樓市地位下降比較明顯，二手房的房價都出現了回調，相較高峰期跌了3-4萬。

比如春申景城湖濱晨韻的兩房成交均價僅6萬+元/m2，三房戶型在7.3萬元/m2：

春申景城MIDTOWN的大三房戶型成交還不到7.2萬元/m2：

可以說，春申以前憑借次新+XQ雙重優勢，房價曾經創下了神話。

但現在隨著外環那么多的新興板塊的崛起，這個優勢正面臨分流。

那么春申是不是要徹底走下神壇了呢？二手房有沒有觸底？未來能否保值？是否還值得買？

為了探討這個問題，我們對比一下板塊二手房與新房的售價、品質情況，再和外部板塊的跌幅、優劣勢進行綜合對比。

目前春申景城的二手房成交價兩房在6萬+元/m2，三房在7萬出頭，上海春城在5.6萬元/m2左右。

對比同地段、同XQ資源、售價在8.41萬元/m2的新房保利海上印，春申二手次新房明顯低不少。

也就是說，春申的二手價格跌到了新房以下，性價比非常高。

而且跟新房比，春申景城有小戶型總價可控的優勢，購買成本更低，次新小戶型有稀缺價值。

比如有不少70-100m2左右的兩房戶型，總價在500-700萬左右；

三房小至100-117m2，總價才800-900萬，相對新房總價很低。

新房戶型做得更大、價格也更高，總價也高。

春申板塊內部帶同樣XQ的新房以前開出來時價格有倒掛，對二手房有沖擊，但未來進入二手市場后影響沒那么大了。

而且春申有的新房漲價了不好賣，未來變成二手房還是貴，等于給現有次新房抬轎子。

比如安高申隴院賣7.68萬元/m2，開盤許久都沒能清盤，一面是價格高，一面是有維權，未來變成二手房可能也不好賣。

保利海上印賣8.41萬元/m2，價格更貴了，完全是在給現有次新抬轎子。

另外再跟其它外環外的競爭板塊相比，春申是否跌幅更大？優勢一點也沒有了呢？

其實相較莘莊、七寶的次新房，還有板塊內的非XQ次新房，春申的跌幅算小的，相對更保值。

相較2022年的高峰期，春申景城、上海春城、萬科假日風景、中城綠苑等跌了3-4萬元/m2。

而莘莊的好世鹿鳴苑、七寶的皇都花園三期都跌了5萬元/m2左右，跌幅比春申景城大。

即使是不帶XQ的中海寰宇天下跌幅也僅4萬元/m2，比莘莊和七寶跌得更少。

至于外部板塊的分流，春申的次新優勢受到了一定威脅，但是XQ優勢并沒有完全被分流走。

先來看看華涇，雍匯庭、嘉華嘉俊庭都是此前的高積分盤，雖然分走了一部分春申的次新買家。

但是這兩個小區對口的是華涇小學+位育附屬徐匯科技實驗中學，前一個在徐匯沒有梯隊排名，后一個是今年新啟用招生的完全中學，口碑有待驗證。

雍匯庭

大虹橋的次新房遍地開花，但在教育資源上就輸給春申了，只起到了一半的分流效果。

吳涇太遠離市區，很多工作在南閔行的客群都把房子買在了春申、莘莊。

春申處在上海市區和郊區的結合部，又處在上海成熟的西南地段，區位優勢比吳涇好很多。

春申吸收的購買力以閔行和西南片區的地緣客群為主，想離市區近，有XQ、帶電梯。

綜合對比下來，春申二手房的優勢并沒有完全被分流走，經過水分的擠壓后已經沒啥泡沫了，未來再次下跌的空間不大，板塊的綜合優勢還很明顯。

那么去掉水分后的春申二手房，現在在外環外是一個什么樣的站位呢？

通過對比我們發現，春申在閔行一梯隊XQ房中，一房掛XQ成本最低，兩房老破小自住成本最低，兩房/三房電梯商品房成本最低，包括未來供應的次新三房也是最低的，性價比最高。

閔行一梯隊公辦小學是閔實驗和七寶明強，在一梯隊掛XQ的老破小中，春申價格是最低的。

老破小以高興花園二三四街坊為例，掛XQ（閔實驗）的一房成交單價僅4.1-4.4萬元/m2：

而對口明強小學的老破小茂盛城市花園、蒲匯新村等成交價在6萬元/m2左右：

盛城市花園一期、蒲匯新村成交價

莘莊板塊對口閔實驗的莘松三村成交價在5.4萬元/m2：

春申非XQ（對口曹行小學）體現自住的老破小價格也是最低的。

以虹景苑為例，成交價僅2.6-3.3萬元/m2。

這個價格在閔行外環找不到，性價比非常高：

也就是說，在春申購買老破小不要XQ只自住，3萬元/m2左右就能解決，想要XQ只需4萬+元/m2，購買成本最低。

我們再來對比次新商品房，前面已介紹在春申景城購買一梯隊XQ電梯次新房的門檻是6萬+元/m2。

反觀七寶的皇都花園（對口明強小學），無論是一期、二期還是三期，成交價都比春申高：

皇都花園一、二、三期成交價

莘莊對口閔實驗（莘松校區）的裕興花園、東苑錦都花園都建于2000年前后，價格較高，折算成春申景城更新的房齡會更貴：

裕興花園、東苑錦都花園成交價

在未來次新房供應上，春申的次新房依舊是最便宜的，這個定位不變。

當前春申的新房售價在7-8萬元/m2，假設未來莘莊、七寶核心區都供應出新房，價格都接近10萬，二手次新會更貴。

經過一番對比，我們可以得出一個結論：

春申并沒有真正跌下神壇，而是經歷了一場價值回歸。

春申之前憑借著稀缺的次新+XQ優勢，房價被拉得很高，但是現在隨著外環外大量新開發板塊的競爭和分流，泡沫被擠走了，市場價格回歸到了理性。

在當前價位下，春申二手房具有很高的性價比和安全邊際，是外環沿線少數兼具XQ價值、居住價值和性價比的板塊。

無論是掛XQ的老破小，還是兼具XQ和居住品質的次新房，春申的入門成本在閔行一梯隊XQ房中最低，站位非常獨特。

對于重視子女教育又追求居住品質的購房者來說，春申依然是一個值得重點考慮的選擇。