仲量聯行發布《2025年第三季度成都商業及物流地產市場報告》

成都，2025年10月16日——步入2025下半場，延續上半年“穩”態，成都工業、消費、投資等關鍵領域展現較強的恢復動能；尤其是高技術制造業和新能源汽車產業鏈的快速增長，顯示出成都產業結構升級和新興動能培育的積極成效。甲級辦公樓市場：金融城供應持續放量，但需求端仍相對疲軟，租金持續承壓，精裝產品成短期去化關鍵。優質零售地產市場：新增供應暫停，購物中心主力店新舊業態更迭，空置率微升。物流地產市場：需求持續活躍，全市倉儲規模第二大的子市場——青白江的出租率達到99%的歷史峰值。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“第三季度，成都城市的軟硬件發展持續躍升。世運會的成功舉辦，彰顯了城市現代化治理水平和國際開放包容性，極大提升了成都的全球知名度和軟實力；下半年成都軌道交通多條線路陸續開通，總里程位居全國前四，中心城區交通可達性進一步提升，基礎設施配套更加完善。成都商業地產領域將迎來結構性機遇，部分領域機遇已然顯露。”

甲級辦公樓市場

金融城甲級供應持續，多元產品入市加劇全域競爭

第三季度，成都金融城板塊迎來東方希望中心二期項目交付，新增甲級辦公面積約9.2萬平方米。該項目的入市進一步加劇區域市場競爭壓力，推動金融城空置率攀升至33.9%，環比上升5.8個百分點。截至目前，成都甲級辦公樓總存量達到521.3萬平方米，全市空置率連續六個季度上升，截至季末報34.0%，環比上漲1.2個百分點，市場去化壓力持續凸顯。

乙級辦公樓與產業辦公資產仍處供應高位。前三季度，成都乙級辦公樓新增面積高達21.8萬平方米，產業辦公樓新增供應更是接近50萬平方米。乙級樓宇憑借低租金和高性價比優勢，持續從甲級市場分流成本敏感型租戶；而產業辦公則依托政策扶持和產業定位，精準吸引文創、科創類企業，進一步加劇對傳統商業辦公需求的分流。在此背景下，甲級、乙級與產業辦公三類產品同步放量，業主不僅面臨同質產品間的激烈競爭，更需積極應對來自不同品類辦公產品的替代性挑戰。

總部遷入遷出與內部換租持續活躍，互聯網需求溫和修復

成都甲級辦公樓市場持續呈現存量博弈的特征。某外資醫藥總部在高新區搬遷擴租，而另一互聯網企業因總部交付遷至新興板塊。甲級樓宇內部換租活動持續，搬遷活躍，新租與退租的面積相差不大。季內，成都甲級辦公樓凈吸納量錄得-0.2萬平方米。

三季度，成都甲級辦公樓新成交面積總量環比保持平穩，需求結構仍以金融業（26.6%）、科技互聯網（18.5%）和專業服務（15.6%）為主導。科技互聯網行業需求持續復蘇，本季新租面積突破3萬平方米，環比上漲13.4%。細分領域中，軟件開發和互聯網平臺企業表現活躍，人工智能與無人機等前沿科技類租賃需求首次躋身需求前列。盡管高新區作為科技企業聚集區，承接了大部分互聯網類需求，但區域內近34%的空置水平與企業普遍較低的租金預期，仍持續抑制租金反彈動力。短期來看，市場供需失衡態勢難以根本緩解，整體仍處于深度調整階段。

企業租金預期持續探底，精裝產品精準適配成去化關鍵

季內，成都甲級辦公樓市場租金下行趨勢延續。企業租賃成本控制意愿尤為強烈，平均賬面租金環比下降1.8%，季末收至76.1元/平方米/月。存量博弈仍是市場主旋律，仲量聯行成都商業地產部負責人江倩表示：“除降租外，成都市場業主正竭力強化對存量租戶的維系力度；對于因成本壓力考慮搬遷的租戶，多數業主提供‘樓內降級’的方案備選，引導其在樓內調整至價格更低的空間，并提供搬遷協助等配套服務，努力維持樓宇進駐率。”

“另一方面，產品適配成為市場競爭的關鍵”，她補充道，“針對500平方米以下的小面積需求，租戶偏好精裝交付，業主應積極提供模塊化、可定制的精裝辦公產品，并提供更靈活的租期選擇。此外，業主還可加強與第三方渠道的合作，建立快速響應機制以提升招商效率。總之，以精裝產品精準匹配細分需求，已成為業主在低迷市場中突圍的重要路徑。”

優質零售地產市場

主力店迭代，空置率短期攀升

三季度，成都優質零售地產市場暫無新增供應，全年供應迎來窗口期，預計全年僅有6萬平方米，處于低位。本季，最顯著的趨勢在于商業主力店迭代，傳統主力店的退租與新興業態的進駐折射出實體商業的結構性調整。

傳統商超吸引力減弱，由選品年輕化、配送即時化的新零售品牌替代。季內，招商大魔方的發到家超市及凱德天府的超市主力店相繼閉店。因全年票房承壓，影院業態同樣面臨挑戰，2024年成都全市票房收入同比下跌24.4%，凱德天府與錦城萬達的影院主力店均在本季停業。為應對市場變化，環球中心將部分影院區域改造為德云社西南首店，以互動性更強的文娛體驗吸引年輕客群。

在新消費推動下，一批新業態以大面積旗艦店進駐購物中心，逐步承擔起新一代主力店或次主力店的功能，并整合品牌資源，以大店、高能級門店展示品牌形象。

· 特色餐飲：融入蜀地民居風格、增設變臉表演的大型火鍋店如矮板凳等品牌相繼在購物中心開設800-1,000平方米門店，仁恒置地蔦屋書店原址亦由海鮮和牛火鍋店接檔；

· 戶外運動：361度旗下定位為“全民運動裝備站”361度超品、以及駱駝戶外生活館等高性價比運動裝備品牌拓店積極，香蕉攀巖、UpTennis等運動場館加快布局商場中庭或高區大型區域；

· 寵物業態：寵胖胖等兼具寵物零售與體驗的品牌，順應當下寵物經濟的火熱，提供寵物商品與服務空間；

· 復合業態：來福士廣場新開鹿島成都首家城市旗艦店，面積達1,500平方米，門店融合服飾、百貨、花圃和茶藝等業態，打造復合式消費空間。

受主力店退租影響，全市優質零售地產空置率環比微升0.2個百分點，收至11.7%。租金方面，奢侈品消費持續承壓，中端商場面臨調改壓力，新租價格已明顯回落，與存量租金不可同日而語。截至季末，成都優質購物中心首層平均租金報338.4元/平方米/月，環比下降1.9%。

非標商業+：小而美的商業試驗場

在傳統商業新增供應暫緩時，非標商業成為市場焦點，兩者互補共進，擴容成都商業版圖。據不完全統計，2025年前三季度，成都新開非標商業項目包括：城市運動商業公園“綠里Green Mille”、承載工業記憶的城市更新項目“中車源Stage”、依托福感寺遺址并保留唐宋古渠的文旅型商業“福感肆”以及電競主題項目“The Gate量子介”。多元主題定位成為非標商業破圈的抓手，瞄準目標消費社群的個性化需求，非標商業仍在增量競爭中，面臨不小的運營和盈利挑戰。

未來展望：地鐵線路加密提升中心城區商圈通達性

2025年9月17日，成都地鐵17號線二期與10號線三期同步開通運營，地鐵作為商業項目重要的客流動脈，其網絡擴展進一步強化交通對商業的賦能。17號線有效串聯起金楠天街、印象城、龍湖三千集等多個商業項目，實現項目與地鐵的直連。持續導入的穩定客流，為沿線商業注入活力，也將助推如世豪Lab等在建或籌備項目的招商進度。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“今年成都地鐵多條貫穿中心城區的地鐵線路將陸續開通，中心城市不少商圈、商場也將晉升為地鐵上蓋商業，這是零售商業現階段的極大利好。建設路商圈、雙楠商圈及三圣鄉板塊都是地鐵開通的最大受益者。”

物流地產市場

三季度，位于簡陽市、毗鄰天府國際機場的順豐豐泰天府物流園建成投運。該項目是天府機場周邊第二個交付使用的投資型物流地產項目，未來一年內，該地區還將有兩個大體量項目投入使用，助力天府機場躋身成都新興物流子市場。

成都物流地產市場需求繼續保持活躍，季內數碼家電零售、白酒、快遞快運企業共同支撐起倉儲增量需求。

· 首先，受中國提振消費政策影響，上半年倉儲需求表現突出的升級類消費品，如通訊器材、家用電器和音像器材、文化辦公用品、金銀珠寶等商品銷售額在三季度繼續保持雙位數的高增長勢頭。相關企業進一步瞄準“雙十一”和年末購物旺季，將倉儲需求延續至下半年。

· 此外，年內白酒產業的深度調整意外為物流地產市場帶來一批增量需求。2025年，白酒行業面臨商務宴請需求減少，個人消費需求疲軟等多重沖擊，銷售端持續承壓，行業面臨較大庫存壓力。此外上游廠商及中游經銷商紛紛在供應端控量保價也使得行業整體庫存攀升。中國酒業協會發布的《2025中國白酒市場中期研究報告》顯示，2025年上半年，行業平均存貨周轉天數達900天，同比增加10%，存貨量同比增加25%。在此背景下，白酒類貨品倉儲需求隨之增長，成為本季核心需求行業之一。

受益于增長加快的四川商品零售額，以及白酒行業的高庫存，成都物流地產需求環比進一步增長7.7%，至15.4萬平方米。其中，受京東物流和白酒企業雙重青睞的青白江子市場，同時也是全市倉儲規模第二大的子市場，季末出租率達到創紀錄的99.3%。全市整體空置率環比下降1.3個百分點至7.5%；租金降幅環比收窄2.4個百分點，報-3.2%。

仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉認為：“雖然2025年新增供應同比顯著增加，但成都穩健的倉儲需求猶如定海神針，將物流地產市場空置率穩定在個位數的低水平。未來兩年，新增供應一旦回落，成都倉儲市場租金也有望快速企穩。”