直擊業績會｜萬物云朱保全：物企與開發商均面臨空置房處置難題 未來物企數量將從十萬量級向萬量級縮減

“2025年依然是房地產持續下滑、并未觸底的狀態，所有與地產開發相關的物業企業，過去三年關聯業務都在持續減少，由此產生的影響在財務報表中均有體現。”3月20日，萬物云（HK02602）董事長朱保全在2025年業績會開場時這樣說道。

2025年，萬物云實現營業收入372.7億元，同比增長2.7%，剔除開發商相關業務后，營收同比增長8.4%。受關聯方壞賬計提等因素影響，歸母凈利潤出現波動，但公司核心凈利潤仍維持在21.3億元，與去年基本持平。

萬物云2025年業績會現場 企業供圖

朱保全在業績會上指出，過去三年開發商的核心任務是“保交樓”，隨著這一任務接近尾聲，開發商與物業企業均面臨嚴峻的空置房處置難題。物業服務是針對業主共有財產、公共空間的服務，需各方共同解決存量物業空置房問題。他預判，物業行業正處于“戰國時代”，未來從業企業數量將從目前的十萬量級向萬量級縮減，行業集中度將加速提升。

毛利率下滑系行業理性回歸 三類項目業務將謹慎對待

在解析業績指標時，朱保全毫不諱言住宅物業毛利率下滑。他分析指出，公司2025年住宅業務收入209.3億元，同比增長8.9%，但毛利率受空置房比例上升及新接項目磨合期的雙重影響有所波動。

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圖片來源：公司公告截圖

“2025年住宅業務需關注新變化，‘保交樓’后出現大量空置房。”朱保全表示，當前新承接的住宅物業空置率可能高達30%甚至以上，這些空置房包括開發商未售房源及業主購而未住的房屋。而空置房物業費收繳率比居住房屋低約17.7個百分點，空置比例提升對項目周轉率、毛利率均產生影響。

為了應對這一難題，萬物云已啟動協助開發商賣房、租房的行動。朱保全強調：“核心是讓房屋有人居住，空置房屋會加速損耗，我們不希望房屋長期空置。”

對于項目盈利周期的規律，萬物云通過拆解所有項目數據發現，無論是新交付、業委會承接還是收并購項目，接管第一年的收繳率和毛利率通常最低。隨著接管年限增長，尤其在5年之后，隨著入住率提升及服務磨合，項目盈利能力會顯著改善并趨于均衡。

而收入端變化是萬物云整體毛利率波動的核心原因。

一方面，行業收繳率持續下行。萬物云首席運營官何曙華透露，2025年國內物企500強真實收繳率僅71%，已連續四年下降。公司層面，新承接住宅項目空置率高，且空置房收費難、存在打折風險；而房價下行也影響業主繳費意愿，地產下行風險正向物業行業傳導。

另一方面，新接項目還處于爬坡期。何曙華補充道，存量市場流入項目多存在服務品質、客群關系問題，接管初期需額外投入，前期毛利率偏低；但項目運營穩定后，毛利會逐步修復。

在拓展策略上，萬物云表現出審慎而理性的態度。財務負責人王緒斌提到，公司會謹慎對待三類項目：一是無明確回款路徑、無預收款且產生負向成本的業務，案場業務已基本關停；二是空置率超20%、無法拆分服務的新項目；三是回款周期超合同約定兩個月的歷史業務。

作為應對，萬物云在2025年推出了“彈性定價”模式，全年有51個項目是通過該模式獲取，占存量市場拓展項目的約兩成，這種基于共識的定價機制正成為萬物云在存量市場競爭中的核心優勢。

朱保全總結道，雖然目前行業處于競爭白熱化的“戰國時代”，但規模物企的集中度正在加速提升。他預判：“未來物企數量會從十萬量級向萬量級縮減，小物業企業不會完全消失，會存在‘小而美’主體，但規模集中趨勢不變，堅守下來的企業未來將實現倍數級增長。”

以收繳回款、壞賬管理為生命線 已“轉正”9名AI員工

財務穩健性與技術提效是企業度過行業寒冬的底牌。

王緒斌在業績會上詳細解讀了萬物云的現金流與賬務處理邏輯。截至2025年底，萬物云貨幣資金余額達120.9億元，全年創造經營性凈現金流16.9億元。

針對投資者關心的壞賬管理，王緒斌表示，2025年開發商關聯營收22.4億元，同比減少12億元，占比從9.5%降至6%；短期帶來收入、毛利壓力，長期是優化收入結構、提升經營獨立性的必由之路。

針對市場關心的資產變重問題，資產運營中心總經理葉菲表示，公司被動獲取部分重資產旨在控制壞賬風險，2025年已實現重資產現金流回流4億元，2026年目標為3億元，將通過經營保值、擇機退出為未來輕裝上陣做準備。

在降低行政開支方面，萬物云展現了科技投入的回報。2025年，公司行政開支絕對額下降近2億元，降幅約10.1%。這一成果源于公司對自研平臺和AI（人工智能）智能體的深度應用。目前，萬物云已上線超1400個AI智能體，并正式“轉正”了9名AI員工，全年消耗token（詞元）數達725億。

朱保全在回應AI與機器人應用問題時指出，AI對物業行業的核心價值并非替代前端服務人員、降低現場服務溫度，而是重構中后臺低效人力體系。勞動密集型物業企業規模擴大后，財務、風控、人力、考勤等中后臺人員冗余、審批流程冗長，AI可讓基層員工能力大幅提升、縮短審批鏈條，實現真正的降本提效。

在機器人應用層面，朱保全表示，機器人是物業行業的必然趨勢，但當下仍需結合具體場景二次開發，公司不自主研發機器人，而是希望依托不動產AI大腦“靈石”打通機器人生態體系。