這類項目正在“促銷快跑”

“過去一個月的銷量，幾乎相當于過去一年的總量。”

成都某開發商負責人W先生透露了這樣一個數據。

他所在的項目位于主城三環內，于2023年首次入市。銷量之所以快速攀升，并非源于市場整體回暖而是項目為應對新規產品的沖擊，主動采取了促銷策略。相比2年前的取證價格，目前推出的房源均價約為當時的7.5折。

成都實拍圖

正如文章一開始所言，促銷策略很快見效。而從近期市場表現來看，采取“以價換量”的老規項目遠不止這一個。

超30個老規項目集體促銷

“項目的‘黃金周’，10月8號才正式開始。”10月9日，小長假節后上班第一天，二環某項目的相關負責人士如是感概。因為前一天其集團終于批準了項目的價格調整方案，項目清水單價約3萬元/㎡起。據置業顧問稱，調整當天，項目便實現超過10套的成交。相比之下，此前約4萬元/㎡的取證價格曾讓不少客戶望而卻步。

據發哥不完全統計，僅在剛剛過去的9月和十一假期期間，就有超30個老規項目推出了特價房、工抵房等促銷舉措。目前推出的優惠措施大多都為取證價格的7.5-8.5折。

根據克而瑞和開發商公布的成交數據，這些項目普遍都在“讓利促銷”后，取得了銷售的快速“反彈”：十一假期期間，人居·九林語認購金額約1.2億元，海棠林語成交33套，環比上升86%；陸肖TOD來訪286組，成交23套，已取證的房源中僅剩最后5套；越秀·望悅來訪319組，環比上漲96%，共成交12套；高投·印悅府、新悅府各成交6套，來訪量和成交量都實現翻番；金泰和序9月以來共認購21套，而1-8月月均成交只有約15套左右；深業·泰樾府假期期間售出近20套……

各項目“十一假期”項目現場實拍圖

新規產品入市“倒逼”，

促銷成老規項目去化“利器”

業內普遍認為，此輪老規項目促銷潮的深層原因，源于市場游戲規則的改變。自去年下半年起，成都住宅新規全面落地，新房項目在得房率、戶型設計、居住舒適度等方面優勢顯著，對依照舊規開發的項目形成了“降維打擊”。

從上圖可以看到，當前采取促銷的項目基本都具備以下兩大特征：一是已拿地或取證在2-3年之間；二是所在區域已有多個新規項目入市，且后續仍有大量住宅用地可供。

“2024年以前，成都住宅設計更新緩慢。但過去一年間，成都的產品迭代已至少推進了兩輪。僅以得房率來看，就從約90%到100%，再升至超過120%。這就出現了部分項目還未交付，得房率就不夠了。”有業內人士表示，對于購房者而言，同一區域內，同樣的預算，一邊是設計更先進的新規房，一邊是板率落后的老規房，如果開發商不拿出實實在在的價格誠意，老項目幾乎毫無勝算。

數據端印證著這一趨勢：根據克而瑞統計，今年上半年，新規產品的去化率超過70%。同時，新房均價漲幅最高的板塊——如崔家店、茶花板塊、二八板塊等，均為新規項目集中入市的區域。其中，崔家店新房均價連續三個季度超過新川板塊，后者在上半年尚未有新規產品入市。

因此，在多家開發商看來，價格，成為老規項目去化庫存最直接，也幾乎是唯一的“利器”。

價格到位的老規產品，反成抄底機會

有分析人士指出，這場由老規項目主導的“促銷戰”，可視為房企在臨近年底這一關鍵節點的最后沖刺，也是購房者的低價入場時機。

“這實質上是市場的一次‘換擋’。” 中指研究院相關負責人表示，“而新老切換中實際上也存在買入機會。”

他指出，本次促銷的項目，大多在2023年左右入市，而這批項目實際上已經完成了一輪升級，從公區、戶型、整體設計方面都有了極大的提升。以人居·九林語為例，項目目前均價2.2萬起，即使以143㎡實得面積128㎡來算，它的實得單價也僅為2.45萬元/㎡。結合其板樓、小高層、東中環、現房等特點，即便在新規市場，依然具備價格優勢。

數據也印證了這一觀點，據房聯認購口徑統計，10月1日-10月8日，人居九林語認購數據位居城東第一。

蘇宇還指出，“老規項目的加速出清，不僅為新規產品騰出了市場空間，更重要的是，它們以‘價格標桿’的形式，重塑了購房者對于主城門檻與產品價值的認知。”

從短期來看，“以價換量”仍是部分老規項目的生存策略；但放眼長遠，一個由產品創新與居住品質主導的新周期，已在此輪促銷潮的尾聲悄然啟幕。

對于購房者而言，未來3–6個月的市場格局正呈現出更加清晰的路徑：

一、預算400萬以下，可重點關注“老規項目”

據克而瑞四川1-9月數據顯示，總價150-300萬，面積100-140㎡的新房產品占據市場主力，但這部分產品也正在斷貨。而在此輪促銷后，同等預算已能購入主城三環內約143㎡的房源。即便考慮新老規產品在得房率上的差異，對于希望留在主城、且對價格高度敏感的客戶來說，這類房源仍具備相當競爭力。

二、預算400萬以上，建議聚焦“新規產品”

今年以來的土地市場已釋放明確信號：目前成都樓面價TOP10地塊，全部為新規后成交。這意味著未來新房市場將更多面向改善及以上需求，產品力將成為核心價值支撐。新規項目在戶型設計、空間利用與居住體驗上的優勢，將逐步定義成都樓市的新標準。

這場“換擋”，讓購房決策的天平愈發清晰：越賣越少的老規項目的性價比正在凸顯，如果能夠疊加地段的稀缺性，或許這是一次不錯的買入機會。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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