長租公寓收租只是基本功，資產升值才是核心競爭力

長租公寓資產想要持續升值，會收租只是門檻，會講資本愛聽的故事才是核心競爭力。根據我們的思考，主要分為以下三個層面：

第一層、保租金還是保出租率

不同資產在面對這個問題時答案不一樣，商業地產出租率就是“止血帶”，一旦低于85%的臨界值后果很嚴重，商業地產的生態便被破壞了；而產業園地產很容易把園區填滿，因此估值的高低不取決于出租率，也不在于租金（現在很多產業園很多是0租金），而在于入住企業的未來成長性，產業的集聚性等。長租公寓與商業地產類似，以穩健著稱，并且與商業地產招租企業不同，長租公寓招租的是一個個單獨的個體，優點是低入住率也不會破壞社區生態，缺點是入住率太低很難構建完整的社區生態，也就是60%的出租率的社區能住但氛圍感肯定沒有90%的社區好，也很難培育出新的商業形態。

其次，空房不是少收點租，而是吞掉企業的利潤。空房間多了，公寓里面的空調、安保、保潔這些固定成本一分沒少。硬扛高租金，在租的租戶承擔的成本就增加了（服務費、續租租金），租戶要么要求降租，要么直接走，企業再重新招租的營銷成本要遠高于讓利租客續租的成本，最后利潤反而少了。

第三，投資方不認高租金，只認出租率。一個高租金公寓的出租率穩定在80%左右，另一個租金稍低的公寓出租率穩定在95%，資本市場很顯然會選高出租率，因為后者代表的是穩健，穩健背后代表著三大要義：運營模式成熟度、經營效率穩定性以及退出通道暢通性。但實際市場操作中很多企業既做不高租金，出租率也是非常的波動的，在80%-95%區間波動是很常見的，但是從幾只已上市的保租房REITs來看，發行兩三年基本出租率基本均保持在90%以上，波動性非常小，這樣的資產才能稱之為穩健類資產，才是投資方熱愛的資產。

所以，長租公寓資產持續升值第一層就是要死保出租率，旺季時用高出租率保篩選優質租戶，淡季時穩出租率，不管行業怎么波動，項目都能穩得住，還能越做越值錢。

第二層、資產結構多元化，確定性與放大器缺一不可

如果只有收租思維，沒有資管思維也不行，想讓公寓值錢，只靠租金是遠遠不夠的，公寓運營商都在拓展非租收入。一種是以社區為載體的增值業務，比如生活服務類（保潔、維修、搬家）、社區商業（超市、運動場館、咖啡廳等）、寵物賽道（寵物食品、美容保健、寵物寄養）等等，這些增值業務為資產升值帶來的確定性強，數據、流量、資金都可以量化，只要努力好好做，資產估值也會相應上漲。

另一種是無形資產，比如社群營運，品牌營銷等等，這些是以人為載體的無形資產，因為沒有判斷標準，所以最能講故事，也能成為長租公寓資產價值的放大器，更能塑造社區的長期生態價值。（）

第三層、公關能力是退路，但是行業普遍欠缺

從近期西貝災難性的公關事件來看，長租公寓歸根結底是服務性行業，服務客戶時長更久，可能發生問題的維度也更加繁雜，因此，服務能力與危機公關能力，構成了資產價值的“軟實力”和風險“退路”，這是核心競爭力的第三層，也是最容易被忽視卻至關重要的護城河。

在“黑貓投訴”第三方平臺上，關于長租公寓的投訴案件量大，處理完成度低，處理滿意度更低，投訴量高企很多是以白領公寓的品牌，缺乏服務和品牌意識，問題集中在合同糾紛、維修不及時、押金難退、甲醛超標、噪音擾民等，能得到妥善解決的投訴并不多。如今信息高度透明，一個差評可能勸退無數潛在租客，導致出租率下滑，侵蝕品牌聲譽，最終直接影響資產估值。如果有負面事件發生，坦誠、高效、負責任的危機公關態度，是控制事態、挽回信任的關鍵。逃避、推諉只會將小問題發酵成品牌危機，對資產價值造成毀滅性打擊。

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