和保利過招，中海又在廣州拿地

節(jié)后的第一天早上，拍地了！

中海拿下廣州大道南788號地塊，總價9.2億元，名義樓面價約15285元/平，住宅可售樓面價約4.4萬/平，溢價率7%，總用地約3.42萬平，總建面約6萬平，容積率2.9。

這是中海在2025年，第一次在廣州公開市場拿地。

總結一下地塊的幾個要點。

·大境業(yè)主可以吃下一顆定心丸，中海出手，旁邊的小學地塊穩(wěn)了。

根據出讓文件，廣州大道南商住地塊綁定了上涌果樹公園地塊，也就是中海大境旁邊的一所中小學，將由競得開發(fā)商配建，并在1個月內簽訂建設合同。

·地塊總價不高，配建壓力較大，大境旁小學+復建商業(yè)+地下空間+道路；

·樓面價也水漲船高，純住宅可售樓面價去到4.3-4.4萬/平，綜合可售商業(yè)的樓面價也近3.5萬/平。

·新中軸明確后的第一宗新地塊，新中軸進度很快，旁邊康鷺舊改也在如火如荼進行，可以徹底改變地塊的城市界面；

·位置核心，自駕很方便，市區(qū)幾大產業(yè)CBD通勤10分鐘左右能覆蓋；

·容積率并不高只有2.9，但地塊比較小，居住面積只有27112平，兩棟樓的體量，花園會比較小。

·中海大境定位比地塊更高，后者總價950-2700萬左右，地塊的素質整體比大境要弱，產品總價大概率會更低。

中海來做的話，估計會和大境做個更加錯位的產品。

1、新中軸拍地的頭啖湯

地塊的基本面和區(qū)位都還算不錯，確定性比較強。

雙地鐵交匯，到3/8號線客村站、8號線鷺江站大約1.2公里，需要接駁，比保利四季和頌更近一點。

自駕通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，10分鐘左右覆蓋。

周邊有客村麗影廣場、合生廣場、萬達廣場，商業(yè)配套很近。

至于學校，雖然配建上涌果樹公園地塊旁小學，但沒有明確廣州大道南地塊能不能讀。

畢竟，都在3公里范圍之內。

如果不行的話，大概率是讀旁邊的省一級客村小學，具體要等官宣了。

除了配套外，地塊是新中軸明確開拆以來，在板塊內出讓的首宗地塊。

這塊地能吃到舊改紅利的頭啖湯，也將會是海珠城市更新的直接受益者之一。

目前新中軸進度很快，已經拆完了幾個地塊，市紡織學院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店...

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質、產業(yè)含金量，未來幾年內板塊都不會缺少增量和聲量。

大量國家資金投入的板塊，板塊能級會更強。

不過，這也意味著現階段周邊的城市界面，會承受一定壓力。需要隨著發(fā)展才能有改善，只能說未來可期。

比如說，旁邊的康鷺舊改，雖然方案確定，拆遷也在進行，但想從拆到建，再到完美運營，需要一定時間。

2、定位改善/剛改，海珠地緣客多關注

目前，板塊新盤不多。保利四季和頌即將清盤了，目前只剩10多套140平四房，均價7萬/平左右，總價900多萬。

而中軸頭排的中海大境，目前在售129-143-190-270平大平層，單價約7.3-10.3萬/平，參考總價950萬-2700萬左右。

這塊地和大境在配套、氛圍、花園以及景觀上還是有代差的，所以也不會和大境硬碰硬，定位會錯開。

倘若剔除較難去化和定價的商業(yè)，保本線在6萬+，接近6字頭。

這塊地由于體量小，其實可選擇空間就比較大。

·做剛改，把面積做到95-100平左右的3+1房，550萬能搞定。

·或者，旁邊新盤面積段108-140平，把門檻殺到600-630萬。

能控總價在550-700萬內起步，主要是和海珠西搶人，如果能把學校確定那就更好了。

客群也比較清晰：

1）珠城通勤的客群，10分鐘到珠城，還是很近的。

2）海珠舊改拆遷客群，很多都傾向于買回原來的地方。

3）周邊二手置換，包括中大及其周邊產業(yè)群體作坊的主理人。

地緣客，還會是海珠的主旋律。

不過，周邊二手有逸景翠園、疊彩園等，樓齡也有10-15年以上了，明顯折舊。

逸景翠園今年成交價格3.2-4.59萬/平，成交量53套，成交戶型為59-167平二-四房，戶型使用率80-85%。

總結一下，如果拿著500-600萬左右，對海珠西-天河東不感興趣。想在中軸，更靠近珠江新城-廣州塔一線的地方買房，這塊地會是個不錯的選擇。