逐漸進入狀態的“永源路街區”探班報告（20251009）

如果你關注上海的街區商業或園區項目，“永源路街區”可能已經在你的涉獵范圍。

隨著項目品牌的陸續開業，近期翻看xhs會發現已有不少前往打卡的貼子。

說明一個簡單的問題——不論何種類型的項目，多元化的空間體驗、標志性打卡點等確實會成為到訪因素，但商業內容始終是核心關鍵。我節前的GATE M 西岸夢中心1周年大復盤 明明可以靠流量 偏偏選擇拼實力一文幾乎通篇都闡述了這一觀點，對于永源路街區同樣適用。

我個人關注永源路有一段時間，除了品牌開店動態會收錄進“日常市調”欄目外，還寫過類似adidas Originals在上海街頭“搞事情”，尺度有點大等評述；以及KUDDO COFFEEConceive By Cotemp 永源之屋等品牌店鋪的探班圖集。

因此同樣在此節點，簡單聊些我對于“永源路街區”的解析和觀點。

首先看一下Kimi對項目的相關介紹（其中有些信息收錄有誤，例如adidas貝殼頭街區的活動是2025年，他寫成了24年，城市花鳥集“風與物”只是此前辦過的活動，算不上核心業態等，不過整體依舊可作為做參考）：

另外公眾號“MallDays”永源路，下一個愚園路？一文可作為更詳盡的參考。其中標題對標了愚園路，關于這個問題我也有一些想法下文會聊到。

宏觀層面，我在PAC購物中心，個人心目中理想型的“口袋公園”型商業一文中有所提及：

當靜安寺商圈除了南京西路靜安寺核心區域外，能級可延展至銅仁路、永源路，甚至何東故居、現所等眾多滋生于城市街區肌理內的街區/非標項目。這些項目在形態、定位等方面有各自明確的差異化特色，助力著整個大商圈達成多元化發展以及共榮。

永源路街區的相對位置在該篇內容中也有標注：

下文會基于持續觀察，就當下的實際情形展開，并聚焦于目前局部開放的區域——即由“三棟建筑+一個大草坪+一個下沉式廣場”組成的“永源路街區”項目。

其在整條永源路內的尺度則如下圖所示，在500米中占到350米左右。

從時間維度來看，該片區并非如絕大多數主流商業項目般采用“籌備期整體圍擋，軟開業對外開放，最后待完成度較高時宣布正式開業”的節奏。

事實上我首次關注到永源路，是2024年底潮流品牌SMFK在此開出旗艦店。翻看品牌在國內的多數選址，均以入駐全國各地具有潮流、潮奢氛圍的頭部商業項目為主，因此當品牌名為“中心花園店”的上海旗艦店為一個全新園區項目打響頭陣時，無疑會讓人覺得——這個“永源路”有點東西。

伴隨SMFK開業的，是包括theboyhasnopatience限時店、UNDEFEATED、Onitsuka Tiger、PANE等潮流品牌圍擋的陸續呈現。雖然絕對數量不多，但鑒于他們沿街鋪位的選址，足以為片區定調。如今這些品牌已悉數完成開業。

不過我們也需看到，從去年底至今，例如UNDERBOBO等數個店鋪經歷了開業后又短期關店，直至近期整體氛圍起來后又再次對外的過程，由此可見項目或者說這條街的整體經營并非一蹴而就，需要耐心和長期主義理念的支撐。這再次對應了上文所述項目開放節奏的非主流性——品牌其實也更習慣于大家扎堆開業共同打造氛圍。

在此期間，活動成為了永源路街區為市場、品牌注入信心的強心針。

除了adidas貝殼頭街區外，2024年11月伴隨SMFK亮相時，由TEAM WANG design打造的“UNDER THE CASTLE”主題活動首次將永源路以“限時步行街”的形式呈現。通過制造事件吸引人們到訪并重新認識一下這條街，繼品牌為招商定調后，進一步樹立其場域調性，對招商同樣具有助力作用。

500米左右的街區并非交通要道，相對而言封路成本可控，且并不用每周末定時上演，有活動事件時協調搞一下，日常周末或假期草坪等本就提供了充裕的戶外活動空間。

不過需要辯證地來看，過于喧鬧的活動對周邊居民未必友好，有悖于項目“社區化”的標簽營造。不過隨著品牌商戶的開業，類似此前adidas貝殼頭街區這樣覆蓋整個界面的活動類型理論上已無法復制。最為理想的狀態，是項目能夠完成自身造血，良性循環。

近期項目迎來新一階段——更多品牌的陸續開業，商業氛圍有質的提升。更重要的是，除了零售業態外，餐飲商戶的亮相為項目帶來了能夠營造人文氛圍的基礎客流，共同構成了目前作為消費者視角客流密度體感剛剛好的討喜狀態（對于項目而言還有提升需求）。

KUDDO COFFEE的開業，吸引了最低門檻的常規消費，每次下午前往客流情況都不錯，既有前來打卡的年輕人，也不乏周邊社區居民，寵物友好是常態。

而Conceive By Cotemp 永源之屋這類比較稀缺的獨有品牌，甚至吸引到了周邊城市的品牌粉絲慕名前來，“目的地”同樣是永源路非常倚重的標簽。

客群的強目的性，使項目在社交媒體上收到好評在情理之中——項目客群越多元復雜，不同的聲音也會越多，而圈層化客群雖然量級有限，但更容易獲得一致的口碑。

個人認為目前而言，不同的人喜歡和關注的點有所不同，主要包括幾個看點。

招商方面，整體選品不錯，創邑深耕愚園路多年，有了很扎實的積累，不論是自身的“XX百貨公司”，還是Randomevent等品牌從愚園路遷址永源路，都是類似資源共享、整合的縮影，因此難免會將兩者做類比。

空間塑造方面，此類非標項目是當下人們的心頭好。三棟樓宇分別間隔一個下沉式廣場和一個大草坪，讓相對冗長的動線有呼吸感。

同時需要看到東西走向的永源路目前具有強弱側之分（未來街區南側完善后可能會改變客流構成），即臨近靜安寺商圈的東段更易吸引客流，且B、C兩棟雖然有下沉式廣場區隔，但建筑空間以及視覺關聯具有整體性，因此項目更像是分了東西兩區。

這也就意味著靠近西段的A棟招商難度會相對更高一些。

好在項目運營方面不論是裝置的擺放還是服務點位的設立等方面，都在有意識地在往西段引導客流，目前沿街商戶也呈陸續亮相狀態。伴隨而來的是項目對“內外、上下區域”的商業價值和規劃邏輯愈發清晰。

相對商業價值較高的永源路沿街界面主要以承租能力較強的零售品牌為主，北側的后街花園區域反而因為集中了餐飲商戶，擁有了不輸沿街的常態客流，兩者取得了很好的平衡性。

垂直動線方面，逐步成型的下沉式廣場同樣通過餐飲商戶聚集客流，與大草坪共同形成類似大小兩個中庭的職能空間。

貫穿整個B棟垂直空間的旋轉樓梯既是視覺焦點，又能成為動線引導，一舉多得；熱狗店BananaDog的大型IP裝置與蘇河灣萬象天地的「UP WE GO！邁上新景象」藝術裝置具有異曲同工的效用。

此外，項目非常強調自然綠植空間，這從公區的引導指示中可略睹一二，對于周邊居民而言如同后花園，適宜的社區屬性達成。

這些構成了目前永源路街區的基本狀態，但尚未完成，后續看點依舊不少。

首先，即使目前已開始積累口碑，但街區的人氣和認知度依舊需要逐步養成。相對于同為創邑參與招商運營的愚園路，個人認為永源路有本質不同。前者是市政道路沿街商業進行統籌規劃的典范，在上海市場幾乎獨一份，愚園路本身又幾乎連接靜安寺——江蘇路——中山公園三個地鐵站（雖然核心段如下圖所示，是從定西路到江蘇路），擁有大自然客流，簡而言之，我們逛愚園路，不會覺得是在逛項目，甚至不大會把整條街走完。

永源路街區的構成邏輯更像長寧的上生·新所、C·PARK、WYSH翡悅里等項目（雖然體量結構形態甚至運營狀況等各有不同），這些項目都定性為“園區”。

他們的共性在于會因話題事件而帶來客流爆點，但缺乏常規商業項目“一站式”屬性的基本盤。如同社交媒體上人們會用“尷尬”一詞來形容永源路的位置，其本質原因在于雖然距靜安寺核心商圈直線距離不長，但上海的商業內容實在太多，一個街區足以割裂出兩個商圈，永源路能享有一定的客流溢出，但自身的“目的性”和“造血機制”更為重要，這點甚至夾在兩者之間的1788廣場可能更有感觸。

值得一提的是，作為開放式街區項目，我們往往會忽視高層空間，這里同樣會有零售、體驗及餐飲等業態內容。

此外辦公空間則與南京西路、靜安寺各種高級寫字樓有著不同的調性環境，有助于吸引到一些具有獨特審美及靈感訴求的企業入駐，而他們則會為項目反哺日常消費。

當然南側在建的更大規模的商業和辦公供給，會帶來更多想象空間。

若據報道，整個永源路規劃將順利于2026年完整亮相，想必屆時不論規模、內容都會有更有趣的質變，我們期待進展，也會持續關注。