海淀買房：1公里差 100萬？

最近二手房降得厲害，截止到10月6日，全國 23 座城市的二手房實時成交量，同比去年同期下跌 49%，粉絲說：腰斬了。

不過北京的行情還得細化來看，海淀樓市的就有一些新動作，今天我們就來聊聊。

寶山地塊有兩個新項目--中建·海宸元境與北京隅·海岄，9月底剛剛公布案名及產品細節。

中建·海宸元境：總規劃414套房源，社區規模略小，但戶型跨度更大，覆蓋98–181㎡，主力集中在98–125㎡三至四居。

有消息稱報價8.8萬/㎡、98的總價控制在900萬左右，上車門檻相對更低，適合剛改、改善多重需求。

金隅的北京隅·海岄：規劃458套，戶型段更聚焦于106–145㎡，預計報價9萬/㎡左右，產品配比更純粹，主打高端改善。

寶山屬于是黃村西田村的外溢區域，地鐵6號線廖公莊站走10分鐘就到了，萬達和山姆都在附近，還有一個首師大附屬學校。

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距離寶山地塊約1km，是保利+建工 5 月份拿下的海淀田村半壁店地塊，9月份也完成了施工招標資格預審公告。拆哥上周特意挑了個晴天去，站在地塊往北看，阜石路高架橋的輪廓，有點“山形壓制”的感覺。

但開發商把產品容積率做到了1.3-1.6，低密優勢做在海淀新房里算獨一份，沒準也是用了“產品對沖地勢”的思路。

田村半壁店地塊這是一個純住宅地塊，整個地塊分為了兩個小地塊。 0003地塊（西地塊）用地規模2.35萬㎡，地上建筑規模約3.05萬㎡，容積率1.3；0004地塊（東地塊）用地規模約1.71萬㎡，地上建筑規模約2.74萬㎡，容積率1.6。

另外，這次公告顯示，項目有限高18米，估計未來是規劃成6層左右的洋房了。

田村板塊還有一個早期的高端項目--大苑海淀府，容積率1.75，共10棟348戶，以170-320㎡的全套房大平層為主力，價格早就突破了10萬+，是當時樓市中為數不多的高端住宅產品。但美中不足的是地塊是形狀是斜的，社區呈三角形。

到這有粉絲可能已經算出了來了，寶山地塊和田村地塊的項目，同樣100平出頭的房子，總價可能的得出去100萬。

兩個地塊都守著地鐵站不遠，周邊商業學校也配齊了，為何出現如此價差？

田村半壁店地塊，更靠近西四環，而且成交樓面價就達到了7.84萬/㎡，未來售價很可能突破10萬+，產品和價格都看齊大苑海淀府。

寶山兩項目樓面價分別為5.68萬/㎡和5.73萬/㎡，加上建安成本、資金成本及各類稅費，8.8-9萬/㎡的售價實為貼著成本線，與田村半壁店明顯拉開價差，價格上明顯占優勢。

對于前有市場熟知的海淀府、后有田村半壁店地塊的超低密洋房，剛剛入市的寶山項目營銷總，面臨著不少挑戰，看看市場能給出什么樣的答案吧。

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