16300元/㎡！天府新區麓湖公園區95畝地塊溢價16.4%拍出

剛剛，天府新區麓湖公園區兩塊連襟純住宅用地被拍出，包括中國鐵建&天府產城，華潤，中海，越秀等在內的四家國央企報名參加了此次拍賣。中國鐵建&天府產城以溢價16.4%、16300元/㎡成交樓面價，成功摘得兩宗合計95畝的地塊。

作為天府新區又一具備四代住宅打造條件的用地，這是一次備受關注的土拍。

優質地塊低溢價成交

95畝地塊或成區域“補位關鍵”

從地塊本身條件來看，這兩宗連襟地塊優勢顯著。

兩宗地緊鄰規劃中的麓湖水鎮商業，在區域內除了麓湖生態城自身的白玉臺、潯嶺等組團外，該地塊是距離核心商業配套最近的住宅用地。地塊東側還有已經交房的中海觀園、麓湖熙華天璽、萬科公園都會，南側有中海麓湖公館等項目，是麓湖公園區成熟的核心地塊。

麓湖公園區實景圖

周邊交通便利，公園區板塊內部的毛細道路網絡以及天府大道、武漢路、青島路等主干道，編織起四通八達的道路網絡，同時地塊與1號線麓湖站直線距離僅約300米，附近還有6號線昌公堰站，公共出行優勢突出。

同時，根據天府新區2025年劃片政策，地塊所處的天府新區C學區教育資源豐富，包含元音小學、天府八小、天府七小、麓湖小學等優質小學，初中也有天府新區十一學校、元音中學等，教育配套完善。

生態方面的資源優勢也很突出。在麓湖公園區的外圍，北側緊鄰1050畝的天府森林公園以及紅石公園，南側與3800畝的天府公園相鄰，西側是已經部分建成的麓湖水系，地塊被大小公園環抱。

天府公園實景圖

周邊商業配套日趨成熟，西側約1.2公里為麓湖天府美食島與麓湖CPI，北側約1.5公里還有建設中的伊藤麓湖店，預計于2028年開業。

麓湖伊藤店 圖據天府發布

土拍透露的市場信號：

機遇與挑戰并存

值得一提的是，這兩宗地的上市之路頗為曲折。作為今年天府新區位置相對突出的土地，其上市時間多次延遲。原本的指標為49+84畝，如今拆分縮減成33+62畝入市，并進行了一系列調整，不僅去掉了原本需兼容的25%商業，還將容積率從1.6提升至2.0。這一系列調整，顯示出政府促進土地市場交易、推動房地產市場發展的決心。

這兩宗地在拍賣前便引發業內熱議，評價呈現明顯分歧：不少業內人士將其視作區域高改市場的 “關鍵補位機會”，認為其能填補當前天府新區公園核心區產品斷檔的空白，從價格賬算，如果去化順利，地價即使超過 2 萬開發企業都有利潤空間；但也有持保守意見的，對地塊后續開發風險與市場承接力表達了顧慮。

在拍賣方式上，這兩塊地采用組合拍賣形式，與建發源啟金沙、綠城潤百合以及中鐵天圓111畝地塊出讓方式一致，均為兩宗地組合銷售。有業內人士透露，較早前調研地塊時發現，95畝組合出讓帶來較大資金壓力，即便單畝成本可控，整體開發投入規模依然較高，這可能是不少房企在決策時陷入觀望的主要原因。

但從今天的成交樓面價來看，兩宗連襟地塊與板塊內最近成交的西派臻境地價17200元/㎡相比，成本優勢明顯。

目前，麓湖公園區已兩年未供應土地，區域上次土地拍賣還是在2023年8月，招商蛇口與中國鐵建以17200元/㎡、14.7%溢價率拿下約76畝地塊，打造的麓湖西派臻境，當時銷售均價3.2萬/㎡，現已售罄。

但區域內二手房市場的微妙變化，已讓房企感受到區域市場的潛在壓力。貝殼找房app數據顯示，麓湖生態城板塊二手房掛牌均價3.62萬/㎡，目前來看雖居成都高位，但聚焦到麓湖公園區板塊的二手房成交情況，這些房源的問題已逐漸顯現。

麓湖生態城二手房表現 圖據貝殼APP

以今日拍出地塊周圍的小區二手房為例，在貝殼找房app上可以看到，地塊周邊的中海觀園、萬科公園都會等小區，二手房成交價多在2.2萬-2.5萬/㎡，麓湖生態城潯嶺7月成交了一套137㎡房源，成交價不足3萬/㎡，且成交周期最短137天、最長323天，流動性問題顯現。

麓湖生態城潯嶺最新成交情況 圖據貝殼APP

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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