成華區在偷偷降溫？

盼望著盼望著，金九銀十終于來了——不只是新房市場，土地市場也正式進入加大供應階段。

相較于去年，今年9月中心城區土地供應明顯加大：今天至9月25日，成都中心城區將分5天“上架”12宗涉宅用地，而去年9月一共只有3宗。

而今天，2宗成華區土地走上拍賣臺，其中槐樹店地塊溢價成交，為整個9月中心城區的土拍市場開了個好頭。

是什么讓房企如此積極？我們一起看！

成華今天出讓的第一宗地，位于槐樹店，為19.2畝住宅用地，容積率2.5，吸引4家房企參拍。在9輪出價后，以5.3%的溢價率花落龍湖，成交樓面價15800元/㎡，成交總價5.06億元。

這是槐樹店今年出讓的第四宗地，最火熱的一次直接10家房企開搶——前三宗分別以51%、39%、29%的溢價率成交，成交樓面價也有些微下降，區域土拍整體還是略有降溫。

而今天這宗地以樓面價15800元/㎡、溢價率5.3%成交，整體還是維持了板塊熱度逐降的趨勢。

這宗地的斜對角，就是今年1月華潤置地競得的50畝地塊（華宸府），也享受完全一致的資源，此處不再贅述，感興趣的朋友可以戳→

今天咱們重點說說這大半年來，槐樹店的新變化。

1、7月底，建成一座小游園——拾光森谷游園

其實就是華潤置地·華宸府在項目紅線外配建的約9.3畝市政公園，也是華宸府目前的示范區，面積不大，勝在精美且出片。

資料顯示，該公園打造了年輪廣場、疊翠林帶、共享聚場、立體森谷、垂野云臺等特色區域，形成生態自然、共享共樂的綠色空間。

▍來源：@成華發布

▍來源：@華潤置地成都公司

這種紅線外建示范區的模式，其實很值得推崇。

一方面，既不影響項目施工進度，還能很好地展示項目設計理念——華宸府示范區一亮相就成為槐樹店的熱門打卡地，開放10天接待1800組客戶，備案總價1073～1135萬的大平層開盤當日交出7億的好成績，“華潤審美”可以說是深入人心。

另一方面，景觀部分后期不會拆除，房企精雕細琢的示范園林在項目售罄后變成市民可游玩的小公園，一舉兩得！

希望以后新興板塊建小游園，都按照這個標準來

2、城市更新加速度

?「拆」的動作加快了。

7月31日，成都住建公布「2025年城市更新片區項目“揭榜掛帥”機會清單」，涵蓋12個城市更新項目，投資30億的「中煙片區槐樹店地塊城市更新項目」，就是其一。

8月1日，成華區一口氣發布了五則房屋征收決定公告，其中一則就在槐樹店的華建學校東側。

? 城市基建兌現速度加快了。

道路方面 ，龍湖云河頌與玖樾府之間的「槐樹店北二路」，上個月建成通車，雖然長度只有212米，但極大地改善了區域內部路網。

教育方面，槐樹店北三路西側（玖樾府北側）配套幼兒園已于上半年正式開工建設，占地面積約6.8畝，設置12個班級，建成后可容納數百名適齡兒童，預計2026年下半年竣工。

▍槐樹店北三路西側配套幼兒園效果圖

可以看到，成華區對槐樹店的發展還是很上心的，與此同時地塊東側還有大面積待開發/更新土地。隨著整個板塊的資源兌現，區域價值也會在地價上有所體現——先下手為強，就是這個道理了。

▍地塊東側現狀

不過這宗地，還是有些缺陷：三角形地塊，未來樓棟的排布和園林的打造空間可能受限；三面臨路，多少會有噪音問題，不過據UP君現場感受，這三條路的車流量都不大——龍湖后續會如何操刀，不妨拭目以待！

成華今天出讓的第二宗地，位于二仙橋，為 97.5畝住兼商用地，容積率3.0，由成華舊改+四川華西以樓面價10800元/㎡、總價21億元底價競得。

作為成華供地的主力軍，二八出地并不稀奇，但中環以內很是稀缺，面積超過90畝的更是獨一份——起拍樓面價10800元/㎡，當然誘人。

但UP君認為這個樓面價，看似很值，但其實很具挑戰性。

? 值，是因周邊交通便捷、資源多、板塊價值高，有產業支撐，地塊素質也很高。

交通方面，門口就是中環，縱向道路非常多，上二環、三環都相當便捷，還地處地鐵八里莊和二仙橋站之間，步行400～600米可達，顯然是正兒八經的「雙地鐵」小區（7、17號線）——17號線即將開通，價值眼看就要蹭蹭上漲了。

商業與產業方面，一街之隔便是紅倉完美文創公園、101文化綜合體以及K101——它們都是二八板塊極為重要的產業+商業項目。

▍拍攝于2022年10月

作為成華區重點打造的“工業遺址+文創園區+文旅地標”——八里莊工業遺址片區，也是“紅倉”IP的承載地，板塊內產業載體超多，這里不贅述，感興趣可以戳成華官方新聞查看→

▍拍攝于9月9日

而這宗地被重點產業項目包圍，可以說是既可享前沿商業空間，也可承接產業人口居住需求，妥妥的贏在起跑線上。再者，方方正正的近百畝地塊，在如今中環內有多稀缺，大家也心知肚明，10800元/㎡的樓面價，確實很劃算。

? 挑戰，在于這宗地有諸多限制條件。

地塊包含了約20畝保留工業遺產建筑，現為東八區影視文創園（已投運），未來還需無償移交保留工業遺產建筑及輔助用房（建面1200㎡）。

▍東八區影視文創園（來源：@成華發布）

出讓文件明確：必須堅持“先產業開發、后住宅建設”的開發時序，還要與指定單位簽訂《回購商品住宅/辦公房屋協議書》，6.651萬㎡住宅回購價2萬元/㎡，4000㎡辦公房屋回購價12500元/㎡。

無償移交+回購，對于成華舊改和四川華西而言無疑增加了一大筆成本——地價看似低廉，實則拿地成本不低。

好在，這不是成華第一宗需要無償移交工業遺產建筑的土地，3月底中建西南院競得的38.8畝住兼商用地（現為中建·匠宸元啟項目）也明確需簽訂《保留建筑回購方案》，但這并未影響市場對匠宸元啟的期待值：地段和產品力，還是第一位——那么他們后續會打造怎樣的產品？可以期待一下！

表面來看，成華區土地市場熱度似乎降下來了，但實際是——兩宗地雖然板塊優勢很強，但各有各的操作難點，成交結果也很合理。

說完今天成交的地塊，我們一起來看看明天將采取組合供應方式進行拍賣的兩宗地。（組合供應的特點是：房企需一口氣拿下兩宗地，且每次加價都是兩宗地同時加價）

這兩宗地，位于金牛區金周路板塊，為合計約79畝的純住宅用地（21.6畝+57.4畝），容積率2.0，起拍樓面價12100元/㎡、合計總價12.73億元（3.48億+9.25億）。

相較于上次供地（5月20日興唐競得的金周路61.7畝宅地，成交樓面價14600元/㎡），板塊起拍樓面價沒變，依然是12100元/㎡，但位置更核心，資源也更好——隔壁就是茶店子小學，步行約400米可達2號線金周路站，離金牛名校七中萬達以及樹德領辦的互助中學（在建）也不遠，這就讓這宗地有了很高的性價比。

關于周邊配套的更多信息，我們在上一次金周路拍地時就寫過了，此處不贅述，感興趣的朋友戳→

此外，值得一提的是，整個金周路片區現在可以說是神仙打架，光是在售的項目就有8個，興唐項目則還未亮相。好在等兩宗新地上的項目正式開賣時，應該有半數項目已售罄，到時競爭或許也沒那么激烈了。

唯有一點遺憾的是：地塊最南端距離 成都鐵路樞紐環線的軌道只有約100米，好在地塊不規整，越往南面積越小，也先天為多數樓棟規避一定的噪音問題。

若成交樓面價還是1.46萬元/㎡，15億+就能入手這兩宗地，相當劃算——到時誰有這個運氣和實力搶到，期待值已經拉滿了！

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以上，就是今天成交和明天將出讓的全部土地信息。

整體來看，9月中心城區雖然加大了土地供應，但整個三季度的土地供應數量仍不及去年和前年同期水平，不過基本可以確定的是，接下來的半個月和四季度，中心城區土地市場會持續火熱。

一方面，新房成交數據亮眼，1～8月銷售額超百億的房企就有兩家；另一方面，住宅新規又有更新，新房產品更規范也更實用。

接下來的9月17日和23～25日，中心城區還將有10宗涉宅用地走上拍賣臺，房企拿地積極性會不會激增？我們靜待佳音！

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今年土拍合集↓

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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