主城一環內，熬過10余年糾葛的新盤即將入市！

拉扯10余年，這個位于成都主城一環內、規劃占地近400畝的項目總算迎來實質性進展。

今天，中鐵二局正式公布了其通錦路約24.5畝地塊案名——中鐵·博雅藝術城。有消息人士透露，項目將規劃為3棟建面約170-230㎡的大平層，項目預計于四季度開盤。

中鐵·博雅藝術城實拍圖

值得關注的是，對于主城住宅市場而言，2025上半年，成都總共拍出涉宅用地56宗，其中二環內土地僅2宗，這一項目“一環內”的地段具備稀缺性，有望為核心區市場注入新的供應。但另一方面，歷經長達多年的合作糾葛后，重新回到由中鐵二局獨立操盤，能否在當前的市場行情下，以非新規、非創新的產品實現高去化，仍是項目面臨的現實挑戰。

容積率3.0，將打造170-230㎡產品

從現場來看，項目位于金牛區北一環內側，但地處青羊與金牛交界處，北側即是青羊體育中心。項目距離地鐵5、6號線換乘站西北橋站約500米，門口的通錦路、通錦西二巷能直接聯通一環路、沙灣路等城市干道。

商業方面，項目緊鄰中鐵鷺島藝術城，其自帶的商業步行街目前已經開放。距離項目約200米處，還有匯龍灣廣場和沿街商鋪，基本可以滿足日常的生活需求。

中鐵鷺島藝術城及商業街實拍圖

教育方面，項目緊鄰成都七中萬達學校（通錦校區）。根據今年的學區劃分政策，其所屬片區對應的是成都市五丁小學校，其前身是創建于1954年的鐵路子弟校——成都市鐵二院小學。

中鐵·博雅藝術城實拍圖

具體至這塊約24.5畝土地，容積率3.0，因為拿地時間較早，地塊條件和指標優勢并不突出，住宅部分也只能參照老規打造。從此前公開的規劃報規圖可以看到，3棟住宅采用圍合式布局，為2T3、2T2設計，面積段為165-225㎡；商業部分以獨立盒子的形式存在，主要分別在地塊西側，和住宅部分以通透式圍欄方式分割。

拉扯12年，市場機遇與挑戰同在

該項目引起市場關注的原因，一方面是因為“一環內”的地段，另一方面則與項目過往曲折的開發歷程密切相關。

2013年，中鐵二局、廈門滕王閣、廈門龍邦置業簽署了《中鐵二局金牛片區舊城改造項目開發建設合作協議》，其中涉及舊城改造項目總計約381.21畝，一期就是曾引起市場較大反響的中鐵鷺島藝術城。

根據當時的規劃，中鐵二局金牛區城市更新項目位于金牛區北一環路附近，毗鄰金牛政務中心和老沙灣會展中心，和成都鐵路局、西南交大、中鐵二院、火車北站等共同構建著名的成都“鐵半城”。項目包含五大片區，其中一環路內為通錦路和馬家花園兩大片區，一環路外為沙灣、鐵路新村和西一環三大片區。

中鐵·通錦坊實拍圖

其中，通錦路片區160.5畝、西一環路片區46畝、沙灣片區43.5畝、鐵路新村片區131.2畝。

由于合作糾紛等各種原因，該項目在中鐵鷺島藝術城之后便停滯不前。直至2023年，廈門滕王閣轉讓了所持股份，“金牛片區舊城改造項目”自此由中鐵二局獨立操盤。

中鐵鷺島藝術城實拍圖

換言之，歷時12年，這一規劃達381.21畝的項目中，商品住宅部分只完成了中鐵鷺島藝術城首個約62畝地塊以及于2023年入市的通錦坊項目。

從某種程度上說，項目股權重新100%回到中鐵二局手里，對于重啟有著積極的意義。但也應看到，當前成都的城市發展水平、市場環境和片區功能與12年前已截然不同。面對剩余大量待更新用地，或尚有不確定性。同時，這對于未來開發主體企業的資金實力、資源整合能力等都提出了更高的要求。

至少5盤圍獵“一環內”，項目勝算幾何？

未來入市后的壓力還不止于內部。

據不完全統計，成都一環內住宅市場即將迎來一波集中供應，包括中鐵·博雅藝術城、通錦閣、華添太升南路項目、邦泰339項目及西派少城在內的5個項目，即將推新或首開入市。

從上圖可以看到，除西派少城占地約51畝之外，其余項目體量均不大，均在35畝以下，屬于典型的“小而精”項目；產品定位上，除通錦閣最大面積約166㎡外，其他項目都直接錨定200㎡+的高改戶型。這意味著競爭將直接圍繞同一批客戶展開，即普遍瞄準500萬-1000萬的客群。

對于所有房企而言，一環內高端改善市場的競爭已不再是簡單的價格或產品比拼，更深層次上是對城市稀缺土地價值理解與兌現能力的一次綜合較量。

開發商需要回答：除了地段，還能為客戶提供什么差異化價值？

停擺多年后再次啟動，加之中鐵二局近幾年在成都主城市場聲量缺失、老規產品的“天生”局限，讓項目若想在這場“硬仗”中勝出，需要在產品細節、生活場景營造、營銷策略等方面展現出與對手“正面剛”的硬實力。尤其對于中鐵二局而言，不僅要克服市場對其品牌煥新的認知挑戰，更需通過極具說服力的產品呈現和生活方式提案，重塑高改客群對其的信任。

那么，今天案名的公布將只是這一項目邁出的“一小步”，真正的考驗將在接下來開盤后到來。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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