常州前首富王振華出獄回歸第一年，吾悅廣場近九成被抵押

遲到的雷雖遲但到，地產大佬并沒有躲過一劫。

常州前首富王振華出獄并回歸公司近一年后交出的第一份半年業績，并沒有比兒子更優秀，至少從數據來看：核心經營數據都在降，更要命的是，償債壓力越來越大。

新城控股的生存之戰，在公司創始人王振華出獄并回歸公司近一年后，正在變得更加嚴峻。

營收在掉，利潤也在掉。

新城控股剛發布的2025年中期業績顯示，實現營業收入221億元，較上年同期下降34.82%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，較上年同期下降32.11%；實現經營性凈現金流2.86億元，同比下滑86.3%。

現金流下滑的力度有點大。

沒有一個數字是往上走的。營收和利潤的雙雙下降，代表著企業盈利能力的急劇萎縮。

王振華是新城控股、新城發展和新城悅服務三家“新城系”上市公司的控股股東，早在2012年王振華就成為常州首富。

2018年王振華、王曉松父子以230億元身家排在胡潤百富榜第133位。據“澎湃新聞”等媒體報道，出獄后，王振華召集高管團隊開會、巡查城市項目等，已經回歸公司。

他的業績如何呢？

仔細看一下，曾經的“住宅+商業”的雙輪驅動模式，現在基本靠商業在支撐。

體現在數據上，就是新城控股上半年的開發結算收入僅151.68億元，同比下滑44.94%。同期公司實現合同銷售金額103.3億元，同比下滑56.15%。

都在下滑，今年的銷售數據也在掉。今年1-7月的數據，新城控股只實現合同銷售金額119.9億元，同比減少約56%。

這是什么概念？就是在7月份一個月，新城控股全國范圍內賣房的合同銷售金額只有16.6億元。

以前是這個的十倍！

早在2018年，新城控股的年銷售額就突破了2000億大關，達到2210.88億元，平均一個月就要賣掉差不多184億元的房子，即使是在王振華出事的2019年，新城控股仍然實現了約2708.01億元的年銷售金額。

也是因為王振華犯罪入獄，新城控股當時就遭遇了銀行抽貸、合作暫停的危機，王曉松接班后通過收縮戰線、去杠桿等一系列操作暫時穩住了局面。

在很長的一段時間里，行業里認為新城因為這個躲過了一劫，他們更早去跟銀行溝通，但是，遲到的雷就不會到了嗎？

未必。

誰想到，新城控股在住宅開發上的縮表，竟一直持續了6年，到現在也沒能恢復。

仔細看一下布局，截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場所在城市。2025年下半年，新城控股計劃開工25.27萬平方米，計劃竣工269.17萬平方米。

其中41%位于一二線城市帶，這個數據里，有多少位于一線城市呢？少之又少。

加上這么多年沒有投資拿地，這些土地基本都是“陳年”儲備，在住宅開發的圈子里，流傳著這么一句話：越老的地，房子越難賣。

這句話有兩層意思：一是之前出讓的地塊，規劃要求大多已經不符合當下的市場需求，就算建出來也不好賣；二是掛在土儲里又一直不開發的地，大概率是土地還沒完全拿到手。

這些土儲的含金量，到底還有多高？只能各自判斷了。

可以確認的是，新城控股的住宅開發業務已經多年沒有投資拿地，又因近兩年的保交樓優先更是大幅萎縮，已基本處于躺平的狀態。

現在，新城控股唯一能指望的，也只剩下商業了。

新城控股的商業，至少在數據表現上，相比住宅開發業務來說，還是亮眼的。

上半年，新城控股的商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業出租及管理業務毛利45.73億元，占公司總毛利的比例由去年同期的57.21%提升至77.06%。

不得不說，新城控股要活下去，吾悅廣場確實是他目前能抓得住的、唯一的“救命稻草“。

根據新城控股年初制定的2025年實現商業運營總收入140億元的計劃，上半年已完成接近50%。

截至期末，新城控股在141個城市布局了205座吾悅廣場，已開業及委托管理的在營商業174座，開業面積1608.14萬平米，出租率97.81%。

從運營數據上看，吾悅廣場的運營情況也不錯，客流總量達9.5億人次，同比增長 16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%。

數據很好看，但是，這個背后，是吾悅廣場已經被大規模抵押融資的現實。

在新城控股共計1215億元的投資性房地產中，有1065億元已經因抵押融資受限，剩余未抵押的資產只有150億元了。按照50%的資產抵押率計算，現有的投資性房地產中，新城控股最多只能再用吾悅廣場抵押融資75億元了。

什么意思？就是用吾悅廣場作為資產進行抵押融資的空間已經基本到頂了。

抵押的背后就是償債壓力。

與此同時，新城控股還面臨著巨大的償債壓力。截至6月末，新城控股的有息負債高達523億元，其中135.5億元是一年內要償還的短期債務。

要還135.5億的短債，但是現金只有多少呢？92億元，而且有一部分還動不了。

根據中報數據，新城控股的在手貨幣資金92億元，其中32億元為受限資金，實際可動用的資金為60億元，與135.5億元的短期債務相比，還有75.5億元的資金缺口。

正好！吾悅廣場最后剩余的抵押融資額75億元可以差不多填上這個缺口?？梢坏┤绱耍磥砣绻儆龅劫Y金壓力，新城控股就會面臨沒有資產可以抵押的局面。

光補上這個缺口還不夠！截至6月末，新城控股的平均負債成本是5.55%，523億元的有息債務，就意味著每年光利息支出就要29億元，相當于上半年8.95億元凈利潤的3倍以上。

持續高企的利息支出，不斷吞噬著公司持續下滑的利潤，更加劇了新城控股的經營負擔。

王振華的隕落堪稱地產界最戲劇性的轉折。2019年7月，王振華因猥褻兒童罪被判刑五年，讓這個商業帝國瞬間崩塌。此后，新城控股主動收縮戰線，意外在隨后的行業劇變中守住底線，沒有爆雷。

2025年，王振華出獄回歸第一年，曾經的主業住宅開發已經淪為附屬，只能靠商業獨力支撐，公司盈利能力急劇萎縮與巨大償債壓力同時爆發。

他們家族正在積極自救。

8月10日，一則港股上市公司的收購公告讓地產大亨王振華的女兒王凱莉首次進入公眾視野。年僅26歲的二代，通過其全資擁有的萬疆資本有限公司，以2.23億港元收購了中國新零售供應鏈集團有限公司（03928.HK）75%的股份。

哥哥王曉松上任后主導戰略收縮：暫停拿地、出售項目、精簡架構。這套“斷腕術”意外讓新城避開地產暴雷潮，2024年仍實現890億營收，成為少數未爆雷的民營房企。

那么，這次，還會有意外嗎？