萬科，造血功能，變得很差

萬科的財(cái)報(bào)是8月22日發(fā)的，之所以一直沒寫萬科，是因?yàn)檫€少深鐵的半年報(bào)

深鐵和萬科是深度綁定在一起的，一損俱損，一榮俱榮

現(xiàn)在，深鐵2025年半年報(bào)出來了，主要指標(biāo)如下：

營入72.84億元，上年同期92.99億元，同比-21.7%

凈利潤-32.68億元，上年同期-37.85億元，同比13.6%

對(duì)聯(lián)營合營公司的投資收益-32億元，上年同期-26.3億元，同比-21.6%

事情已經(jīng)很明朗了——深鐵虧損的，差不多是投資萬科的虧損

揭開萬科的財(cái)報(bào)前，還是先回顧一下今年上半年深鐵對(duì)萬科的輸血：

根據(jù)萬科公告，截至6月30日，上半年累計(jì)提供股東借款約155.7億元；截至8月5日，深鐵在2025年內(nèi)已累計(jì)向萬科提供借款支持8次，借款金額243.69億元

在深鐵集團(tuán)提供借款置換掉155.7億短債、且萬科手持現(xiàn)金消耗141.6億的情況下；萬科2025年上半年期末短債規(guī)模依然高達(dá)1553.7億、有息總負(fù)債仍處于3642.6億歷史高點(diǎn)。
而現(xiàn)金短債比降到了0.48，跨越1的生命線后，萬科的現(xiàn)金情況惡化的深度，有點(diǎn)出乎預(yù)料之外。

在房企們所有的自救中，自身造血功能的改善是唯一有效的途徑，除此之外的大多數(shù)動(dòng)作只能是延緩病情而已。

事實(shí)上，萬科的銷售比持續(xù)惡化的財(cái)務(wù)指標(biāo)更讓人揪心。

8月，萬科的權(quán)益銷售額降至67.5億元，這是2025年以來的最低點(diǎn)；權(quán)益銷售面積降至53.5萬平米，僅略高于2月春節(jié)檔期；

萬科財(cái)報(bào)顯示，上半年開發(fā)業(yè)務(wù)全口徑銷售金額691.1億元，同比-45.7%；

同期，保利發(fā)展-16.2%；中海-19%；華潤置地-11.5%；

萬科，已經(jīng)大幅度落后于同屬國央企陣營的傳統(tǒng)老牌房企。

在之前的作文里，我寫過萬科的拿地情況，2019-2021年是萬科瘋狂拿地的高峰，那個(gè)時(shí)候拿的地，拖到現(xiàn)在基本上也快開發(fā)完了；

現(xiàn)在的存貨資產(chǎn)大部分應(yīng)該是2023年以后拿的，而2024年之后，萬科在土地獲取上幾乎沒有太大動(dòng)作，這也就意味著萬科以后的銷售回款越來越少，能夠造血的功能越來越差。

萬科的財(cái)報(bào)中，核心數(shù)據(jù)還是資產(chǎn)負(fù)債表。

在萬科11941.5億元資產(chǎn)中，最大的資產(chǎn)有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是“存貨”4625.2億元，含已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約152億元，這一項(xiàng)是未售物業(yè)和土地的貨值；一項(xiàng)是“其他應(yīng)收款”2155.5億元，含已計(jì)提信用損失準(zhǔn)備約298億元，這一項(xiàng)是對(duì)合作項(xiàng)目的開發(fā)投資借款；

前者的計(jì)提比例是3.2%，和目前的新房價(jià)格跌幅有關(guān)；后者的計(jì)提比例12.1%，和要不回來賬有關(guān)

我覺得存貨的計(jì)提比例少了，房價(jià)下跌的幅度，這半年可不止3.2%

萬科的負(fù)債總額8729.89億元，凈資產(chǎn)還有3211.6億元

流動(dòng)資產(chǎn)8389.3億元，流動(dòng)負(fù)債6410.7億元，凈流動(dòng)資產(chǎn)只有1978.6億元；如果樓市和樓價(jià)繼續(xù)下跌，年末的凈流動(dòng)資產(chǎn)可能還要再少一些。

背靠著深鐵這棵大樹，萬科活下去沒有太大問題。

唯一的變數(shù)，是不是站著活。

就萬科的財(cái)報(bào)而言，如果再不拿地，萬科的造血功能差不多兩年后就終結(jié)了。

深鐵救萬科，除了幫萬科還債外，還得幫萬科拿地；

事情就是這么顯而易見。