樓市一周：上海樓市政策立竿見影 周度成交環比增加超三成

【 市 場 關 注 】

• 住建部披露數據，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1-7月份，全國新開工改造城鎮老舊小區1.98萬個。分地區看，河北、遼寧、重慶、安徽、江蘇、上海6個地區開工率超過90%。

• 住房城鄉建設部、中國人民銀行印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》。房地產從業機構發現或者有合理理由懷疑客戶擬進行的房屋交易與洗錢等犯罪活動相關的，應當及時向中國反洗錢監測分析中心提交可疑交易報告。

• 上海市六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，符合購房條件的（戶籍人口、外環外1年社保、外環內3年社保），外環外不再限制購房套數。單身人士按照家庭執行購房政策。關于優化公積金相關政策層面：公積金貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算。支持提取公積金余額付首付，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算，貸款利率也不再區分首、二套房。

• 8月29日晚間，已有中國銀行、農業銀行、建設銀行、招商銀行等多家銀行上海市分行通過官方微信公眾號發布《關于優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制的公告》。對于上海二套房業主來說，如果在9月1日以后申請房貸，最低利率有望達到3.09%，而首套房房貸利率最低可達3.05%。而存量房貸利率為3.45%的二套房貸款可申請降低房貸利率至3.36%。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市繼續反彈趨勢，據上海中原地產數據顯示：上周（8.25—8.31）新建商品住宅成交面積11.34萬平方米，環比增加35.25%。

上周成交活躍的區域明顯增多，全市有5個區成交面積超過1萬平方米。大浦東繼續排名全市第一，不過成交量有所下降，當期成交1.98萬平方米，環比減少34.22%。奉賢排名第二，成交1.75萬平方米，閔行排名第三，成交1.73萬平方米。此外，虹口和黃浦成交面積均超過1萬平方米。從格局可以看出，外圍區域成交釋放相對活躍，而市中心區域也有不錯表現。

從成交結構來看，中高端改善項目熱度持續上升。成交前十榜單中，10萬+的樓盤有3個上榜，并且有2個處于前3的位置內。成交榜單第一的項目是四川北路板塊的金茂璞元，網簽75套，均價16.58萬元/平方米。該項目就是虹口的“地王”，引起市場諸多關注，項目熱銷說明買家對區域、產品、價格的認同。此外，榜單中也出現了4個均價3-6萬元/平方米的首次改善產品，此前這種產品交易熱度不高，說明最近首次改善產品的熱度開始回升。

基于中高端價位產品活躍度回升，因此均價出現上漲，為96901元/平方米，環比上漲9.55%。

上周供應持續放量，達到22.26萬平方米，環比增加199.32%。入市15個項目，3-6萬元/平方米的首次改善項目達到7個，成交的“基石”比重在放大。當然，市場關注的中高端改善產品繼續維持一定熱度，其中包括3個10萬+樓盤。此外，入市的積極性也有所提高，只有4個樓盤投放量不足1萬平方米。當期入市量最大的樓盤是靜安曹家渡板塊的康定壹拾玖，入市3萬平方米（184套），網上報均價17.18萬元/平方米。

上周一上海等來了樓市利好舉措，市場焦慮心態得到緩解。政策內容豐富，抓住市場期待的限購寬松和信貸政策的優化。政策對剛需和改善都釋放友好，而且在傳統銷售季檔口公布，有助于穩定預期。就當周的成交數據來看，多點開花，剛改和豪宅類項目都有不錯表現，說明市場對政策的認同。此外，雙休日不少外環外的售樓處來訪量出現明顯增加，上周也有認籌的項目出現全部認籌完畢的現象，說明政策效果還是很顯著的。短期政策到位，市場預期再度回升，疊加供應到位，成交有望看高一線。