穩(wěn)健才是最大的安全感

*此節(jié)目由豆包AI播客生成

最近一周，應(yīng)該是A股股民朋友最激動(dòng)的時(shí)候。苦熬多年，我們終于每天都在見(jiàn)證歷史。

上周五，上證指數(shù)罕見(jiàn)地站上了3800點(diǎn)，創(chuàng)十年新高。這周一，大A單日成交額突破3萬(wàn)億，是年內(nèi)新高，也是史上第二高。不少人都在喊著：

牛回，速歸。

有媒體統(tǒng)計(jì)，今年從港股退市的36家上市公司中，房地產(chǎn)占比最大。有的是各種麻煩纏身，被迫退市；有的則是準(zhǔn)備私有化退市。

近幾年房地產(chǎn)的故事，總是這樣虎頭蛇尾。

地產(chǎn)商們上半年業(yè)績(jī)最近也在陸續(xù)發(fā)布。在其他房企忙著保殼求生時(shí)，大星看到一個(gè)有意思的企業(yè)，中海地產(chǎn)。它交出了一份讓行業(yè)沉默的成績(jī)單。

中海今年上半年的銷(xiāo)售額1201億。不論是全口徑，還是權(quán)益銷(xiāo)售金額，都位于行業(yè)第二。這其中，最重要的北京市場(chǎng)，他們合約銷(xiāo)售超300億：

穩(wěn)居市占率第一。

北京銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最高的10個(gè)項(xiàng)目里，中海占了兩個(gè)。和北京一樣，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售額第一的城市，中海還有13個(gè)。

保持市占率的背后，是中海精準(zhǔn)的土地投資：

主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

3月，中海經(jīng)過(guò)274輪舉牌，從十多家房企中競(jìng)得北京海淀樹(shù)村地塊。樹(shù)村地塊，可以說(shuō)是北京樓市的安全區(qū)，兼具產(chǎn)業(yè)和學(xué)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

3月底，中海又在杭州望江新城拿下海潮TOD地塊。望江板塊是杭州的頂豪板塊，而海潮TOD項(xiàng)目被稱(chēng)為是望江新城的最后一塊拼圖。

7月，中海一口氣豪擲119億，拿下上海市區(qū)的普陀真如地塊和靜安東斯文里地塊。真如地塊是真如城市副中心多年來(lái)首次推出的優(yōu)質(zhì)地塊；東斯文里地塊，可是被稱(chēng)為靜安區(qū)新天地。

幾乎都是核心區(qū)的高端改善。

今年以來(lái)，中海在全國(guó)11個(gè)內(nèi)地城市和香港拿了22宗地塊，總金額550多億。僅北京和上海就占了一半：

一個(gè)是中海市占率最高的城市，一個(gè)是目前全國(guó)表現(xiàn)最好的市場(chǎng)。

中海在權(quán)益購(gòu)地金額上，已經(jīng)連續(xù)兩年保持行業(yè)第一。別人在三四線(xiàn)掙扎，中海一直在北上深買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。不是賭政策松綁，而是賭高凈值人群永遠(yuǎn)缺一套好房子。

行政總裁張智超說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年投資方面還會(huì)實(shí)現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。看樣子，今年很有可能達(dá)成土地投資三連冠。

中海的財(cái)大氣粗是有資本的。作為行業(yè)內(nèi)著名的利潤(rùn)王，中海對(duì)負(fù)債率、利潤(rùn)率的把控是出了名的自律。而且，中海還在自卷。

上半年，中海行政銷(xiāo)售費(fèi)用僅占3.8%，同比去年降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，平均融資成本2.9%，比去年同期降了0.6%。

最關(guān)鍵的指標(biāo)，核心歸母凈利潤(rùn)達(dá)到87.8億。依然是行業(yè)遙遙領(lǐng)先。

上半年排名前十的房企核心凈利潤(rùn)總額約158億，中海占了超五成。

如果去掉一個(gè)最高值，去掉一個(gè)最低值，中海一家公司的凈利潤(rùn)，基本與其他TOP10房企持平。

直至現(xiàn)在，中海手中的現(xiàn)金還有1089億。

除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入已經(jīng)達(dá)35.4億。新開(kāi)業(yè)的中海大吉巷商業(yè)，首日客流超20萬(wàn)人次，成為北京二環(huán)內(nèi)的新商業(yè)地標(biāo)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，投資者們關(guān)心的不是成績(jī)，而是下半年能否維持這樣的好成績(jī)。

這份成績(jī)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也看在眼里。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪，分別給出A-、A-、Baa2的信用評(píng)級(jí)。

過(guò)去一年很多國(guó)際機(jī)構(gòu)都下調(diào)了房企的評(píng)級(jí)，中海仍然是行業(yè)內(nèi)：

唯一擁有雙A國(guó)際評(píng)級(jí)的公司。

在這個(gè)略顯悲觀的行業(yè)，沒(méi)有什么比穩(wěn)健更重要了。

就像A股。大星寫(xiě)完一看，遙想上次牛市，彷佛還在一天之前。

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