日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關(guān)乎每一筆房地產(chǎn)投資

2022年，日本公布了對《建筑物節(jié)能法》和《建筑基準法》等進行一體化修改的修訂法，其最終部分于2025年4月1日完成實施。

對重視長期視角的房產(chǎn)投資者而言，法律的修訂方向至關(guān)重要。換句話說，日本建筑法修訂浪潮將至，6大核心課題，關(guān)乎每一筆房地產(chǎn)投資。

提升建筑質(zhì)量

住宅方面，性能表示制度等的綜合評價、表示、引導體系已經(jīng)完善。

作為課題被列舉出來的原因，是建筑物所要求的性能變得多樣化，包括符合耐震基準、災(zāi)害的應(yīng)對、疫情下生活環(huán)境的變化等。

在會議上，提出了“應(yīng)對現(xiàn)行標準中未對應(yīng)的新技術(shù)”等方案，從確保建筑物安全性的觀點來看，也有人提出了“結(jié)構(gòu)計算應(yīng)該成為義務(wù)”的意見。

未來，針對住宅與非住宅建筑質(zhì)量的評價制度、標識制度及激勵強化將成為推進重點。

盤活現(xiàn)有建筑存量

之前在解決空房問題的同時，也在推進活用現(xiàn)有庫存的措施，但這次預(yù)計會展開更深入的討論。

例如，建筑基準法第37條“以使用未使用材料新建建筑物為前提的基準和手續(xù)”部分，將從循環(huán)經(jīng)濟的觀點等進行修改討論。

會議資料指出：“除了符合現(xiàn)行標準的修改等之外，還通過采取非硬件替代措施來確保現(xiàn)行標準所要求的安全性。”

向更加靈活的制度設(shè)計進行變革，就有可能完善現(xiàn)有存量利用機制。

促進木材利用

2022年修訂法也進行了促進木材利用的修訂，但此次聚焦的是促進木材利用較少的中高層住宅和非住宅建筑物。

會議資料中也明確指出“應(yīng)對成本上、維護管理上的課題，以及在市場上利用木材難以得到評價等課題”。

現(xiàn)在從脫碳和應(yīng)對氣候變化的觀點出發(fā)，舉國推進木材利用的促進，因此可以認為在繼承以往的持續(xù)討論的同時，所有的措施都將展開。

推動新材料、新技術(shù)的引進

建筑行業(yè)中，環(huán)保型混凝土等革新技術(shù)不斷登場。

但是，使用建筑基準法未設(shè)想的新技術(shù)和新材料時，必須經(jīng)過復(fù)雜的手續(xù)并得到國土交通大臣的認定（建筑基準法第38條等）。

為了改變這種狀況，討論重點放在如何建立便于引進新技術(shù)、新材料的制度。通過技術(shù)創(chuàng)新降低建筑成本、降低環(huán)境負荷，正在成為全社會的需求。

實現(xiàn)可持續(xù)城市

“集體規(guī)定（建筑基準法第3章）”預(yù)計將被修改。

所謂集體規(guī)定，是指道路義務(wù)、建筑容積率限制、用途地區(qū)限制等與城市規(guī)劃制度聯(lián)動運用的規(guī)則。

包括如何應(yīng)對用途管制方面的現(xiàn)代需求、消除寬度不足4米的狹窄道路等主題。

考慮變更例外手續(xù)（建筑基準法第48條但書）的運用方法，從既存庫存的活用和節(jié)能等多個觀點出發(fā)，促進符合地區(qū)實情的用途規(guī)制的運用。

注重人才培養(yǎng)

少子高齡化導致的人才不足，在各個行業(yè)都是一個課題，建筑行業(yè)也是一樣。一級建筑師和木匠的老齡化和減少正在加劇，擁有專業(yè)資格的建筑行政職員也不足。

此外，會議資料還提出了如何思考“建筑行政人員各自應(yīng)盡的職責和相互關(guān)系”的觀點。

法規(guī)修訂，與房地產(chǎn)業(yè)主和投資者是密切相關(guān)的。

例如，通過重視“既存建筑存量的有效利用”，今后有可能更容易對房齡較長的建筑物和空房進行再生和用途變更，從而擴大收益化的選擇范圍。

此外，非住宅領(lǐng)域的木材利用的促進，也與建筑成本的削減相關(guān)聯(lián)，如果新技術(shù)的導入推進，可以期待更容易開發(fā)出與附近房屋不同的房屋。

考慮環(huán)境性能和生命周期二氧化碳排放量（LCA）的房屋評估制度得以完善，那么對具有高附加價值的“環(huán)保型房屋”的投資將受到關(guān)注。

這種制度的變更，不僅僅是為了應(yīng)對社會形勢，也有為了更加靈活地活用、再生多樣的物件而整備基礎(chǔ)的一面。通過關(guān)注未來趨勢，投資者也能夠更早地發(fā)現(xiàn)新的收益機會。

建筑基準制度開始邁向下一個10年的重大轉(zhuǎn)換期。準確把握這股變化浪潮，先發(fā)制人，才能引導房地產(chǎn)投資走向成功。