貝殼股價大跌：財報粉飾

相對于拼多多管理層強調“利潤不可持續”的坦誠，貝殼董事長彭永東為首的管理層，對于貝殼的業績與未來指引，“粉飾”味道濃厚。

一系列增長數據都很虛幻。

貝殼第二季度實現總交易額8787億元，同比增長4.7%，相比較于前兩個季度33.9%、55.5%的同比增速，本季度堪稱斷崖式放緩。

這里的總交易額主要包括新房、二手房的交易金額，這意味著房地產市場復蘇并沒有一帆風順，甚至存在再次下跌的風險。

貝殼第二季度實現營業收入260.1億元，同比增長11.3%，其中新房收入同比增9.1%，二手房收入同比下降7.9%，以及家裝業務同比增14.3%，租賃業務收入同比增77.2%。

如果沒有家裝和租賃業務的收入增長，貝殼整體收入已進入停滯狀態。

貝殼第二季度實現毛利潤57億元，同比下降12.3%；實現經調整歸母凈利潤18.2億元，同比下降32.3%。

“增收不增利”的尷尬狀態，來源于二手房和新房業務利潤率下降，其中二手房業務利潤率下降了7.6個百分點，以及低利潤的租賃業務收入占比顯著提升。

整體來看，無論是交易量還是利潤率，貝殼核心的二手房和新房業務，仍然處于低位徘徊，尚未出現明顯數據拐點。

資本市場笑談，貝殼這家公司具備很強的“護城河”，但要注意“城”是否還在，這里的“城”便是整體房地產市場。

貝殼既然無法擺脫整體市場的逆風環境，按道理應該謹慎擴張，但管理層卻背道而馳。

截至二季度末，貝殼全國擁有活躍門店5.87萬家，同比增加32.1%；擁有活躍經紀人數量為49.16萬萬名，同比增長19.5%。

雖然貝殼管理層強調，這主要是“非鏈家活躍門店”和“非鏈家活躍經紀人”的增長導致，但這種擴張勢必帶來成本增加。

這些負面因素中，貝殼管理層找到了獨特角度解讀。

彭永東表示，“我們平臺在人店網絡實現顯著規模增長的基礎上，將走向效率驅動發展的新階段。”

這似乎是撞了南墻后的回頭，貝殼的經營杠桿在逆風環境中，將帶來顯著財務壓力，以及利益不均衡分配導致品牌受損。

成為近乎壟斷式的銷售渠道，必然成為買賣雙方、合作方、員工的吐槽對象，對貝殼強勢地位的批評以及對管理層天價薪酬的質疑，皆來源于此。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤強調，“第二季度非房產交易服務業務的凈收入占總經收入比例達41%，構建出多元增長格局。”

多元增長格局顯然無關乎利潤，只有資本市場不會撒謊，貝殼發布第二季度業績次日，港股股價下跌超7%。

資本市場對于貝殼的擔憂，還有投入上百億元的“貝好家”業務，以及對管理層與股東利益是否一致的質疑。

貝殼雖然強調，“貝好家”的定位并非開發商，而是為開發商、業主方、代建方等合作伙伴提供C2M產品解決方案，以及線上線下一體化營銷等綜合服務。

但當下低迷市場環境中，貝殼在未經驗證的情況下，短時間內落地了15個項目，參股投入近百億元，不得不說這是一項單向的押注。

沒有人懷疑貝殼的銷售能力，只是市場大環境波動性更強。

至于管理層與股東利益是否一致問題，貝殼管理層繼續用股票回購對沖。將三年前的股票回購計劃延長至2028年，額度從30億美元提高至50億美元。

單純股票回購并不能終止對管理層的質疑，唯有將管理層薪酬與股票獎勵與業績掛鉤。

市場波動中，貝殼管理層顯然沒有勇氣面對。