冼村落，石牌起！但廣州拆遷暴富神話已不再

2025年7月20日上午，隨著最后兩棟村屋在鉤機轟鳴聲中倒下，冼村舊改迎來了歷史性時刻，1950棟村屋終于在15年的拉鋸長跑中，全部拆遷完畢。

冼村，這個曾經被譽為珠江新城最后一塊拼圖的風水寶地，在廣州幾乎無人不知、無人不曉。

△冼村最后的村屋在復建房前被推倒

2010年前后，冼村開始動遷時，代表廣州最高房價的珠城，樓價8000-9000元/㎡。

15年來，冼村從動遷到清零，正好見證了廣州樓市由極盛到趨于平淡。

樓市政策從頂格嚴限到全面放開；CBD房價從巔峰20萬+跌落到15萬元/㎡左右……

巧合的是，冼村拆遷劇終落幕，天河商圈的另一塊硬骨頭，石牌村緊接著上線了。

只不過，石牌村無論是拆遷的模式，還是樓市本身的現狀，都清楚地告訴大家，拆遷暴富、舊改造富的神話，已經和樓市上半場一起結束，并寫進歷史。

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15年前的2010年，廣州還是那個干就行了，買就對了的時代。

趁著舉辦2010年亞運會的東風，廣州提出十年拆遷138條城中村的宏大計劃。

還記得，我當時采訪村民，大家幾乎都是懵的，都說村民自己也是看報紙才知道要拆遷的消息。同時他們也都會反問，怎么遷啊？（言下之意就是從何遷起，怎么賠償？大家會愿意嗎？）

如果問冼村的商戶的話，他們則直接說不可能，只會照常打開門做生意。

但的確廣州當時已經大刀闊斧地干了起來。

只是誰也沒料到，冼村的舊改完全沒有按照預設好的劇本來。

首先，就是冼村出了一個貪腐又好大喜功的村支書盧穗耕。他編了一本《冼村村志》，紀念宗族情感、讓大家留住公共回憶，并以50元/本向村民兜售。

誰曾想，書中的一句話卻引起了軒然大波——“冼村村集體企業擁有可建樓房的土地330畝，可建廠房的土地130畝。”

而實際情況是村民從不知道本村還有這么多自留地，并且地呢？賣地或者出租的收入呢……

等到大家紛紛拿著這本“村志”對賬的時候，盧穗耕再想以1萬元/本的價格回收，已經來不及了。

自此，一場曠日持久的維權拉鋸戰開始了。

首階段，2009年-2011年底，村公司被耗到破產，保利交10億保證金進場。

第二階段：2012年-2013年3月，冼村七名村干部及一名副市長終被查處落馬。

第三階段：2015年3月-2019年10月，冼村復建房陸續動工。

第四階段：2019年股東大會-2025年7月，94%簽約民村VS剩下6%。

當然，清零后，冼村拆遷的部分完結了，但舊改的部分則還待續。

其融資區的住宅部分——保利天御，最早2021年就傳出即將上市。

吹風價高達30萬元/㎡，最小面積210㎡。

只不過，遷延至今，尚未正式推出，而廣州宇宙中心二手房也已經回落到了15萬元/㎡左右。

不僅如此，隨著珠江新城的“最后一塊拼圖”終于拆平，隔壁馬場的改造也開始了。

看來，任何唯一性也都是相對的。只要時間拖得足夠久，再黃金的地段，都不能逃脫血本無歸的宿命？

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當冼村已成為過往，石牌接棒了。

該村將拆除10.3萬㎡村民住宅和集體物業，有望成為廣州首個“拆整結合”模式的舊村。

并且種種跡象表明，廣州市中心的舊改“硬骨頭”都在提速。

除了上述提到的廣州賽馬場，近期，員村的舊改網傳也開始胎動。

這個位于廣州崗頂距離天河體育中心兩站地的城中村，同隔壁聲名遠播的太平洋電腦城一樣出名。

同樣網紅的還有那位只為興趣，不為賺錢，有10棟樓在石牌村收租，卻十年如一日，賣12元/份鴨仔飯的老板。

網上可以查到的數據，2015年，十年前，石牌村的年租金就高達約4億元。

但時間來到2025年，當初那個無數廣漂打工人來穗的第一站，為他們提供一個月租最低只有幾百元棲身之所的石牌村，也來到了一個新的十字路口。

一方面崗頂電腦城在電商時代早已沒了昔日的光環，疊加大經濟環境讓部分客源消失，另一方面，舊村逼仄的環境對年輕人吸引力也下降，村屋整體空置率上升，租金下降。

總的來說，2025年，對于石牌村來說，有危又有機。

無論是外部環境還是樓市小氣候，都注定石牌不可能延續拆遷造富神話，但希望這次廣州大刀闊斧的騰籠換鳥，能走出助力經濟發展的新路。

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數據顯示，廣州今年計劃完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上，規模創歷史新高，推進21個新開工城中村改造項目，同時新開工老舊小區改造超150個。

可以肯定的是，廣州正在給舊改下猛藥。

有人可能會問，賣地+舊改，如此的天量新房供應，當下的市場真的能消化得了？

大家別忘了，現在有可能不是村民需要舊改，而是樓市需要村民。

因為，目前廣州越來越多舊改項目加入“房票”安置的大軍。

舊改已經從“回遷房+貨幣補償”二元模式向多元化、市場化安置方式轉變。

房票就是市場化安置的最大體現。

如今年上半年，黃埔區房票認購的商品房1300多套，成為去庫存的主力之一。

樓市造富神話不再，舊改同樣不可能。但接棒者會是誰？目前真的不好說。

今天A股再創新高，滬指破3800點。更有人說，距離4000點， 只差100多點了。未來股市有可能嗎？大家拭目以待。