想拆遷，想瘋了

圖：coosy

今天看到一條新聞：

上海一個(gè)豪宅項(xiàng)目，叫作上海壹號(hào)院，今天一個(gè)批次開盤。

每套均價(jià)7千萬，開盤1小時(shí)售罄了。

和現(xiàn)在慘淡的房市，形成了鮮明對(duì)比。

前幾天官方公布了前七月房?jī)r(jià)，很明顯，全國(guó)房?jī)r(jià)紛紛加速下跌。

但也有奇葩，有3個(gè)城市新房逆勢(shì)上漲：上海、 杭州、太原。

除了它仨，其它城市都紛紛倒下了。

下圖數(shù)值高于100表示上漲：

為啥上海這么靚？

原因大體就是：核心地段豪宅比較能撐。

之前讀者們紛紛給我做科普：

“ 上海豪宅購買者，都是無處安放的資產(chǎn) ”

“江浙滬開廠的老板，想躺平了...開廠的長(zhǎng)輩賣了廠，拿錢在上海買個(gè)好地段房子，就當(dāng)躺平了”

說白了，上海是全國(guó)人的上海。

上海豪宅就像愛馬仕一樣，承接了許多有錢人流向。

就是不知道這現(xiàn)象會(huì)持續(xù)多久？

二

可以多聊幾句。

上海的核心區(qū)豪宅，土地基本來自拆遷地塊，主打好地段。

很多人好奇，那些老舊小區(qū)怎么辦？

它們目前大體是這幾種命運(yùn)：

1）拆遷

2）翻新

3）原拆原建

4）擺爛

拆遷，已經(jīng)比以前少了很多。

現(xiàn)在能拆遷的地塊，一般都有很強(qiáng)的“賺錢效應(yīng)”。

比如原本城里核心地塊，是老舊的平房、四五層的低樓。

拆了之后建10層、20層的豪宅。

這筆經(jīng)濟(jì)賬，就很好算。

政府錢也賺到了，城市容貌也更新了。

老住戶也開心，能拿一筆優(yōu)厚補(bǔ)償金，直接完成了套現(xiàn)。

雙贏~

我自己看過的北京兩個(gè)核心地段的新房項(xiàng)目——也算是豪宅了，售價(jià)在10萬多/平。

也是先拆遷，再建新房。

原本的拆遷住戶拿了7萬、8萬/平的補(bǔ)償金。

麻溜走人~

當(dāng)然了，不同城市、地段拆遷補(bǔ)償會(huì)有很大差異。

之前讀者分享：

江蘇鹽城縣城郊，二層小樓帶院子拆遷，也就補(bǔ)了200萬。

上海虹橋附近鄉(xiāng)下拆一套農(nóng)民房補(bǔ)了2千萬。

三

不是每個(gè)舊房，都有拆遷的“好命”。

大拆遷已經(jīng)成了過去式。

很多地段沒經(jīng)濟(jì)效益，拆了重建，賬算不過來。

政府手頭也緊了，沒那么多錢搞大拆遷。

這三五年更流行的是：

翻新、原拆原建

翻新呢，就是給房子做做加固，刷刷漆，改造水管、燃?xì)夤艿馈㈦娐贰?/p>

更換門窗，做隔音，加裝電梯，翻新公共設(shè)施...

等等吧。

比如下圖，就是北京這邊一小區(qū)，外頭加裝了電梯：

圖：@老夏鏡頭

原拆原建，就是字面理解的意思。

整個(gè)推倒重建。

有些原拆原建項(xiàng)目，擴(kuò)建了住房面積，增加了停車場(chǎng)。

肯定有利于保值增值。

比如我看網(wǎng)友分享，北京這邊三里河一個(gè)老房子原拆原建，房本30平米，改建后擴(kuò)到35平。

增加的5平米，住戶就按1萬多塊/平給錢。

增值挺明顯。

當(dāng)然，也不一定所有的原拆原建都讓住戶的滿意。

有的小區(qū)可能拆完建完了，反而讓住戶很不爽、不滿意。

面積也沒增加，硬件也很湊合。

覺得白白掏了錢。

三

國(guó)家這幾年在發(fā)力舊房改造。

主要針對(duì)20年、25年以上房齡的小區(qū)，一小區(qū)一方案。

老舊小區(qū)業(yè)主也可以聯(lián)合起來，向政府申請(qǐng)改造。

錢從哪來？

一般是住戶出錢，政府也補(bǔ)貼部分。

不同小區(qū)出資比例會(huì)有差異，涉及戶內(nèi)改造的部分，一般住戶自己承擔(dān)絕大部分。

好像——聽起來也不錯(cuò)？

但我查了很多案例，發(fā)現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒那么輕松。

這事太折騰了。

總會(huì)有反對(duì)意見。

有的住戶呢，對(duì)工程方案不滿意，覺得“黃瓜刷綠漆，光做表面功夫”。

有的住戶呢，手頭緊、不愿意掏錢。

有的住戶只想要拆遷，鐵了心拒絕舊改。

我自己還看到好幾個(gè)案例就是——

有的家庭剛剛裝修完房子，整棟樓翻新的話，自家裝修就白做了。

還得重新出錢呢。就，不愿意參與。

一棟樓是一個(gè)整體。有一戶堅(jiān)決不同意，整個(gè)樓的翻新、原拆原建就困難重重。

怎么辦？

就反復(fù)改工程方案、投票；街道社區(qū)的同志，反反復(fù)復(fù)做工作。

比拆遷麻煩多了。

最后很多小區(qū)在反反復(fù)復(fù)博弈后，也沒法翻新重建，就拖延擺爛了。

我最大感受是：

核心地段的低樓層，哪怕成為了舊房，可能問題也不會(huì)太大。

大不了拆遷——

大伙都省事！

那些超高層的住宅，可能會(huì)是一個(gè)老大難？

住戶太多，未來更新時(shí)困難重重。

更進(jìn)一步，非核心地段的超高層住宅——

在漫漫歲月里，會(huì)不會(huì)持續(xù)折舊，最終價(jià)值接近歸零？

Ps.

周五時(shí)有一個(gè)重要新聞，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾發(fā)表了鴿派講話。

說：

通脹已經(jīng)大幅回落，要重視就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)平衡發(fā)生了改變。

目前市場(chǎng)普遍預(yù)期，美國(guó)9月份極大概率會(huì)降息。

這對(duì)股市是妥妥利好。

大事已臨近。

有讀者懷疑了——

A股最近已經(jīng)連番上漲。

真到降息時(shí)刻，會(huì)不會(huì)反而因?yàn)轭A(yù)期 透支了 而回調(diào)？

haha，沒有人能猜透劇本。

以現(xiàn)在行情來看——

真要是階段回調(diào)，反倒成了空倉人的上車時(shí)點(diǎn)？

我自己的大策略很簡(jiǎn)單：待在市場(chǎng)中，不減倉位，邊走邊看。