北京樓市松綁，來(lái)得太晚了

8月8日晚間，北京出了樓市新政。

核心只有一句話：五環(huán)外不限購(gòu)，五環(huán)內(nèi)照舊

北京樓市新政出來(lái)后，媒體說(shuō)五環(huán)外的售樓部擠滿了買房人

央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示8月9日看房量提升了20-30%

中國(guó)證券網(wǎng)消息，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)優(yōu)化政策后的首個(gè)交易日，售樓處大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，前來(lái)看房、選房的訪客眾多，市場(chǎng)“活躍度”明顯拉升

證券時(shí)報(bào)消息，周末兩天看房人數(shù)明顯增加，某項(xiàng)目周六首次啟動(dòng)認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌了50多套，半夜12點(diǎn)還有客戶訂房

北京樓市的松綁，市場(chǎng)是決定性因素，銷量銷價(jià)庫(kù)存指標(biāo)都不甚好。

北京市統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)：1-6月份新建商品住宅銷售面積352.3萬(wàn)平米，同比-0.8%；商品住宅待售面積981.8萬(wàn)平米，同比-8.2%

以2024年年底1067.7萬(wàn)平米待售和785.7萬(wàn)平米銷售面積計(jì)算，在不增加竣工面積的前提下，已竣備未售的去化周期為16.3個(gè)月

而以今年上半年的待售和銷售面積計(jì)算，在不增加竣工、待售面積不變、銷售面積不減的前提下，竣備未售的去化周期為16.7個(gè)月

中指院數(shù)據(jù)，1-7月北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占比81.6%，二手房成交套數(shù)占比51.1%；7月份北京新房銷售面積同比下降31%，1-7月累計(jì)同比下降13%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份北京新房銷售價(jià)格環(huán)比-0.3%；同比-4.1%；跌幅深度僅次于廣州

克而瑞的數(shù)據(jù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)有點(diǎn)不同：

2025年7月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)1440套，環(huán)比下跌55.0%，同比下跌48.0%；成交2579套，環(huán)比下跌26.2%，同比下跌15.6%；成交均價(jià)64391元/㎡，環(huán)比下跌0.3%，同比上漲12.0%

成交均價(jià)12%的同比漲幅是我沒(méi)想到的，和2018-2021年那三年有一拼。

說(shuō)到廣州，6月12日廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》，其中提到“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率”

實(shí)際上廣州已經(jīng)在2024年9月全面取消了限購(gòu)政策，只是限價(jià)政策還沒(méi)出正式文件；

深圳和北京的情況有點(diǎn)類似，深戶家庭核心區(qū)域限購(gòu)兩套+1套非核心區(qū)，等于還沒(méi)有全域放開(kāi)；

下表是深圳新建商品住宅的長(zhǎng)周期成交趨勢(shì)，2024年8月1日-2025年8月10日的

統(tǒng)計(jì)周期：2024年8月1日-2025年8月10日

這一年的峰值出現(xiàn)在去年的10月到今年1月，今年3月還有個(gè)小峰值，以后的情況就這樣了。

樓市當(dāng)年收緊的政策，是壓制過(guò)熱的需求，那時(shí)候買房幾乎狂熱，去任何一個(gè)地方大家談的三句話里離不開(kāi)房子

現(xiàn)在松綁的政策，是釋放壓制的需求，現(xiàn)在去任何一個(gè)地方，對(duì)于房子大家都閉口不談了

等到房子這個(gè)話題徹底在社會(huì)熱點(diǎn)中消失時(shí)，那時(shí)候樓市才是真正的止跌回穩(wěn)。

馮侖在其公號(hào)上說(shuō)，房地產(chǎn)不再是經(jīng)濟(jì)餐桌上的主菜，不再像過(guò)去那樣承擔(dān)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的角色；用一句話總結(jié)，過(guò)去，房地產(chǎn)是明星行業(yè)；現(xiàn)在，它回歸到普通行業(yè)。這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。