深圳樓市7月奇觀：成交遇冷，但剛需客正在“抄底”？

七月盛夏，深圳樓市卻透著一絲涼意。

又到了月末，今天我們來復盤一下本月的深圳市場。

新房、二手房成交量雙雙“跌跌不休”，但在一片冷靜之中，剛需買家正悄然出手，低總價房源熱度逆勢上升，

300萬以下房源成交接近3成，在各種促消費、高保障政策“猛攻”之下，改善客群也開始出手了。

冰與火之歌，正在深圳樓市真實上演。

成交“雙降”市場觀望情緒濃厚

至7月30日，這個月的深圳新房有點涼！

新房預售+現售網簽加起來才2583套，其中預售1144套，現售1439套。

更扎心的是，周度數據上演“四連跌”，月底最后一周也沒能翹尾成功。

二手房同樣不容樂觀，本月網簽備案量停在4652套，幸而二手房錄入量勉強保住榮枯線。經市房中協統計，7月深圳二手房錄入量將突破5000套。

更令人關注的是，周成交量也遭遇了“三連跌”，市場活躍度持續下降。

買賣雙方的心理博弈加劇，購房者持幣觀望，期待更明朗的信號或更優的價格。

掛牌量創新高買方市場特征顯著

一邊是成交縮量，另一邊卻是房源“庫存”再攀高峰！

截至7月28日，全市有效在售二手房源量已達驚人的75,511套，一周就新增了391套。

龐大的“蓄水池”給買家提供了充分的選擇空間和議價底氣。

數據統計來源：深圳房地產中介協會

當中有5各區的掛牌量接近或超過萬套，東部龍崗區持續霸榜“供應之王”，以近2萬套的數額，獨占全市約1/4的房源。

寶安、南山及福田掛牌量也不少，均在1萬套以上，羅湖以9571套逼近萬套的水平，排在全市第四位。相對而言，羅湖房源樓齡大，小戶型多，整體總價偏低，市場走量也快。

市場掛牌量的激增，這意味著買家在多個核心區域都能從容挑選，市場天平進一步向買方傾斜。

新房供應放量開發商積極搶跑

面對略顯低迷的市場，開發商在7月最后兩周“開閘放水”，沖刺供應。

短短兩周內，5個住宅項目火速拿到預售證，一口氣向市場投放了1774套新房源。

供應端的集中放量，無疑加劇了新房市場的競爭，也為后續的促銷、優惠埋下伏筆。

在一片降溫聲中，樂有家研究中心的數據卻揭示出市場內部涌動的一股“暖流”，成交結構正在發生微妙而重要的變化：

低總價剛需發力，7月份300萬以下的剛需小戶型成交占比顯著提升3個百分點，超過27%。預算有限的首次置業者，正成為當前市場中相對活躍的群體。

此外，800-1000萬總價段的改善型房源成交占比也提升了約1.9個百分點。

這部分的高端改善需求，買家資金實力相對雄厚，對優質地段、品質樓盤的需求依然存在。

表面平靜之下暗流涌動

7月的深圳樓市，表面平靜之下暗流涌動。

成交量萎縮、掛牌量激增、新房供應放量，三重因素疊加，買方議價能力顯著增強。

新房競爭白熱化。

開發商推盤節奏加快，促銷手段可能更加多樣化，尤其在供應集中的非核心區域，價格競爭壓力增大。

接下來還有很大熱點新盤排隊上架，如寶中保利瑧譽、中海大運玖章花園、新世界的香蜜四季花園，盤踞在深圳灣的頂豪后海沄璽花園、東角頭中信元灣府“龍虎斗”！

二手房“以價換量”是依然是未來很長一段時間的主旋律。

面對龐大的庫存和有限的買家，誠心出售的房東唯有在價格“割肉”，才能更快出手，像龍崗這樣的供應大戶，價格壓力尤為明顯。

而今年出讓的純居住宅地，開發商的動作也很快，聯發龍華上塘的“三角地”，以及光明中心區深振業+天健的項目，已經開始行動，對外招標。

深圳樓市的7月，是典型的“買方市場深化期”。

成交量的“冷”與剛需、部分改善需求的“熱”形成鮮明對比。

在龐大的房源庫和有限買家的博弈中，“價格”才是那把打開成交之門的鑰匙。