一個時代的落幕

講講中央城市工作會議。

這是一場級別極高的會議，距上一次召開，已經足足相隔10年，一般只有在歷史性關鍵時刻才會上線，以應對困局，做出巨大轉變。

所以，我們要知道當下的城市，遇到了怎樣的困難？大會提出的方法是如何解決的，才能看懂房地產未來的影響？我們一個一個來。

其實城市問題，我之前已經講過很多次了，總結如下：

1、地賣不動了，地方財政面臨枯竭

2、開發商一潭死水，金融系統壓力較大

3、產業分化割裂，部分城市債務大于收入

4、人口老齡化嚴重，十年后進入負增長

5、城鎮化進入末期，資源嚴重不平衡

6、老房子、超高層、爛房子太多，居住幸福感較低

總之一句話：

我國城市及人口高速發展期，已經結束， 土地財政進入“告別期”，在產業資源分配嚴重不平衡的情況下，城市該如何破局，這是本次會議的議題。

不過，具體的解決方案已經研究出來了，我總結為三個核心點：

第一個，“全面收縮”。

城市擴張階段到此為止，支持擴大朋友圈，但是不允許再“吞地設區”，也就是全面叫停“撤市設區”，反對城市盲目擴容。

邏輯很簡單。舉個例子，山東濟南在2018年，把萊蕪市吞了，設為萊蕪區和鋼城區。濟南受益無窮，GDP規模擴大，獲得大量資源。

但對于萊蕪來說，大量資源被轉移到主城區，年輕人也都走光了。而地方要用錢的時候，還需要濟南批，但濟南，肯定會優先發展主城區，那么萊蕪區就面臨著“人財兩空”，產業升級速度不及預期，發展滯后。

如果一個城市已具備較強的輻射能力，那么就可以與縣級市在產業、空間上高度融合，撤市劃區，可促進一體化發展。

但如果這個城市，本身實力有限，或與縣級市產業差異大、距離遠，盲目劃區，則會觸發“單邊虹吸效應”，加劇區域矛盾。

實際上，大部分城市都走了后面的劇本。

所以中央表態，可以協同發展，相互幫扶，而不是單邊虹吸，通過政策把弱勢地帶榨干。

大會提到，“未來會以縣城為重要載體，支持縣城存活并發展。”

為什么是“縣”呢？

一方面縣城的規模龐大，住著超2億人口，擁有強大的消費力市場，是城鎮化的最后一步。另一方面，縣城上承大中城市，下接廣袤鄉村，是城鄉融合發展的關鍵支撐。

未來的模式將變成，“一個大城市+周邊縣城支撐”的協同發展模式。

然后打通城市與縣城之間的公共交通體系，盡可能半小時直達，把縣城發展成“衛星城”，以此安置中等收入打工人和進城但銀子不夠的農村人口。

這個模式可以說是，摸著日本“過河”。

日本就是這樣，東京是日本人的打工天堂，人們能賺到錢，但卻住不起東京的房子，于是就選擇在周邊的縣城生活，比如千葉縣、神奈川縣、埼玉縣、山梨縣等等。

這些地方因為交通便捷，生活成本低，自然景觀不錯，承載著大量勞動力。這種“一城多縣”的模式，降低了“城里人”的生活成本，提高了“縣城人”的收入水平。

“縣城人”，不斷努力，成為“新城市人”，打開了向上躍遷的通路，維持了東京都市圈的長期繁榮。

在國內，之前其實已經孕育出了這種模式，比如北京+廊坊部分地區，深圳+東莞、惠州部分地區，上海+蘇州、嘉興部分地區。

目前最大的問題是，基建太過緩慢，一條跨城鐵路來來回回修了好多年。這是因為城市之間，出資比例難以調和，利益分配不勻。

但如果現在這條思路確定下來，中央加大補貼和投入，調配資源，大城市周邊的交通網建設，會加速建設起來。這就會形成“組團式城市群”。

而這個過程是漫長的，大概是以十年為單位，所以要用縣城作為“

載體”，推動農村人口“先進縣，后入城”，實現“城鎮化”的最后一環。

這就涉及到資源的調配，未來國家財政會逐漸聚焦。

1、高鐵干線350建設可能會停止納規，國家只支持建城際列車，減速減班次。

2.全面叫停城市軌道交通建設，沒有軌道交通的城市很可能會永遠錯過。除上海等極個別城市外，即使是新地鐵線路審批可能都很難通過，下一次城市軌道建設潮幾乎遙遙無期。

3.加速支持長三角珠三角一體化，能者上、弱者下，跨越行政體制，以產業建設為主導。

第二個，“尋找增量”。

當下，土地財政模式，已經很難維系了，去哪兒尋找增量，才填補這個窟窿？產業發達地區，還有企業稅收，但產業欠發達的非城市圈地區呢？

答案還是看產業。

產業代表了居民就業，如果有特殊產業，比如曹縣，另辟蹊徑做漢服，棺木遠銷海外，包攬了整個日本的殯葬業，那么國家還會投入資源幫扶。

但如果啥也沒有，對不起，國家不會繼續投資這個地方，讓其勉強維持“小而美”，或者衰敗，當然還會進行最后一輪的“營救”。

而方法，“其實就是加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。”

這次沒有談及棚改1.0，意味著，從官方角度，拒絕了大拆大建。一方面是地方沒錢，付不起拆遷費，另一方面，人口有限，即是拆建結束，房子賣不出去又成了負債。

但舊房改造和公共設施服務所代表的棚改2.0不同。

國家舉債補貼大頭，地方稍微出一部分，居民出一部分。經濟增量就起來了。

龐大的舊小區進行“微創手術”，比如加裝電梯、翻新外墻、改造水電暖氣管網、增加停車位和社區服務措施。

能帶動水泥、砂石、鋼筋、玻璃等上游產業，又能帶動電梯、景觀、設備等中游產業，以及租賃和房屋買賣等下游產業。

而且，新投資出口來了，政府可以用預期房價和出租收益做抵押，把舊城區“盤活”成新資產，化債，銀行的錢也可以繼續借出去了，還可以帶來大量訂單，盤活企業，帶動農民工就業。

這都會產生大量的稅收，補充地方財政。

所以舊城改造，表面上是改善民生，本質上是促進消費，以工代賑，盤活地方財政，用時間換空間。

但邏輯上，再一再二，不能再三再四。

2015年，貨幣化安置棚改1.0，中央救了一波地方，結果大多數城市，繼續搞房地產，而對產業發展或升級，置若罔聞。

2025年，再通過舊房改造棚改2.0，再給一波機會，如果繼續坐吃山空，不思進取，那就真沒辦法了。接下來各城市都會被迫卷入淘汰賽，沒有產業，就只剩下淪為鶴崗的命運。

3、第三條，“控量提質”。

截至今年6月末，商品房待售面積高達76948 萬平方米，創下歷史新高。

之前房地產高速發展，全國各地盲目蓋房。在高周轉模式下，出現了大量的“劣質房”。

比如超高層住宅。

大城市因為土地稀缺也就算了，就連一些縣城，這些年也蓋了不計其數的超高層住宅。

邏輯上開發商可以在同一塊土地上賺更多錢，但問題是，后期維護難度高，物業跟不上，會很容易出現“貧民窟”現象，不出10年，大家都會見到超高層的破敗感。

所以，這次大會，也重點提到，高速發展已過，全面定義商品房開發模式，不準亂拆亂建。

首先做到“人房地錢”聯動機制，缺房的地方多供應，不缺的地方少供應，房子多到溢出來的地方，不供應。

其次全面“矮化”，減少超高層住宅，提高居住品質。

對于開發商來說，要么別蓋，要么就蓋好房子，而且從之前“買地-建房-賣房”的模式，轉向“開發、運營和服務”模式。

現在還能存活下來的開發商，要學會賺慢錢，精細化運營，增加業務，可以做持有經營、城市更新、代建城市配套，還可以從事物業服務，這才是未來的長線需求。

以上，就是大會的核心內容。

如果覺得還是不懂，那么接下來我再用大白話串起來，做個總結，以及分析對未來房地產的趨勢影響。

這場會議，主要是認為之前的模式不行了，決心轉舵開啟新的模式。

之前本來想著，壓制東部沿海人口聚集，限制發達地區城市規模和各種差異化繳納費用，來提高東部沿海城市的居住成本。

同時放松內陸房地產開發，這樣大批的外來打工人員就只能在老家或者附近城市買房，可以迅速提高內陸地區的城鎮化。

內陸城市拿到原始積累，改善基建，招商引資，再配合國家的大力投資，就可以承接東部沿海地區產業升級后，淘汰下來的產業，從而實現內循環，最終實現共同富裕。

可惜因為種種原因，內地的房地產倒是發展了，結果錢卻沒了，招商引資一團糟，沒搞出來產業也就算了，還搞出一大堆空城和負債……

算了，還是趕緊止血吧，把錢花在能造血的重點城市上，給原本壓制的沿海城市松綁，快點賺錢，把窟窿補上。

總之，持續幾十年的中西部城鎮建設要熄火了，以后資源和政策會傾斜到少數幾個城市群和經濟帶，人口也會往這些城市集中，那些沒有造血能力中小城鎮只能靠山吃山，靠水吃水，自身自滅。

而棚改2.0是中央幫地方的最后一次機會，就看能不能把握住。這場會議，是民生、化債和啟動新經濟引擎的一次重要定調，接下來會轟轟烈烈進行。

但說實話，我抱有的希望不大，是騾子是馬，這些年早已經遛完了。能發展起來的早發展起來了，而發展不起來的，給了機會業也沒用。

能實現彎道超車，以及后來者居上的城市，屈指可數。不是唱衰，而這是系統性的問題，一個城市需要極大的勇氣，從上到下，整體擁有革命精神才行。

其實上面也清楚，所以這波幫地方化完債以后，基本都要求省吃儉用，躺平算了。

滿級老讀者，應該知道，我在很多年前就預演了當下這一幕。拋出的“分化理論”，隨著時間增長，會逐漸兌現其價值。

今年之所以很少寫房地產，是因為可寫的內容，過去都寫完了，從宏觀到微觀，事無巨細。

不看怎么說，就看他們怎么做。

我一直在強調，城運即人運。

一個城市能不能發展起來，是“天時、地利、人和”的結果，其中“人”是最大的影響因素，也是最不可控的因素。

這個非常考驗你對所在城市的判斷力。

如果你認為你所在的城市，有發展，“人”沒問題，那么買房是可以的，因為經濟發展好，產業強，人口涌入，最終會提高資產的稀缺性，反哺到房價層面。

當然前提一定是滿足大眾需求的“好房子”。

但如果你認為你所在的城市，沒有發展，“人”有問題，如果不影響孩子讀書的情況下，租房可能是最好的選擇。因為這種城市的房子，不是資產，而是消費品，會隨時間慢慢折舊，房子也會變老。

每個城市的房地產趨勢是不一樣的，所以再拿個別談整體，就是腦子不清醒。至于老齡化、人口減少問題，參考日本就行了。

我國房地產，就是摸著日本過河，最終走向新加坡模式。

日本房價泡沫過，崩過，是純粹的硬著陸。人口老齡化嚴重，年輕人不生不育。幾乎是現在東大的翻版。

但近兩年，東京、大阪、川崎、橫濱市等核心城市，房價漲勢很好，但除此之外，其他仍是一潭死水。

說白了：萬變不離供需。

對于東大來說，人口和經濟基數較大，則會出現幾個縮略版的日本，比如京津冀、大灣區、長三角、成渝城市群、長江中游城市群，這幾個是固定的名額，其他就看自己能不能把握住產業紅利，實現命運的反轉。

其他省份，可能只有省會和特別城市，能跑出來，比如西安、長沙、濟南、福州等等。

萬物都要符合經濟的發展規律，看懂趨勢，趨利避害，適當做出取舍。房地產的舊時代，已經離我們而去。

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