鏈家上海“房客分離”第三天：給店長畫了最大的餅！

　　這種創造和失去的諷刺和感傷

　　深于一切語言、一切啼笑

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　　7月3號，是上海鏈家“房客分離”制度運行的第三天。

　　這個事情觀望的人特別多，鏈家上海公司以外的城市公司都在觀望，他們要不要跟？上海的同行也在圍觀，他們能不能跟？

　　試行的城市是上海，這個很微妙，一個市占率不錯，但是遠遠不如鏈家大本營北京的城市，拿上海先行更大的一個理由是，上海的二手房太好了。

　　最難受的一群人也在前三天出現了：M，也就是店長。他們在這場改革中變成了夾心餅干，被砍掉了一部分，也幾乎可以預見的是，收入同步也會縮水。

　　在鏈家內部流傳出來的ppt里，他們被許以重任，畫了大餅（漲工資），但是僅僅只過去三天，一個熟悉的M就對小帥表示，收入肯定減少了。

　　鏈家在上海正在對2萬多經紀人開刀，這場改革有一個文藝的名字“在一起翻山越嶺”。

　　上海并沒有山，佘山也不是山。

　　什么叫“房客分離”？ 簡單來說，就是要經紀人在“房源維護”與“客源服務”中二選一，不像之前的中介公司可以在買家和賣家中間隨時切換角色促成交易，哪怕鏈家，都是這么做的。

　　簡單的說，經紀人維護客戶，店長維護房源。

　　上海鏈家準備怎么干呢？

　　他們首先把員工分成了三種，A序列，就是經紀人序列或者專業序列；M序列，店經理序列或者管理序列；還有S序列，是高層管理。

　　簡單理解就是，經紀人、店長，區域領導。

　　這個分法有一部分參照了互聯網及大型企業中常見的職級劃分體系（Management Sequence），就很互聯網。

　　然后，M序列（店經理）自動劃為房源端，對房源做維護、管理、跟蹤；A序列（經紀人）自動劃為客源端，對購房客戶提供咨詢帶看服務。

　　然后，如果有A級經紀人希望做房源端，可在達到單量標準后參加競聘。

　　這個改革最大的變量在M，也就是店長這里出現了。M是不可以跨界去做客戶的，他們只能做房源端。

　　這張圖上把兩個工種能做什么，不能做什么，說得一清二楚。

　　店長是不可以做簽約的，這部分只能讓經紀人去干。那么，很多人會問，房源維護主要是什么？讓房子對店長忠心耿耿嗎？讓房東不要一房多簽嗎？

　　在鏈家的招聘網站上，他們是這么說的：

　　實際上，這也是在上海試行改革的重要一步，在維護房源上，他們需要對房子進行一部分的美化，通過對房子簡單的改造后更符合買賣的要求，簡單說，就是房屋的改造師+化妝師。

　　鏈家太需要上海這個市場了。2025年上海二手房半年成交13.01萬套，創下近四年來的新高。較2024年上半年的10.89萬套增長19.5%。并且超越2022年、2023年同期，是近四年來的半年成交峰值。

　　他們在上海有2萬多名員工，但是市場占有率一直沒有突破40%，太平洋、21世紀不動產、住商不動產，我愛我家都在后面咬得很死。

　　這讓鏈家看到了上升的前景，就像一個中等生看到了可以進步的空間。

　　他們想搏一搏。萬一，單車變摩托？

　　壓力給了M，在任何異常改革里，中層都是首當其沖的，他們需要讓這部分人去精耕房源。

　　賣房難怎么解決？鏈家決定出奇招：讓房源更符合出手的標準，他們的術語叫：持續加工好房。

　　上海就有一半二手房房齡在20年以上，這部分市場并不小。再加上，鏈家在上海的平均單套成交這兩年一直在下滑，從2024年的384萬元降至2025年的370萬元左右。

　　這意味著，鏈家的“老破小”比例不低，也離不開這部分房源。

　　怎么打破僵局呢？

　　他們決定對M許以重諾，比如，收入可以增加25%！但是鏈家干得好收入能大幅提升是真的，Choice數據顯示，貝殼集團董事長兼CEO彭永東2021年年薪847.8萬元，2022年升至4.75億元！

　　但是，M表示不信。畢竟還是計件式的收入，能不能增加，都可以預判。

　　然后，他們又告訴M，你的晉升通道很好，從A到M，到B，到D，是必然之路。

　　在招聘的網站里，鏈家是這么寫的：2022年上海鏈家為1802位伙伴提供晉升機會，其中98%的管理干部都是從內部培養。上海區域，從經紀人晉升至M店經理一般為期0.5年-1年，經紀人晉升至商圈經理平均時間為3年。

　　小帥看了這組數據在思考，原來的那些M去了哪里呢？

　　現在還留著的M告訴小帥，這次改革后，比如原來40個人的店，會有4個M，但是現在只有2個。

　　普通的經紀人有了足夠的開單動力，原來有7個環節的朋友們要一起拿傭金，改革后，2個環節就可以了。

　　這些經紀人在成交單給20%給M就可以了，原來，這部分的比例是45%。

　　感覺損失大了，又感覺公司的餅更大。

　　鏈家房源端不可獲客，只能做房源維護，成交業績總占比從45%提升至53%，這么做的目的在于通過績效牽引經紀人重視對房源端、業主的維護。

　　同樣，客源端占比從55%下降47%，可是，分的人少了，經紀人分點少了，但是影響不大。

　　好了，鏈家經紀人“一人吃兩頭”的時代終結了。在上面那張表里，普通業務員對接房源的比例從20%降至10%，收入正在面臨下滑。

　　這家有爭議的公司正在勇敢走向改革。

　　他們今年爭議就大，上一輪的爭議是貝殼高管的天價年薪和無底薪牛馬的低收入，這是一場失衡的財富分配與行業反思。

　　根據年報顯示，2024年貝殼外部分傭、內部傭金及薪酬支出合計417億元，按50萬經紀人基數計算，人均年收入僅8.34萬元，月均6950元，不足貝殼聯合創始人、董事會主席彭永東2024年個人薪酬的0.02%。

　　而與經紀人現狀形成鮮明對比的，則是貝殼高管極高的薪酬水平。2022-2024年，彭永東年薪分別為4.75億元、7.13億元、4.01億元；貝殼聯合創始人兼執行董事單一剛年薪分別為3.55億元、5.29億元、2.99億元。

　　而今天的這輪改革中，是2萬多名鏈家在上海的牛馬，一旦成功，將勢如破竹，席卷鏈家的每一寸土地。