有幾個外來KFS，能在廣州賺到錢？

2025年上半年最后一天，廣州原計劃出讓5宗宅地，結果天河奧體、海珠廣紙等3宗地塊臨時終止，另外兩宗底價成交。

成交的這兩宗地，白云槎頭車輛段地塊很明顯定向給了廣州地鐵（樓面地價僅1.9萬元/㎡），民企力迅拿下荔灣小梅大街蚊型地，總價只有3億多一點。

廣州賣地，又遭遇腸梗阻啦。

很多人將這次賣地的失利，歸罪于前陣子廣州對于容積率新規的收緊。認為新地塊卷不了得房率，在一、二手樓大廝殺的市場紅海中卷不贏，就不會有人愿意拿地了。

但總不能永遠都靠吃新規政策紅利來偷步賣地啊，為什么要叫停容積率新規？

1.建筑存在安全隱患；

2.新規房背刺舊規房，一手房背刺二手房，無異于飲鴆止渴。

理由已經足夠充分了。求廣州千萬頂住，萬萬別回靠拔高得房率來賣房的短視老路。（終于，廣州樓市邁出正確的一步…）

我覺得其實最重要的原因，還是本地的龍頭越秀、保利等央國企，他們前期土儲量已經不少了。

再加上地主家也會有余糧不多的時候，下半年又肉眼可見還有其他的重磅地塊要推，總不能每次土拍就指望那幾家來承包吧。

那如果期待外來房企輸血，來廣州拿地呢？

盤點一下近幾年的市場，就能知道到底有多少家新進入廣州的房企能賺到錢。

以“是天河就購了”的中心區域為例。

2022年，湖北聯投以樓面地價38992元/㎡拿下天河執信中學對面瀝青廠地塊，開發而成的聯投文津府是其首個在廣州獨立拿地操盤的項目。

2023年9月，樓盤首次開盤單價6萬+，現在官微寫出來的價格是110-165㎡，總價580萬-980萬，單價最低5.3萬元。

單純看拿地價和售價，文津府的賬可能還算得過，但關鍵是房子要賣得出去。

樓盤目前已取證約400套單位，去化率僅約四成。

同樣是位于天河區的樓盤，智慧城中建四局的精誠壹號，2022年拿地未扣除樓面地價3.2萬元/㎡，現在77㎡單位總價340萬，折合單價約4.4萬元，買房還返現3萬-7萬。

目前項目已經收樓，去化很難。

上面說的還是天河，更加卷出天際的黃埔、番禺，還沒列舉。

同樣從期樓賣成現樓的番禺市橋卓越晴翠府，拿地價2萬多/㎡，如今樓盤單價也是2萬多，貼著地價賣仍應者寥寥。

與廣州地市的不景氣形成鮮明對比的是，近期上海、深圳、成都土拍的火爆。

最引人矚目的就是閩系房企的頻頻現身，大肆整活。

如3月份，建發在成都拿下新單價地王（樓面價41200元/㎡）。最近，國貿又以樓面價35500元/㎡，溢價75.7%，拿下成都最高起拍價地塊。

上述提到的這兩家，國貿目前在廣州在售兩個項目：白云嘉禾望崗的國貿云上和天河世界大觀觀樾第三期。最終項目能不能賺到錢，現在還不能下定論。

建發的話，估計已經將廣州拉黑很久了。

2017年，建發在廣州白云石井拿下的羽絨廠地塊（建發央璽），折合樓面價近3萬元/㎡，成為區域地王。

雖然樓盤產品也做得非常出彩，但無奈地段使然，總貨量2000+套，賣了四五年才終于艱難清貨，最終售價也是“3”字頭，這還是在2023年那波高峰期之前。

故事還未完。

2021年，建發又在南沙橫瀝島卷土重來，以約2.3萬元/㎡的地價拿下橫瀝島地塊，再度刷新南沙地價紀錄。不過，現在該地塊開發而來的建發明珠灣璽賣1.9萬元/㎡……

你可能會說，這些外來的和尚就是不會念本地經，對廣州市場不熟悉，瞎闖亂撞，肯定是要交學費的。

但從另一個角度想一下，肥肉靚地他們是否都能拿到？如果每一個新進入廣州的開發商最后終覺得錯付了，鎩羽而歸，傳開去以后，還有人來嗎？

△建發明珠灣璽

對了，你可能會問，還有本地的民企呢？

最近我剛看到一篇網文說，“廣州民營房企還在牌桌的只有三家了”。

哪三家呢？居然是僑鑫、星河灣和敏捷。

你要說他標題黨呢，曾經叱咤風云的華南五虎幾乎都已經銷聲匿跡。其中，合生、珠江系的情況，大家都知道。

如果論還有項目在售或者拿地的，我搜腸刮肚最多還能數出香江、祈福等零零星星幾家。

對了，還有人說還有力迅，剛好昨天其剛剛拿下文章開頭提及的荔灣小型宅地。

其實，敏捷能上榜，也是因為其剛好拿下了番禺市廣路隆輝地塊，刷了一下存在感，不然還有誰能想得起他？

而敏捷拿下的地塊，本來就是其總部所在。只不過之前的用地性質一直是產業用地，前身為隆輝電子廠，直到最近才成功改為住宅用地。

△敏捷隆輝地塊

目前廣州的土地市場，大概就是這么個狀況。

PS：除此之外，廣州地鐵已經成為樓市最大的隱藏大佬。

2024年，廣州地鐵完成房地產投資153.7億元，房地產經營收入98.1億元，土地儲備規劃用地面積218萬㎡，物業開發總建筑面積820萬㎡。

房地產經營收入超過地鐵運營收入（77億元）。