陽光上城·業(yè)主革命：小區(qū)自治的構(gòu)建與演化

一、

“衣食住行”、“安居樂業(yè)”，居住是生活之根本，而現(xiàn)代社會的城市居住，往往是以商業(yè)小區(qū)為主。自改革開始之后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，它重構(gòu)了城鎮(zhèn)居民新的聚集方式——商品房小區(qū)。

“商品房小區(qū)”的基礎是市場經(jīng)濟，從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，這也導致了社會基層治理的變革。1989年，在《城市居民委員會組織條例》的基礎上，全國人大常委會修訂了《城市居民委員會組織法》，進一步完善了基層群眾自治制度。

同時，基于小區(qū)商品房的諸多特征，諸如：業(yè)主產(chǎn)權(quán)的平等性、小區(qū)物業(yè)的合同性等、業(yè)主人格的獨立性等，這就決定了小區(qū)治理模式的理念——業(yè)主自治。

二、

所謂“業(yè)主自治”，就是業(yè)主自己治理小區(qū)。

然而，若是缺乏物業(yè)公司的協(xié)助，業(yè)主是無法治理好小區(qū)的。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的制度設計，小區(qū)全體業(yè)主組成了業(yè)主大會，它既是小區(qū)的權(quán)力機構(gòu)、亦是一種會議組織方式。小區(qū)業(yè)主大會選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，而業(yè)委會則是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的常設組織，在業(yè)主大會閉會期間履行其部分職責。

因此，業(yè)主自治有以下幾層含義：其一、建立在業(yè)主大會及業(yè)委會基礎之上；其二、小區(qū)物業(yè)公司的合同聘請關系；其三、小區(qū)業(yè)委會對物業(yè)公司的監(jiān)督及指導。

正是如此，業(yè)委會通過物業(yè)公司等的協(xié)助，從而實現(xiàn)了業(yè)主對小區(qū)自治。

三、

小區(qū)業(yè)主自治的過程，猶如國家建構(gòu)的過程。

國家四要素是領土、人口、政權(quán)組織及主權(quán)；小區(qū)在建設過程中，就有了確定的范圍；在商品房銷售完之后，就產(chǎn)生了確定的業(yè)主。此時的小區(qū)，就猶如一片無主領地。雖然，在這片土地上有居民生活，但卻未形成政權(quán)組織形式，原住民之間就猶如一盤散沙，但這片土地上又有著豐富的資源財富。然而，此時的無主領地還沒有政權(quán)組織，未能有效保護土地上的資源財富，那么在這片土地上的原住民財富，就只能任由外來者的剝削與奴役。

于是，小區(qū)能不能召開業(yè)主大會，能不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，能不能自主選聘物業(yè)公司，這就是小區(qū)自治的構(gòu)建過程了。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的制度設計，小區(qū)自治的構(gòu)建及演化大致要經(jīng)歷四個階段。

第一階段：無主地的抗爭。

處于前期物業(yè)管理過程，地產(chǎn)公司會成立一家物業(yè)公司，它們會與小區(qū)購房業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務合同。此時，小區(qū)業(yè)主尚未成立業(yè)委會，但卻面臨著需要維權(quán)的事實。于是，部分業(yè)主就會自發(fā)的組織起來維權(quán)，而這種維權(quán)多數(shù)是以成立業(yè)委會為路徑，但在地產(chǎn)公司及社區(qū)等部門的聯(lián)合絞殺下，這種維權(quán)多數(shù)是以業(yè)主的慘敗而收場。

然而，國家也發(fā)現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)服務所存在的問題，于是就從最近這幾年開始，政府就要求街道、社區(qū)及住建部門等，幫助未成立業(yè)委會的小區(qū)成立物委會（物業(yè)服務管理委員會），并作為業(yè)委會未成立之前的業(yè)主維權(quán)組織。

第二階段：孕育與發(fā)展。

物委會畢竟不是業(yè)委會，它就像一個初生的嬰兒，雖然具備了主體資格，能夠為小區(qū)業(yè)主維權(quán)服務，但卻還不具備獨立主體資格。

物委會的發(fā)展有三個目的。其一、長期目的是召開業(yè)主大會，選舉成立業(yè)委會；其二、中期目的是訓練小區(qū)業(yè)主的責任意識；其三、當下目的是小區(qū)公共利益的集體維權(quán)。

正如“民主社會亦責任社會”一樣；業(yè)主自治亦是以業(yè)主責任為前提，它需要小區(qū)業(yè)主以不同方式，履行業(yè)主義務或承擔業(yè)主責任。也正是通過這種共同的義務及責任，才能使一盤散沙的原住民形成一個整體。

在國家（政權(quán)）誕生過程中，武裝戰(zhàn)爭的勝利是先決條件，但制憲會議的召開及憲法文本的產(chǎn)生，亦是國家建立至關重大的條件。通俗一點說，它是一種共同遵守并適用的規(guī)則、以及共同享有的社會文明理念。就小區(qū)自治構(gòu)建而言，它表現(xiàn)為《小區(qū)業(yè)主公約》、《小區(qū)管理規(guī)約》、《小區(qū)業(yè)主大會(業(yè)主委員會)議事規(guī)則》的制定，而這些文件的通過則需要召開小區(qū)業(yè)主大會討論。

第三階段：艱難的誕生。

業(yè)主自治的本質(zhì)是由小區(qū)業(yè)主決定小區(qū)的命運，而不是由小區(qū)的物業(yè)服務公司決定小區(qū)的命運。

小區(qū)的矛盾不是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，而是小區(qū)建筑使用年限與建筑設施維修及保護之間的矛盾。

我再說一遍，

小區(qū)的矛盾不是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，而是小區(qū)建筑使用年限與建筑設施維修及保護之間的矛盾，而這種矛盾又與小區(qū)物業(yè)維修基金的使用及充沛度息息相關。

在小區(qū)建成投入使用前期，這種矛盾表現(xiàn)得并不是太突出，一般在建成使用十年之后的小區(qū)，建筑設施的維修及保護問題就日益逐漸顯露出來。

首先，決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施需要通過業(yè)主大會討論決定；其次，如何續(xù)籌維修基金呢？

目前，續(xù)籌小區(qū)維修基金的通常做法是，經(jīng)召開業(yè)主大會成立業(yè)委會，業(yè)委會在重新選聘物業(yè)公司過程中，分別與參與投標公司協(xié)商談判，將物業(yè)收費的部分金額作為小區(qū)維修基金。同時，業(yè)委會對物業(yè)服務予以監(jiān)督，并提升小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量。

這種愿景是非常美好的，但過程亦是非常艱難的。若是小區(qū)業(yè)主猶如一盤散沙，不愿意承擔小區(qū)義務及責任，那就無法制定《小區(qū)業(yè)主公約》、《小區(qū)管理規(guī)約》等。同樣，若缺乏小區(qū)業(yè)主的參與性、認同感，那也很難召開小區(qū)業(yè)主大會。

第四階段：成長及風險。

小區(qū)成立了業(yè)委會，這并不意味著就一方坦途，這僅是小區(qū)業(yè)主自治的開始。在后續(xù)過程中，業(yè)委會的組織架構(gòu)、工作運轉(zhuǎn)、內(nèi)部監(jiān)督等，仍將是其成長過程中的重大問題。

若是這些問題處理不好，那小區(qū)內(nèi)部各鄰居之間，或?qū)上盗至⒈舜斯ビ摚沁@種業(yè)主自治還不如居委會獨裁算了。

四、

綜述，

業(yè)主自治是為了抵御其毀滅的風險，而小區(qū)自治構(gòu)建與演變的過程，大致可分為四個階段：無主地的抗爭、孕育與發(fā)展、艱難的誕生及成長與風險。

想想，你所居住的小區(qū)處于這個構(gòu)建及演變的哪個階段？

又想想，你所居住的小區(qū)是否有自主性的業(yè)主維權(quán)了，而你在其中又發(fā)揮著什么作用呢？

再想想，你所居住的小區(qū)已經(jīng)建成使用多久了？是否需要對這些建筑設施進行維修與保護了？那后續(xù)的小區(qū)維修基金又將從哪里來呢？

陳浩 記于知止堂上

2025年6月5日