房子跌破發行價，還能回血嗎？

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今天老司機聊一個沉重的話題，這也是我思量已久，但一直猶豫要不要聊的話題。

老司機的咨詢客戶中，各種各樣的人都有：億萬富翁、企業主、公務員、資深炒房客，他們有個共同特征：

曾經投資過多一套或多套房子。

投資房子必然會用到杠桿，全款買房的人我幾乎沒有見到，不是他們沒錢，而是他們想把資金效率最大化。

杠桿是一個放大器，用好了財富倍增，用不好虧損也會倍增。最近幾年房價巨跌，杠桿讓不少投資客本金全無，甚至倒欠銀行，成了負資產。

從去年下半年開始，老司機已接待過好幾個負資產邊緣的咨詢客戶，他們有的可能已經被擊穿了，有的則離懸崖近在咫尺。

辜朝明在提出資產負債表衰退時，就是以日本房地產暴跌為分析背景。當時，許多日本購房者的房產已經淪為負資產，但他們沒有選擇拋售，也沒有申請破產，而是默默的賺錢，一點一點的還債，最終讓資產和負債重新達到平衡。

舉個例子，渡邊先生買了一套300萬的房子，向銀行貸款250萬，后來這套房子腰斬到了150萬。如果渡邊賣掉這套房子，全部房款拿去還貸，還差銀行100萬，但這時他拿不出100萬來，所以賣房反而加速了他的破產。

但渡邊不想破產，因此他不能賣房，他知道，只要能正常向銀行還按揭，雷就不會爆，一切都還有轉圜的可能。

接下來渡邊要做的，就是拼命賺錢，盡量不讓按揭斷供，他可能會去做一份兼職，渡邊太太把2000元的化妝品換成200的，還每天給他做便當，以減少午餐開支。

如果一切順利，渡邊每年能存下10萬塊錢，在努力工作+節衣縮食10年之后，他終于還掉了100萬，把負債的總額由250萬減少到150萬，此時，他的貸款余額和他的房價重新平衡了。

渡邊一家所做的，也是大多數日本家庭所做的，他們扛過了日本二十年的房價下跌，又迎來了此后十年的上漲，并且在最近幾年創下歷史新高。

當然也不是所有人都像渡邊一樣幸運，有人最終沒扛過資金鏈斷裂，走向了破產，或者走向了天臺。

如果復盤日本購房者的經歷，我們可以總結下面三條經驗。

第一，賣房并不一定是最優解，特別是資不抵債時，賣房可能會加速資金鏈斷裂。

第二，比房價會不會跌更重要的，是現金流。只要能確保按揭如期償付，破產的概率就不大。確?，F金流無外乎開源節流，比如把房子用來出租，做一份兼職，或者壓縮不必要開支。

第三，要相信樓市有周期，贏者必須是要能穿越周期的，如果割在周期底部，就徹底成了周期的犧牲品。

老司機理解高杠桿者的焦慮，也理解他們迫切想要知道房價的走勢，但未來的事誰能說得準呢？變數太多了。

與其為不確定的未來焦慮，不如多去思考如何解決當下的問題，即如何確保現金流。只要不斷供，主動權就還在自己手上，剩下的一切，交給時間。

確保主動權是至關重要的，只有拿住籌碼，留在桌上，后面才有叫牌的機會。

別被輿論帶著走，輿論都喜歡放大壞消息；別被情緒支配，別人賣了什么價，其實和自己沒關系?？缸‖F金流，扛過下跌期，周期的紅利，必將饋贈給穿越周期的人。

非常時機，需要對個人的資產進行全盤梳理，把每一分錢用對地方。如果抱著僥幸心理，去賭明天的上漲或下跌，可能都將萬劫不復。

手上的房子是不是應該割肉？如何解決眼下的現金流危機？未來繼續下跌該怎么辦，每套房子，或者說每個個人都會有不同的策略和方案，如果您對如何度過危機沒有把握，掃下面的二維碼聯系我。

作為寧波最資深的房產從業者和具影響力的地產自媒體之一（最近出現了馬甲，請辨認清楚），房產老司機的業務還涉及、、等領域，如果您對這些話題感興趣，也可以私信我。

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