意難平？城陽樓市的重新洗牌！

最近一段時間，房師傅對青島主城區多個板塊的樓市最新動態，進行了梳理分析。

從《》、《》、《》到《》、》，嶗山、市北、李滄、市南和西海岸，都有涉及。

這不，有讀者留言說，能否聊聊城陽樓市。

1、昔日身份象征

20年前，城陽幾乎沒有高端小區。是萬科的進駐，改變了現狀。

2005年，萬科與銀盛泰合作開發了魅力之城。

地段上看，魅力之城與世紀公園一街之隔，配套齊全。當時，萬科規劃了大尺度的立體綠化；外立面也很有特色。

產品也很豐富，洋房、高層、別墅都有。2006年，開盤價5000多元，當時城陽最高價樓盤。

受眾，都是城陽有錢人、高層人士。

20年后，經過兩次過山車式的大起大落，魅力之城早已褪去昔日的”魅力“，泯然眾人矣。

11層小高層，115平套三主力戶型，成交單價大約9500—11000元。

是不是很驚人？雙北一南、暗衛、贈送面積小等戶型BUG，房齡過老，確實頂不住了。

當年那批高凈值人群，有些已經置換到其他新小區了。

魅力之城，居住人群，不再純粹。

產品迭代太快，新盤勝老盤，阻擋不了。

2、低調的標桿

除了這個大盤，萬科在城陽還開發了城市花園、玫瑰里、桃花源、魅力新城、金域華府、春陽花園等等。

那些年，城陽人確實很認萬科，把萬科當“大開發商”。

這么多小區里面，萬科魅力新城最特殊。2018年收官，單價飆到了2萬5。

興陽路以南、春城路以東、泉城路以東，地段更好，產品有升級。

雙南一北的元寶通透戶型，尺度更大，布局更合理。

如今，即使放到二手房市場，魅力新城依然很猛，單價一萬八左右。

最近四五年，萬科逐步淡化、退出城陽核心區域之后，青特、北岸、天一、和達等本地房企暫露頭角。

但真正做出不錯產品的，青特算一個。比如，濱湖國際一期和二期都有亮點。

濱湖一期的會所，曾被眾多樓盤學習模仿；二期戶型產品做到了100%得房率，顛覆性的升級。

5月21日，青特再次拿地，春陽路地塊，繼續深耕白云山。據說，新地塊，在得房率、戶型升級等層面都有亮點。

也只有這種不斷進階的新產品，才能在未來二手房市場立足腳跟。

3、毀譽參半的大盤

銀盛泰倒下之前，在城陽開發的最高端項目——正陽府，交付三四年，標準次新房。

城陽實驗二小（當地很受歡迎的小學），近期成交價非常友好了。

30層高層套三產品，單價14500元左右；18層小高層，一萬五千多。

有人說旁邊的大煙囪對這個小區部分樓座的價格有影響。離大煙囪遠一點的，價格堅挺一些。

白云山板塊，昔日最具話題感的大盤，綠地國科小鎮，好歹把住宅都蓋起來了，雖然產業兌現的不怎么樣。

以潤園為例，12層小高層，容積率不高。二手房成交價，9000—10500元。

看戶型，真不落伍。但小區品質、開發商口碑，就“挺不起來”了。

如此價格，把區域內的新盤整“不會”了。新房和二手房的價格差還真不小。

魯商泰晤士小鎮，城陽惜福鎮板塊，十年前的一個大盤。魯商當年做的品質雖然一般，小區交付多次翻車。

讓人想不到的是惜福鎮板塊，矮子里面拔高個，二手房市場，還屬泰晤士小鎮受歡迎。

因為地塊指標有優勢，6層洋房、11層小高，很低密；

戶型也不算落伍，主力戶型套三雙衛，多數房源是全明、南北通透的。

到了二手房市場，成交熱度還很高。

11層小高，近期成交單價8000多元；6層洋房成交價9000多元。

4、剛需“友好”價！

聊城陽樓市，肯定不能忽略夏莊板塊。

鑫江拉菲莊園，東依鑫江水青木華，南臨中鐵華胥美邦，8層法式花園洋房。

不足之處是十多年的房子，戶型稍落伍，套二房源比較多，部分是暗衛。

70—90平的套二，成交價在7000—9000元，樓層、樓座、戶型有差異，價格略有不同。

再看，中鐵華胥美邦，13層小高層，套三大戶型，成交價8000多元。雙北一南的套三，確實落伍了。

鑫江桂花園二期，要好一些。房齡有優勢，2017年前后交付的，打造的偏改善。

位置上也有亮點，地鐵15號線，出行方便。

小套三戶型，成交價一萬一千多。90多平，總價100萬多點，很受年輕人的歡迎。

如果這些價格，你還接受不了，那么，上馬、棘洪灘，一定有你的一席之地。

比如，上馬板塊中鐵諾德瀾灣，次新房，只有6000元/平。

還有，棘洪灘中車小鎮，單價5000元左右。

怎樣，是不是很有“沖勁兒”。

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