成都三環(huán)百畝宅地有望復出？金融機構已托底，好在貨值可觀

市場信息顯示，成都主城一宗百畝宅地或將復出。

據了解，該項目指向融創(chuàng)至和雅頌。

地塊占位成都東三環(huán)、理工大，為純住宅用地，凈用地面積約100畝，容積率1.5，由融創(chuàng)方面于2021年1月通過拍賣獲取，當時的成交樓面地價為1.6萬元/平米，溢價率約14.3%。

后來由于眾所周知的市場原因，該項目的銷售處于停滯狀態(tài)。

時間來到2025年——宏觀角度，房地產市場正在回穩(wěn)；房企角度，融創(chuàng)債務重組取得進展；市場角度，成都主城火爆，東三環(huán)約100畝的價值愈發(fā)明顯。

基于此，東三環(huán)約100畝有了復出的基礎。

更為重要的是，項目進行了股權融資、信托融資，兩家金融機構如果想要收回資金，寄希望于項目的銷售回款，或是當下的較好抉擇。

◎ 項目歷史資料圖，僅供參考

兩家金融機構托底

中信方面或來到臺前

從官方信息可見，融創(chuàng)至和雅頌的開發(fā)商為成都融創(chuàng)昱成房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱融創(chuàng)昱成）。

這家公司成立于2021年2月，即東三環(huán)約100畝拿地之后不久。

股東方面，融創(chuàng)昱成目前共有兩名股東。

其一，珠海橫琴錦坤股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）持有融創(chuàng)昱成51%股權。股權穿透之后發(fā)現，該合伙企業(yè)的實控人為融創(chuàng)方面。

值得注意的是，該合伙企業(yè)將融創(chuàng)昱成51%股權出質給了上海銀行成都分行，出質時間為2021年8月，出質狀態(tài)目前“有效”。

其二，嘉興君琨股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）持有融創(chuàng)昱成49%股權。股權穿透之后發(fā)現，該合伙企業(yè)的實控人為中信信托有限責任公司（以下簡稱中信信托）。

據了解，中信信托是以信托業(yè)務為主業(yè)的全國性非銀行金融機構，各項關鍵性指標連續(xù)16年排名行業(yè)前三，多次獲得行業(yè)最高評級。

對此，業(yè)內人士表示，從行業(yè)慣例來看，信托方面為融創(chuàng)昱成提供了信托融資，同時將融創(chuàng)昱成的49%過戶到信托方面名下，有利于保障信托方面的權益。

如不出意外，在完成項目銷售及資金結算之后，信托方面將進行股權轉讓及退出項目操作等，具體還要看雙方簽署的合作協(xié)議及對賭條款等。

從上述信息可見，融創(chuàng)方面實際通過股權融資、信托融資獲得了資金回籠，以用于項目開發(fā)推進等，資金風險其實已轉移到銀行及信托機構，只是融創(chuàng)方面將要承擔相應的違約責任。

而此時最“著急”的，其實就是這兩家金融機構。

在主城住宅市場爆火的背景之下，市場聲音稱，中信方面或走到臺前。同為中國中信有限公司旗下公司，中信城開是中信集團專注于城市開發(fā)運營業(yè)務的專業(yè)發(fā)展平臺，“金融+地產+產業(yè)”及產城融合是其開發(fā)特點，已在全國30多個城市累計開發(fā)房地產項目近百個。

在成都周邊，中信城開已開發(fā)麓山上院等多個項目。

對此，業(yè)內人士表示，中信城開具有開發(fā)能力，在原項目出現停滯狀態(tài)之時，如中信城開介入，則有利于項目的破局及后續(xù)打造，其介入之后，可通過銷售，為銀行、信托償付前期債務。

至于融創(chuàng)、銀行、信托及中信城開具體的合作方式，以及是否由中信城開介入、后續(xù)操盤等，目前還有待相關方面的正式公布，請以官方信息為準。

◎ 項目歷史資料圖，僅供參考

主城百畝大盤貨值可觀

項目價值或受到一定關注

土地資產方面，據成都市公共資源交易服務中心發(fā)布的《拍賣會成交結果一覽表》(2021年01月14日)，融創(chuàng)方面獲得的這宗土地編號為CH24(251):2020-075，具體位于成華區(qū)圣燈街道長林盤社區(qū)二、三組、長林盤社區(qū)集體，凈用地面積約6.67萬平米，折合約100畝。

◎ 項目歷史資料圖，僅供參考

同時，這宗土地的起拍樓面價為14000元/平米，成交樓面價16000元/平米，產生了約14.3%的溢價，顯示這宗土地在當時受到房企追捧，最終方由融創(chuàng)方面奪得。

拍賣公告則顯示，這宗土地為二類居住用地，容積率僅1.5，建筑密度不大于30%，顯示出這宗主城土地的低密特質。

◎ 地塊位置示意圖

公開信息進一步顯示，該地塊被打造為融創(chuàng)至和雅頌。2021年10月，融創(chuàng)至和雅頌取得一次預售許可，預售面積約4.11萬方，含住宅170戶，分布在10余棟住宅之中。

氫地產查詢透明房產網獲悉，目前，上述房源約有20套處于“已售”或“擬定合同”狀態(tài)，尚有約150套“可售”。

結合地塊約10萬方計容建筑面積來看，融創(chuàng)至和雅頌尚有約6萬方沒有取證，而項目本身的去化僅有20套左右，因此，整個項目的可售貨值相當可觀。

◎ 項目歷史資料圖，僅供參考

產品方面，項目劍指高端且純粹。原規(guī)劃為百畝低密中式高端標桿，含4-6F的純墅產品。這在主城住宅市場之中相當少見，或吸引部分高端客群的關注。

那么，在新規(guī)產品推出且產品迭代之后，這種產品是否會受到影響或沖擊？

第一，項目容積率僅1.5，低密優(yōu)勢奠定。

第二，純墅產品相對高層產品，本身的贈送率就較高，贈送空間、花園空間等，也會拉高項目的“實得率”（非套內面積），因此，相對老的住宅產品，其受到新規(guī)產品的影響相對較小。

價格反而可能是市場的另一個關注點。項目前期取證房源的建面區(qū)間約207-286平米，掛牌總價在600-900萬區(qū)間，參考均價約3萬元/平米。

這是2021年的掛牌價，經過約4年之后，當成華多個新盤爆火及房價走高，某新房參考均價超37000元/平米之時，這個純墅產品的價格香不香？能不能吸引市場熱情？

相信屆時自有定論。

關于這個項目的后續(xù)進展，氫地產亦將繼續(xù)追蹤，歡迎關注。

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