杭州為何頻現“地王”？

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最近，關心土拍市場的人都知道，杭州連續拍出“地王”地塊。3月25日，濱江區西興單元地塊被濱江集團拿下，樓面價約7.74萬/平米，而3月28日，這一單價“地王”紀錄被西湖區蔣村單元的另一幅地塊刷新，建發集團拿地的樓面單價高達8.8萬元/平米。

此前，深圳也只出現過兩幅樓面地價單價超過7萬的“地王”。8.8萬元的價格，意味著杭州土拍的“單價”地王已僅次于上海北京，高居全國第三。

當人們談到杭州的時候，高房價從來是一個繞不開的話題。事實上，“京滬杭深”這個概念早在二十年前就已經出現，不過那時候杭州和京滬深并列并不是因為頭部企業的蓬勃和新經濟的繁榮，而是因為當時，在全省購房人涌入下，杭州就是房價最貴的省會城市，和京滬深處在同一量級。

一直以來，談到杭州的房價，有兩種非常流行的觀點。

第一種觀點認為，房價本質上是對一個城市的“資產估值”。有產業，有人口，就會有高房價，杭州的高房價，就是杭州的經濟競爭力決定的。

第二種觀點則認為，杭州高度依賴“土地財政”，地方政府有著賣地的渴求，有計劃地推高房價。杭州的高房價是放任“炒房”，缺少“調控”的結果。

這兩種看似針鋒相對的觀點，其實并不矛盾。在二三十年前，杭州就已經把這個問題想得非常清楚了。

曾經的杭州仇市長，2000年的時候在《杭州市委黨校學報》上發表過一篇如今看來，準確預言了杭州此后二十多年的發展歷程。而在那段時間擔任書記的王先生，最常放在嘴邊的四個字，叫做“經營城市”。

如果要講杭州市過去二三十年最重要的“主動作為”，其實就是“經營城市”。

其實，美國許多的“市政府”做的事就是“經營城市”。在美國的政治體制下，“市”（City）并不是一個當然的行政區劃，一些地方的“市”本質上是一個提供公共服務的社會組織。“市”的財源是房產稅，“市”通過房產稅的收入提供教育、安全等公共服務，反過來又用良好的公共服務來促進房產的保值增值，最終實現良性的財政循環。

事實上，中國的“市”和上面說的這種美國“市”雖然有很大不同，但“經營城市”邏輯，是非常相似的。

地方政府的收入來源于稅收（基于產業）和賣地（基于開發商預期），地方政府用財政資源提供公共服務——吸引產業和人口，有了產業和人口，就可以繼續收稅、賣地，形成財政正循環。

所以，推動城市房價穩健、適度增長，本身就是“經營城市”的關鍵目標。

早在上世紀九十年代末，杭州就制訂了一個計劃，要使得杭州房地產的價格逐年逐步上升，每年上漲3.5%。原因是“買漲不買落是購房者普遍的心理”，讓房價穩步上漲就使得在杭州置房的購買者都可以達到投資保值增值的目的。

在衡量房價的時候，我們會用到三個最主要的維度：

其一，房價收入比，一個人，一個家庭不吃不喝多少年才能買得起一套房。這是衡量“住房可負擔性”的指標。

其二，租售比。租售比決定了一套房子租出去的平均年化收益，如果租售比是40，那么就意味著在特定本金條件下，每年的租金收益是2.5%。理論上租售比越低，買房“分紅率”越高，回本越快。

其三，房價年均漲幅。年均漲幅是通常用來和利率和通脹水平比較的維度。在用自有資金買房的情況下，房價漲幅超過通脹水平（或者無風險利率）在財務上合算，如果貸款買房，房價漲幅要超過貸款利率才算合算。但是由于房子是沒有流動性且不可分割的資產，要讓人有買房的意愿，房價每年的平均漲幅實際上要略高于前面所說的幾個指標，才會對人有足夠的吸引力。

1999年，五年期存款整存整取的利率是2.88%，杭州這個3.5%的目標，比長期利率水平高大約22%，如果購房人買房用的是自有資金，這個漲幅是有一定吸引力的。

細究起來，在這三個指標里，房價收入比和租售比，更多還是用來衡量房價合理性的。但真正對人購房行為影響最直接的，還是第三個指標——年均漲幅。對地方政府而言，要“經營城市”，就要錨定這個指標。

隨著房地產市場的爆發，杭州乃至全國的房產，每年的平均漲幅都遠遠超過了3.5%。杭州經歷了2011年到2016年和2021年以來兩波調整，到2024年相較2000年的年度房價平均漲幅仍然超過8%。

對于沒有上車的普通人來說，這個房價上漲幅度的確太快了。但對于有房產的人來說，在本世紀前二十年房子“坐火箭”式的上漲確實很爽。

言歸正傳，繼續討論“經營城市”。

“經營城市”是離不開產業的。即使在杭州，稅收也是大于賣地收入的財政第一支柱，沒有產業就沒有稅收，城市財政的可持續就無從談起。

但“經營城市”對產業有更高的要求。房價是一種資產價格，它和股價一樣，不僅要有業績支撐，還需要有“想象空間”。，不卷工業產能，而是堅定支持民營經濟、總部經濟，，緊緊圍繞形成高薪產業、高薪企業、高薪群體做布局，就是因為這些要素，不僅可以支撐城市的經濟基本盤，更可以強化整個城市房產作為“成長性資產”的屬性。

反過來，把城市“經營”得好，對產業發展也有很大幫助。良好的居住環境、公共服務，乃至對房產保值增值的預期，都是吸引企業家投資，吸引人才的因素，更多的企業家和人才的聚集，正是產業爆發的源泉。

所以，杭州房地產市場今天的格局，是市場無形之手和政府有形之手共同作用的結果。

中國今天的房價是不是太高，杭州的房價水平是不是合理，這當然是一個問題。中國當前面臨的經濟挑戰，很大程度上就在于巨大的地產依賴，以至于在地產支柱塌陷之后，還沒有任何產業能夠填補這個天坑。

但地方政府能不能引導房價適度上漲，是另一個問題。有的城市選擇把房價控死，譬如長沙、重慶，這當然是一種選擇，但這并不是唯一正確的選擇。因勢利導，讓城市居民通過房產增值分享發展紅利，政府也實現更高的財政收入，杭州的選擇也有其內在邏輯。

是時候給“經營城市”正名了。

許多城市今天面臨的發展問題，其實是“唯GDP論”、“唯政績論”導致的，因為這些理念的指導，地方政府的行為反而短期化。而“經營城市”是把城市作為一個有機體，關注城市的成長性、財政可持續性和居民財富的保值增值。

把“經營城市”做到極致，是杭州的長期主義。

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