深圳房地產市場是“火了”，但遠遠沒有“瘋狂”

深圳政府公眾號發布了一篇文章，披露深圳自10月以來新房累計認購量已達8405套，并推測全月認購量有望超1萬套。

這已經不是本月以來第一次官方公開為房地產釋放正面信息了，這在過往10余年來，不多見。同時，在國慶期間，深圳也舉辦了暌違多年的房交會，在國慶之前房協更是依托各區舉辦了多次“好房品鑒會”。官方（智庫）的這些動作，在過往的10多年里，都不多見。

我認為，這些信息共同在說明：深圳房地產市場的調整烈度終于引起了本地政府的清醒認識，他們不再像過去3年里遮遮掩掩的擔憂政策放寬會引發房價反漲，而是理直氣壯的開始為房地產成交回暖呵護打氣。這也暗示了在接下來的時間里，如果成交量上升出現乏力，政策大概率還將會繼續寬松下去。

這很有意思，我很支持，會有觀點認為政府不應該為市場回暖背書以彰顯其“中立”價值。這是錯的，政府從來都有責任令本地經濟發展（包括房地產在內）保持一個好的勢頭，它同時應該保持盡可能少的插手微觀經濟的運轉，這兩者完全不矛盾，更不應該做反。

撇除掉退定的情況，10月份的新房成交量會比上面政府推算的為少。但是，假如最后能在1萬套之上（或者非常接近1萬套），那么它都將是深圳房地產新房市場自2005年12月以來接近19年的新記錄——2005年1月以來，深圳新房單月成交量達到并超過1萬套的月份僅僅出現在2005年4月（10661套）、11月（11417套）、12月（10570套）。

即便最終備案成交量如果能夠達到8400套左右，那也將是……2021年（上一輪高點）1月以來的新紀錄——2021年1月，深圳新房成交量沖高達到8356套。隨后在2.08政策之后，深圳新房月均成交量長期盤桓在2500套左右的地量。

這是新房的情況，二手房的情況亦是如此。深房中協統計，二手房成交連續兩周狂飆，繼10月第一周網簽錄得單周2316套后，第二周又錄得2106套，兩周便是逼近4500套。超過7月的年度峰值毫無懸念，樂有家預測10月會沖到6000套，那便是有望追平2021.3的6789套的成交——2.08政策之后的月度峰值。

當然，二手的成交不會在10月顯示，如同新房成交一樣。也正因此，這個常年以來一直引發市場的“造假”質疑。我看待這個使用的方法是，去看一線就好了，去排個隊下個定，或者是去看個二手盤返個價。定性比定量重要，是1萬套還是990套，不那么重要。

簡而言之，市場在10月的確是“火起來了”。這個判斷，我在《》的文章里說了：1）10月成交會創紀錄；2）不排除部分業主返價。

看二手的價格，出現了這樣的勢頭。樂有家最新統計，價格止跌明顯。9月深圳低于參考價20%以上的占比達到52.9%，而10月以來大幅縮小至39%，減少了13.9個百分點。并且，低于參考價20%以上的占比在連續6個月上漲之后，開始第一次回落。從我一線了解，之前跌得最猛的學區盤，以百花片區為代表，確是出現了業主返價。

這是所有政策與市場自我調整合力的結果，一方面是來自國家級的全方位的政策逆轉，通過股市一場“急匆匆的大快牛”重新拉起了市場信心；另一方面是深圳針對非核心區限制性政策大幅度松綁，顯著激活了之前一直在持幣待購的有效剛需群體；再一方面是開發商與業主持續大幅度的下調價格，3年來整體價格下調幅度高達40%，全國之最。所有方面的共同合力，在10月促成了一場房地產大反彈。

上面都是“好消息”，下面，容我說一點“不那么好的”。因為這幾日以來，群里公開討論和不少粉絲私下詢問，都很熱烈。一些剛需粉絲私下又開始變得“焦慮”，來問我的建議。我主張分析者們永遠應該忠實的面對市場，但不應該制造FOMO。

因為，眼下的深圳房地產市場是“火起來了”，但遠遠達不到“你都要搶不到房了”的瘋狂的地步。

掌握這一些并不復雜，但需要你辛苦一點。

首先，市場有充足的在售供應以及潛在供應，以滿足買家的需求。雖然看起來是萬套是一個非常可觀的量，但是市場現在的庫存量也不少，未來的供應量也同樣充足。深圳中原統計，目前深圳全市在售新房住宅46945套，最新去化周期達到20.9個月。注意，這個去化周期的計算標尺是按照先前月均2000多套的成交量來算的，如果我們以10月份的“極樂觀成交量”來計算，那么它只有不到半年就可以消化掉——這意味著供不應求。但要出現那種情況，需要什么？需要成交連續上升，目前來看，這有機會，但做出定論為時過早。同時，深圳在四季度擬批供應量也超過11000套，還沒加上政府在手未售的多個人才房項目、以及在建的10多個配售型保障房項目，這些意味著我們的房地產新房市場有充足的新盤可選，慌什么呢？二手房，你們也可以看看掛盤量。

其次，市場整體依然在消化低價盤，并未出現整體性價格反漲，新房尤其。上面樂有家的整體統計證明了這一點，一線戰報也顯示了這一點。市場上彌漫了非常多的買家搶房、樓盤日光、開發商漲價的信息，但是實情是：開發商一點都不傻，大家都很理性的珍惜這來之不易的反彈，并沒有想著一把吃個大的。市場成交最突出的特征便是：誰便宜，誰賣得好。無論新房二手，尤其新房。比如，中建觀玥的售罄恰恰說明了開發商讓利的事實，而類似北站之前打折猛烈的個盤，也并未收回。這些跡象都佐證我上面說的，市場是熱了起來，但是不瘋狂，和我所經歷的過去20余年深圳樓市相比，一丁點兒都稱不上“瘋狂”。什么才叫房地產瘋狂？想一想當年龍崗的公園大地開盤、龍華的萬科金域華府開盤、深圳灣的后海公館開盤，那些叫瘋狂。

所以，我的看法是：政策部門根本不需要擔心今天這樣的政策會導致市場再度瘋狂，時移世易，市場不再存在同樣的經濟基礎。在這樣極為關鍵點時刻，市場需要的是極其堅定的支持聲音，推動房地產市場重新回到正常運行的軌道上去。

我一點都不擔心開發商漲價，在漲價之前，他們最好先擔心自己下個月的債務能不能還。暴雷的風險依然沒有解除，只要如大山般的債務依然壓在頭頂，他們就會小心翼翼的選擇一個“友好”的開盤價格。

就像股市一樣，國慶之前的股市看起來是“極度瘋狂”，但是稍微拉長一點時間，你便能看到，那一點兒都算不上“瘋狂”，還有點兒不穩當呢。

如果能夠通過這一輪政策，成功實現房地產市場“探底”成功，止跌回穩，那將是莫大的成功。市場底部到了，不再繼續下跌了，但同時房價也沒有大幅度的上漲，那樣的環境，對于剛需買房是最大的福音。

如果問我這時候買不買房子，我還是一直堅持的看法：是剛需，有錢有需要，任何時候都應該買一套房子給自己的家庭，任何時候都是機會，房子不好賣的時候更是好機會。市場波動不重要，專注于自身（這個時候少點貸款），而不是專注于市場的短期波動。但是我也深知，這違反了人性，趨（追）利（漲）避（殺）害（跌）是人類基因里的東西，你們無法扭轉，我也無法扭轉，只能是小伙伴們們自己設定好自己的風險值了。具體大家可以看我之前這篇特地給到剛需的文章《》，看看有沒有幫助。

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