利好之后，重新審視萬博房價

我是紫沐，這是我第418篇日記。

有粉絲說，距離我上一次寫各版塊分析，已經(jīng)過了幾個月。

期間很多樓盤都有大幅調(diào)價，能不能根據(jù)最新價格，再重新寫寫。

嗯，這確實是個好選題。

畢竟我的樓市理念，選籌比擇時更重要。

這第一篇，就從萬博開始吧，最近問的人比較多。

后續(xù)會陸續(xù)更新其他板塊，可以mark一下。

在正文開始之前，再回答一個最近問得比較多的問題：

現(xiàn)在是不是抄底時機？

其實答案都藏在近幾篇文章里。

和突然興奮的大V不一樣，我始終認為，現(xiàn)在不是反轉(zhuǎn)，還在努力止跌的路上。

很多人把股市那套拿來說事，說股市能瞬間跳漲，樓市為啥不行？

因為股市是政策市。

它可以靠貨幣政策強行拉漲，而且門檻很低。

比如手里拿著10幾萬，存銀行看不上，做大額投資又沒資格，投資渠道其實很少。

這時候操盤手跟你說，股市會有波機會，你跟不跟？

一堆人就這么沖進去接盤，把股市給拉起來了。

但樓市不一樣，樓市門檻很高。

就算操盤手利好盡出，很多人都沒能力跟。

10幾萬首付，做房產(chǎn)投資，和送死有什么區(qū)別。

所以樓市復蘇更看重基本面。

供過于求的趨勢減緩，能止跌。

供需平衡，能回穩(wěn)。

經(jīng)濟什么時候起來，就業(yè)什么時候穩(wěn)定，老百姓什么時候有錢，決定需求。

土拍什么時候能克制，新房什么時候能停止內(nèi)卷，決定供應。

而樓市現(xiàn)在的供需關系如何，距離供需平衡還有多遠，我想大家都心里有數(shù)。

所以如果有實際住房換房需求，那可以買。

畢竟我們確實走在止跌回穩(wěn)的路上。

但你說要抄底做房產(chǎn)投資，我是不建議的。

別看那些開發(fā)商個個發(fā)海報要漲價，等這波情緒過了，依然還得求著人買。

別把股市追漲殺跌那套搬到樓市來，這完全是兩碼事。

如果哪天樓市跟股市一樣，變成徹底的政策市。

我想以房子自帶杠桿的屬性，沒人能承受股市那樣的劇烈波動。

回到萬博本身。

萬博不值得做投資。

這種增量供應巨大的地方，是沒有稀缺性可言的。

但它挺適合自住。

在東進南擴還被人們掛在嘴邊的時候，萬博經(jīng)常被拿來和老黃埔比較。

現(xiàn)在幾年過去了，很明顯，萬博略勝一籌。

城市界面、商業(yè)配套、地鐵密度、教育資源，整體的居住舒適度，萬博都比老黃埔要好很多。

如果你在天河上班，我覺得萬博是比老黃埔更宜居的選擇。

當然，同等價位，如果你是在西部上班，那建議看看廣鋼或者花地灣，通勤會更舒服。

現(xiàn)在買萬博，新房比二手要香不少。

從居住體驗上說，新房實用率更高、戶型設計也更合理。

從保值角度，考慮到退出機制，如果現(xiàn)在買二手，等后面萬博這批新規(guī)房進入二手市場，競爭力會完全不夠打，也更難做到保值。

萬博和樾府除外。

萬博和樾府綜合素質(zhì)很能打，也是萬博第一代六邊形。

真論居住舒適度，我覺得比越秀萬博城要好不少。

之前最大的詬病是貴，吐槽過很多次，一手買入的基本都套了。

但現(xiàn)在和樾府開始陸續(xù)進入二手市場，遇到急售的業(yè)主，價格合適完全可以撿漏。

而新房里面，主力樓盤就兩個：

長隆萬博悅府和越秀萬博城。

為什么沒有耀勝新世界？因為競爭力太弱。

不管軟文怎么去包裝，耀勝新世界的戶型產(chǎn)品，就是不夠打。

實用率只是一方面，更重要是產(chǎn)品線很亂。

最終導致的結(jié)果，就是業(yè)主圈層不夠純粹，等進入二手市場，是不小的利空。

疊加溢價偏高、學位靠蹭的缺點，對比萬博悅府和萬博城，缺少競爭力。

萬博悅府稱得上萬博第二代六邊形。

對比第一代六邊形和樾府，在學位和產(chǎn)品戶型上，做了進一步迭代。

但它同時繼承了和樾府最讓人詬病的缺點，就是溢價。

萬博悅府最新均價，是6萬+。

這個價格，都快趕上天河、海珠這些板塊的標桿新盤了。

而且隔壁越秀萬博城，對它的壓制力非常強。

論品質(zhì)，萬博城的學位、配套、戶型，都不輸萬博悅府。

除了位置偏了點，通勤沒那么便利，其他屬性沒有明顯差距。

更要命的是什么，萬博城是接近萬套供應的超級大盤。

而這個超級大盤，目前位置最好的組團，均價也不到5萬。

那6萬+入手萬博悅府，很可能會重走和樾府業(yè)主的老路：

住著是舒服，但一算賬，是虧的。

所以萬博悅府，如果真要買，一定得是自住買家，并且長期自住。

不然等到置換那天，都未必能回本。

至于萬博城，我覺得更像一個房價穩(wěn)定器。

這種接近1萬戶的超級大盤，如果后續(xù)弱勢組團定位300-400萬總價，對番禺房價是一波洗牌。

比如大石、南浦、洛溪、番禺廣場、市橋、祈福、亞運城這些板塊的業(yè)主，就很可能成為萬博城的潛在客群。

只需要把房子賣掉，再加百來萬杠桿，就能在地段、配套和學位上，都獲得全面升級。

對自住買家來說，誘惑力很大。

但由于萬博城自身的體量，內(nèi)部存量競爭嚴重，價格很難往上沖。

也就意味著，整個萬博的房價，都容易被萬博城給平衡掉。

所以萬博城很像是萬博的縮影。

不適合投資，但自住挺不錯。

如果你當下有買房換房需求，萬博值得去了解。