深度｜貝殼拿地，顯然是有備而來！

就在兩天前，成都新地王來了——錦江區金融城三期H12地塊，起始總價約7.57億元，起始樓面價1.92萬/平米，地塊開拍前樓面價已是錦江區新高、成都第二高。

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在綠城、建發、越秀、招商、大悅城、華僑城等十幾家還有余力拿地的房企現場競價82輪后，貝殼旗下貝好家以10.76億總價、2.73萬/平米的樓面價、42.19%的溢價率成功競獲，成都單價最貴地塊就這么水靈靈地誕生了。

圖源：購房通小程序

好多開發商大佬還在土拍現場哀嘆，錯過了新地王。地產相關社交媒體也紛紛炸開了鍋，難道最大中介公司準備進軍樓市了？在樓市哀鴻遍野的情況下，貝殼憑什么能依然看好樓市，并投下巨額賭注？

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01

貝殼地產，優勢幾何？

說起貝殼的樓市經驗，你會想到啥？

首先，我會想到它是一家房產中介交易平臺公司。早在2021年，貝殼就已經以其3.85萬億元的總交易額，拿下9.7%的市場份額（數據來源：灼識咨詢報告），躋身全球前三大商業平臺，也成為全國最大的房產交易和服務平臺，目前已經擁有了45.9萬經紀人，在全國大中小城市布局了45948家線下門店（數據來源：貝殼2024Q2單季財報），并且這個數據還在持續增長。

其次，貝殼的港股市值高達1405.43億（9月20日數據），比萬科、碧桂園、綠城等多家頭部知名房企的市值加起來還要多。存量房時代，貝殼的名頭可能比任何開發商都響亮。

但除開品牌優勢，貝殼和其他開發商相比，并沒有很多豐富優秀的開發經驗，他的拿地動作也是從今年3月才剛剛開始，直至7月30日，旗下貝好家才斥資1.34億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地（數據來源：貝殼2024Q2單季財報）。

因此，不管是優秀的物業服務還是強大的品控團隊都暫時無法兌現。

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也許還有人要說，貝殼擁有強大的渠道組織能力，能自產自銷；還有就是有錢任性，人家玩得起，根據貝殼官方發布的2024年第二季度財務業績，貝殼Q2季度凈收入高達234億元，同比增長19.9%。

這個營收能力，是現在多少開發商做夢也達不到的。只要好好投入，配合上成都金三的地理位置和資源稀缺性，完全不會輸。

但其實在我們團隊看來，以上都不是貝殼最強大最核心的能力，而是：樓市大數據、基于該大數據的“私人定制”型房產。

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如何理解？貝殼作為全國最強最大的房屋中介平臺，他的數據中心也擁有最為龐大、全面的數據，匯集了全國最多的二手房買賣數據、熱銷戶型數據、用戶數據、暢銷小區數據及原因、用戶購房習慣、決策時間等房產消費數據。

依照這些數據，貝殼完全可以模擬出符合該地塊最受歡迎的產品類型，園林規劃、房屋布局等極具針對性的開發！

看懂了這些，我們才知道，貝殼的殺手锏有多狠！

02

大數據，真的這么牛嗎？

成功案例數不勝數

要知道大數據，到底有多牛？下面這個真實案例會給你答案。

首先聲明，絕不是我們吹牛，而是真人真事！

我們把視線投到NBA常年墊底球隊，勇士身上。

大家都知道，傳統NBA一直都是超級中鋒+后衛的經典組合，并在NBA王朝中橫行霸道了幾十年。最早的張伯倫、拉塞爾，奧拉朱旺；后來的奧尼爾+科比、大本鐘華萊士的活塞隊、馬刺的雙中鋒鄧肯+羅賓遜等，那都是大殺四方，稱霸一時。

傳統NBA球隊想要能在聯盟中立足，那必須要有超級中鋒。

而彼時的金州勇士，在傳統NBA時代，堪稱典型的魚腩，連續20年墊底。但自從勇士隊與硅谷的一支大數據新技術團隊合作后，短短幾年時間，從墊底弱隊，成為最熱門的超級球隊。

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早在2011年，勇士隊率先引進sport VU系統（當然，這項技術現在已經非常普及）。但當時，在NBA屬于絕對的劍走偏鋒，獨一無二。

你可以簡單把它理解為，在籃球場四周裝上6臺智能攝像頭，獲取數據。有了它，可以獲取勇士球員每一次運球、傳球、跑動等的全面數據。

此外，結合大數據處理和智能決策系統MOCAP，形成海量的系統戰術數據，從而根據比賽制定出合理的戰術，還能模擬出擊潰對手的陣容配備。

后來，由于根本沒有明星球員愿意到勇士隊。勇士隊根據自身特點并依據大數據分析，確定了以三分球為核心的進攻方式，并選庫里作為球隊超級核心。同時根據庫里的比賽數據分析得出其出手時機、出手角度和最佳狀態的投籃時間段等數據，再篩選出適配的輔助球員。庫里也成為單個賽季投中三分最多的球員，勇士隊的三分球成了讓聯盟其他球隊聞風喪膽的致命武器。

最后，這些都還不足以成為冠軍球隊，防守板塊的功臣德拉蒙德﹒格林，也是被球隊從大數據中分析發現的“天才”。要知道，德拉蒙德﹒格林的天賦、身體都不出眾，在其他球隊就是個穩定替補，而能篩選出他的就是大數據！

就這樣，靠著這套科學的進攻和防守體系，勇士隊連續6年打入總決賽，并在2015年、2017年、2018年、2022年拿下總冠軍，成為近十年內NBA最成功的球隊！

他們靠的就是大數據分析和以此排出來的“私人定制”級球隊陣容！

而隨著大數據的盛行，NBA的賽場也發生了巨大轉變，所謂的大數據不僅是我們球迷、媒體看到的得分、助攻、籃板、命中率等，還有將場上球員的各項表現通過算法公式轉化為綜合的數值，也就是PER（The Player Efficiency Rating，球員效率值），用數字來精準衡量球員水平，而勇士隊率先使用大數據算法，成為其最大受益者！

03

貝殼，有備而來！

早在西安拿地時，貝殼就曾對外表示，旗下貝好家置業的定位并不是傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺，主要為業主方、開發商等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。

根據貝殼官方解讀：“1+2”模式中，“1”指的是產品解決方案，以C2M（從消費者到制造者）為核心理念，通過大數據分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含產品定位、初步設計、深度設計等的全套產品解決方案；“2”則指靈活多樣的資金服務以及線上線下一體化的高效營銷服務。

貝殼C2M模型示意圖

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所以等著看貝殼鬧開發笑話的可以歇歇了，人家根本不會走傳統地產商的業務模式，而是帶著自身優越的大數據與定制資源以及強悍的品牌實力、知名度，深度賦能傳統房地產開發商，再加上強大的資金實力，在成都金三這塊寶地上，貝殼一定會給樓市帶來新玩法。

以前是開發商有什么產品，購房者等著買；現在是開發商根據市場的反饋和需求定制專屬產品，這完全是一個顛覆傳統認知的變化。

我們可以說，貝殼此舉將是樓市一個劃時代的符號！

-- 寫在最后 --

我們之前寫過一篇稿子：

先天下之憂而憂，點出了樓市已經開始進入到了死胡同，整個房地產行業需要進行大面積的轉向，開啟多項技能樹。

貝殼的躬身入局，也許就是這個技能樹的起點，也符合國家大戰略方向，但終點絕對不止貝殼一個方向。

我們甚至可以提前預告，貝殼在其發布會上一定會高聲宣布：房產AI大數據分析、“私人定制” 的住房時代已經來了。賺足噱頭，在資本市場上異軍突起！

所以，千萬別以為貝殼只是個“二手房服務平臺”。這就類似“勇士隊”的轉變，會不會引領樓市大變局？敬請期待我們之后的分析！

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