擁抱過就有了默契

2000年，大學生畢業包分配被全面取消后，北京科委做了一個統計，他們驚訝地發現，在中關村地區的高新技術企業中，沒有戶口的大學生“打工人”一共有：

十萬人。

原因很簡單，北京有5000家高新技術企業，如果按照分配，每年只有2000人被分配過來，這些公司只能自己去市場上搶人。

最終的結果就是，很多大學生微電子、電子信息技術、新材料、外語專業的學生寧愿放棄分配，哪怕沒有留京指標，也要回到北京、留在北京。

這十萬個知識精英放棄了鐵飯碗，選擇相信市場經濟。也是從2000年開始，一個詞開始流行開來：

北漂。

北京今天的高新技術產業，尤其是互聯網產業，是這十萬北漂打下的江山。

1

2000年4月，北京五道口的一個商品房小區開盤，五號樓的一套房子賣給了山西一位名叫黃治華的煤老板。

黃治華住進小區后，發現這里竟然有很多創業的小公司。小區附近的酒吧和餐館里，總能碰到小區的年輕人張口閉口都是互聯網、融資、硅谷。最傳奇的故事，是隔壁單元那個美國回來的小伙子，融了很大一筆錢，做團購的業務。

耳濡目染下，黃治華也決定重新創業，他向山西的煤老板同行們集資，握著1300萬，也搞了一個團購網站——阿丫團。

沒多久，中國互聯網最著名的“百團大戰”就打響了。誰也沒想到，最后的大決戰是在黃治華所住的小區。打剩下來的六家公司，有三家都在這個小區里。其中包括阿丫團。

故事的結局大家都知道，笑到最后的，是黃治華羨慕的那個小伙子——美團的王興。這個小區，就是后來被稱為“中國民間硅谷”的：

華清嘉園。

華清嘉園

翻開美團總部的公司主體——北京三快科技的工商資料，還是能看到最初的注冊地址：

北京市海淀區華清嘉園7號樓1202室。

王興的三次創業，校內、飯否和美團都是在這里起步的。互聯網新三巨頭的另一位，張一鳴更是曾經在華清嘉園的大院里，先后就職于三家公司。暴風影音、酷訊、美麗說、酷我、快手、融360，也都是從這里走出來的。

華清嘉園能成為民間硅谷，除了離五道口很近，和開發商的規劃有很大關系。開發商在市場調研中發現了一個反常的數據，對項目最感興趣的，是25-35歲的年輕人，他們要做的不僅是一個中檔商品公寓，而是要想辦法讓小區擁有更多功能。最終，他們做了當時看來不常見的規劃：

商住混合型社區。

除了15棟住宅樓，他們拿出4棟樓，做了2棟商業建筑，1棟幼兒園，1 棟會所。住戶的幾乎所有生活需求都可以在小區內解決。甚至可以把公司注冊在這里。

在華清嘉園，兩三個年輕人就是個創業公司，租個房子，白天是辦公室，晚上還能再還給租客，能分攤掉辦公室的很大一筆成本。對于北漂的創業者來說，華清嘉園是友好的。

北京能成為中國的互聯網之都，離不開那個野蠻生長的時代，也離不開華清嘉園這樣的小區。

只要在華清嘉園撐三年，創業大概率就成了，可以搬到明亮的寫字樓里，甚至買自己的辦公樓。

2

華清嘉園的開發商，就是現在的：

華潤置地。

華潤置地發軔于1994年，植根香港的華潤集團入股華遠地產，開始進軍地產。那一年，中國房改正式開始。一邊是城市職工緊張的住房問題，一邊是財政赤字，政府只能用市場化改革，來解決房子的問題。

新時代就此拉開帷幕，政府引進了香港的預售制度，開啟了土地財政。

在開發華清嘉園的同時，當時還默默無名的華潤置地買下了西城區的另一塊地。這塊地原本是一個危房改造小區，但地段極好，它離天安門不遠，位于西單和金融街之間，財政部和教育部等部委林立，中行、央行、交行總部環繞。

買下這塊地后，華潤置地舍棄了住宅用地的規劃，把它改成了一個集公寓、商務辦公、商業為一體的綜合性商務中心，他們沒有建高樓，而是修了八幢獨立辦公樓，取名為置地星座。

華潤置地看到了一個很小眾的需求，獨棟辦公樓不只是大型跨國企業需要，中小民營企業也需要。置地星座把獨棟辦公樓的面積打下來，賣的不是樓，而是冠名權。他們打出的廣告語是：

把企業門牌懸掛在中國第一街上。

這句話引起了很多企業家的共鳴，別看這個項目不大，無意之間，華潤置地開創了一種新的模式：

總部經濟。

被稱為“中國第一個總部經濟試驗項目”的北京豐臺總部基地，也要比他們晚兩年才立項。

置地星座的第一個大買家，是來自內蒙古的企業鄂爾多斯，他們豪氣地買下了兩幢樓，將集團的招牌樹立在了天安門旁，就是如今的鄂爾多斯大廈。

全國各地有點實力的企業，都想把公司的招牌樹立在北京。到今天，北京是中國集團總部最多、最聚集的城市，甚至比上海還多。“總部經濟”的開拓者，其實是華潤置地。

置地星座和華清嘉園這樣的項目，印證了房改的真正意義。一個健康的生態系統，無論是大樹還是野草，都能找到自己的天地。市場有各種各樣的需要，把土地的決策權交給企業，他們自然會把合適的人，放到合適的地方去。

3

2016年10月的阿里云棲大會上，馬云第一次提出了新零售：

未來的十年、二十年，沒有電子商務這一說，只有新零售。

從那天開始，新零售就成了互聯網最熱門的方向。阿里也躬身入局，收購了銀泰，做了盒馬。

其實就在那天上午，成都舉辦的中國電子商務發展峰會上，雷軍更早提到了新零售。雷軍后來對央視委屈地說，我比馬云還早了半天，但大家都不知道。

更少有人知道，讓雷軍有底氣喊出新零售的，其實是小米之家的一個門店。

2016年1月，小米在其總部旁邊的五彩城購物中心內，開出了一家300平的小米之家。在此之前，小米之家主要是做售后服務，但在五彩城，小米把公司的產品都搬進去展示。

開業10個月后，小米之家的數據震驚了所有人，這家300平的店鋪，銷售額竟然超過了面積超千平的沃爾瑪，占到了五彩城總銷售額的1/14。

剛剛開業的五彩城小米之家

雷軍這才開始重新審視小米之家，將線下渠道作為集團的轉型戰略，并提出了新零售。

如今，小米之家已經在全國開出了超過一萬家門店，覆蓋了80%的縣城。可以說，小米之家改變了小米。而小米之家的成功，和五彩城分不開。

當年華潤置地來之前，清河板塊被稱作：

五環外那個鳥不拉屎的地方。

清河作為北京老舊城區的代表，政府對這里也沒什么信心，2004年北京的總體規劃里，將這里定義為城市綠化隔離區，規劃了190萬人口，甚至沒有規劃大型的再生水廠。

但華潤置地看到了一股野蠻生長的產業力量，就像當年他們在華清嘉園看到的那樣。

2005年，華潤置地通過81輪加價，在拍賣中買下了五環外的清河毛紡廠地塊，當三環房價只有5000的時候，毛紡廠的樓面價是7800元/平方米。

很多人都說這家公司瘋了，華潤置地的名字，就這么被北京人民記住了。

他們用十年時間，在這塊地上開發了橡樹灣；更是投下了20億元，做了在北京的第一個城市區域商業中心，20萬平米的華潤五彩城。

這里逐漸成型后，大家才看懂華潤置地的布局。周邊五公里，有中關村海淀園、清華科技園，北大科技園，中關村軟件園，北大生物城，少說也有50萬人在這里工作。

但這么多人，這么多科技園，卻很少有人思考創業者和年輕人需要什么，他們怎么吃飯，怎么通勤，有沒有娛樂生活。

在做橡樹灣之前，華潤置地成立了客戶研究組，他們給自己的老業主們派發了幾萬份調查問卷，一對一訪談，了解他們的需求和行為習慣。

橡樹灣做了很多創新，比如它可能是第一個做了收納系統的房地產項目。小區內的幼兒園，華潤置地把選擇權交給了業主，讓國內外五大幼教機構來競標，業主民主投票來選擇。

北京橡樹灣實景圖

十幾年過去了，50萬知識精英，以及他們的家屬，把橡樹灣的房價抬高了十倍，讓五彩城成了北京銷售額最高的區域性商業中心，光大證券測算過：

小米之家可能是中國坪效最高的商業體。

到了2012年，清河的人口已經超過了290萬，比十年前政府預測的人口，多了整整：

100萬。

4

2016年，字節跳動搬進了中航大廈。張一鳴通過內部信呼吁員工：不要住在城鄉結合部：

年紀輕輕不要著急在郊區，應該生活在市中心。

張一鳴倒不是“何不食肉糜”，華清嘉園走出來的年輕人，知道環境對人的影響。人和公司，終其一生都是在追逐水草豐茂的地方，無可厚非。

華潤置地這樣的開發商，走的是另一條路。

張一鳴口中的“城鄉結合部”，需要有人去改變，清河要變成硅谷，麗澤、望京、亦莊、房山也都需要改變，哪里有新產業，他們就去哪里。人人都想要好的配套，但配套是需要有人去建設的。

這些年來，華潤置地有機會拿地，就盡量做大盤，盡量做萬象匯，做綜合體；拿不到地，那就做辦公樓，做長租公寓。

北京需要什么，華潤置地就做什么。最近，北京市場最火熱的是亦莊北神樹的北京潤府。這塊地當初拿出來拍賣的時候，很多人覺得很復雜，它包含了5個小地塊，除了住宅，還有體育場、基礎教育用地、公園綠地、商業綜合體。

華潤卻覺得正合心意，優秀的住宅產品，再加上萬象商業，華潤置地進來后，學校也落地了，公園綠地也成型了，大家突然發現，這里成了一個配套齊全的板塊，一夜之間變得生機勃勃。

北京的開發商里，華潤置地可能是業務線最多元的了。除了住宅和物業，寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、文體、代建、城市更新，他們都有涉及。

他們會去很多別人不去的地方，大興機場大家都嫌遠，但華潤置地拿下了綜合服務樓的經營權，把航站樓做成了一個有辦公、商業、酒店的綜合體。在他們的設想里，機場不僅能服務旅客，甚至會成為周邊居民的生活配套。

綜合體里的木棉花酒店，他們請了國際水準的設計師，酒店中庭做了一個可能是北京最豪華的書店。

華潤置地在大興機場的書店

它似乎是在挑戰商業邏輯。但在華潤置地看來，他們有耐心等著這個項目慢慢成熟，每年進出7500萬旅客的“新國門”，需要這樣的服務和空間。

那些早年間的產品，還在不斷調整返修。

十年前，華潤置地主動關停了西單的77街購物中心，當時購物中心還運營良好，華潤置地騰退646家小商販，對購物中心推倒重來，做了空間更開放的“西單更新場”。

他們說，要把長安街唯一一塊公共性開放空間，還給了年輕人。

華潤置地引以為傲的清河五彩城，也在幾年前做了徹底的改造升級，現在已經升級成了清河萬象匯，主力品牌幾乎進行了大換血。

華潤置地的三十年，也是房改的三十年。過去三十年，他們在北京做了很多別人不愿意做的事情，很多項目，一開始都不被人看好，但時間證明了他們的價值。

從中關村的十萬北漂開始，北京“我家大門常打開”，開放懷抱迎接了很多年輕人，雷軍、張一鳴、王興、劉強東，其實都是北漂。《北京歡迎你》的歌詞說：

擁抱過就有了默契，你會愛上這里。

華潤置地這種企業做的，就是為改變北京的人，盡可能提供一個適宜的環境。這家“房改”元年誕生的企業，證明了“房改”的真正意義。

蘇世民學院實景圖

2016年，華清嘉園對面的清華大學里，來自31個國家的110名學生成了蘇世民學院的第一屆學生，中美領導人都罕見地發來了賀電。

學院的捐贈人，黑石的董事長蘇世民說，西方最優秀、最聰明的人才來到中國，不是為了干別的，而只是為了了解中國，這在200年來還是第一次。

蘇世民學院的代建，也是華潤置地做的。

珍愛包叔，順手“在看”