樓市突傳去庫存傳聞 地產股集體暴漲

臨近五一節，關于房地產的利好消息不斷。在利好的催化之下，4月29日，房地產開發板塊迎來久違的集體上漲。

A股早間開盤后，地產股持續拉升，萬科A、金地集團、華夏幸福、榮盛發展、京能置業等近10余支地產股相漲停，大量地產股漲幅達5%以上。

與此同時，港股市場上的內房股也開始大幅飆升。

世茂集團午后一度漲超70%，時代中國漲36%，融創中國漲28%，合景泰富集團漲25%，遠洋集團漲26.32%，雅居樂集團漲23%，正榮地產漲23%。

樓市多重利好傳聞引發此次房地產股的集體暴漲。

01重磅政策性傳聞

近期樓市突然出現罕見一幕。

外資巨頭突然罕見唱多中國房地產市場，引發關注。瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。”

而從市場層面來看，多個二線城市開始陸續全面放開限購。

4月18日，被稱為“調控尖子生”的長沙發文表示，全市范圍內買房，不再審查購房者資格條件，官宣執行了7年的限購政策取消。

就連中國房地產最好的城市成都也決定全面放開限購了。4月28日，成都發布重磅樓市新政，全面取消住房限購：全市范圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。

4月27日，南京安居建設集團關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套，時間自公告發布之日起至2024年12月31日，額滿為止。

此前，南京放出大招，落戶門檻放松，買房就可以落戶。

而就在此時，一線城市將松綁限購的消息再次傳開。

4月24日，深圳曾有消息傳出，將在“五一”小長假之后取消除了福田區、南山區之外區域的限購，同時取消5年的增值稅要求，改為滿3年即可。但隨后，深圳市不動產登記中心方面回應媒體表示，否認了調整限購的傳聞。

此前，北京在優化了通州的“雙限”政策之后，在限購方面遲遲沒有大動作。4月22日，北京對于離婚買房政策進行了細化，在廢止“離婚3年內不得在北京購房”的基礎上再次放松，規定只要名下在北京無房，離婚一年內買房，則執行首套房信貸政策。

上海在1月放松單身購房限制后，在優化限購方面也遲遲沒有新的動態。

但截至目前，四個一線城市中，廣州優化限購方面放松的力度最大。1月底，廣州發文表示，購買建筑面積120平米以上的住房，不納入限購范圍。同時，在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時應該核減家庭住房套數。

與此同時，近期最為重磅的一則地產政策方向性傳言不脛而走。

此次政策傳言有四點內容：

一是，淡化三大工程，重點轉向去庫存。

二是，讓城投公司等收購存量房轉為租賃房，參考江蘇模式。

三是，需求政策能放盡放，放開限購，放開價格限制，契稅統一調降到1%。

四是，上述政策是綱領性和方向性的。

02 政策力度更勝以往？

對于這樣的重磅傳聞，市場首先給予了積極的回應。

最為搶眼的就是萬科A的股價在見到6.45元的價格后，4月29日就有巨量封死漲停，換手超過5%，是寶萬之爭以來的最大量，8年未見。

在業內看來，這是房地產的利好政策引發了資金的跑步進場。

對于市場傳聞，上海易居研究院研究總監嚴躍進認為，當前各地房地產去庫存的壓力確實比較大，所以適當調整政策也是符合預期的。

目前，全國各地去庫存都有不同的探索。國企或城投類公司收購二手房來用做人才住房，可以看作是江蘇或太倉等模式受到認可，對于租賃住房房源供給有積極的作用。其對于二手房盤活尋找到了一種核心的資金，即國企資金。

但是考慮到地方財政較為緊張，由所有的地方政府出大錢去庫存的可能性不高。

因而，通過中央尚有的較多的資源來協助去庫存，更為可行。

傳聞中提及，需求政策能放盡放。看起來，這次不僅會放開限購，放開價格限制，還涉及到契稅統一調降到1%。這里其實涉及到需求、價格和稅費政策。

看起來，政策力度是很大的。也難怪這次地產股集體暴漲，超乎想像。

03復蘇積極信號

雖然，近二三年來，樓市依然低迷，但是樓市的庫存指標和庫存規模卻在悄然發生著變化。

據易居研究院統計數據顯示，庫存高企壓力有一定程度的緩解。2023年全年，全國百城庫存規模總體呈現下降態勢。年初庫存規模為53058萬平方米，而到了年底則為50518萬平方米。據此計算，百城住宅庫存規模同比下降4.8%。

更為重要的數據是，供求關系扭轉了過去五年供大于求的現狀。

從年度數據看，2023年全年全國百城新建商品住宅供應面積為29112萬平方米，成交面積為31652萬平方米，供求比為1:1.1。該數據說明，百城總體呈現了供小于求的態勢，其改變了過去五年即2018-2022年“供大于求”的常態，具有非常好的信號意義。

而今年一些城市樓市的復蘇情況更是讓人略感欣慰。

具體來看，上海樓市的復蘇較為明顯，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日，融創外灘壹號院二期開盤，該項目單日銷售額達99.97億元，去化率100%，成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。

4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，總價1.1億元“樓王”開場即被選購，單日收金70.27億元。

今年3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，以196.5億元銷售額直接刷新全國開盤紀錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動，上海新房房價指數環比漲幅已位列全國第一。據國家統計局數據顯示，2024年3月，上海新房房價指數環比上漲0.5%，領漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二。

另外，深圳樓市也持續出現復蘇跡象。

據深圳市房地產信息平臺公布的數據，3月份二手房成交套數達到4547套，其中二手住宅成交3840套，環比大增115.13%，創2023年4月份以來新高。

進入4月份，截至4月15日，深圳月內二手住宅成交套數達到2067套，超過3月份同期。

一切跡象表明，中國一線和新一線城市樓市的回暖跡象正變得越發明顯。中國樓市又將迎來新的拐點嗎？

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