則徐道2.8W，南二環天花板也頂不住？

繼續南二環話題，前幾年板塊有一家房企，在板塊做到了較好的去化，這家房企就是融僑，接連操盤了則徐道壹號，以及融僑星譽，都做到了較好的去化。

目前板塊遇冷，通過當初的紅盤價格表現，可以更好的評估板塊走勢。

融僑則徐道壹號

項目位于三叉街，當初融僑以樓面價1.75W拿地，配建30%安商房，分成AB區，其中AB，其中A區定位純商改善。

項目分批開盤，B區分棟安商先上市，毛坯均價3.2W，主打戶型90三房，110四房。

當時的營銷話語，A區還沒開盤，預計開盤3.5W以上，最終B區的分棟安商，依靠不錯的戶型設計，加上融僑的品牌底蘊，做到跑量。

隨后A區純商開盤，備案均價3.2W左右，除個別樓棟外和B區基本一樣，后來遇到樓市回暖，項目搞出捆綁車位。

項目依靠A區純改善的產品定位，也成為板塊近年最典型的頭部產品。

從交房后的掛牌來看，盡管B區安商房低價不少，但是A區依然在3.5W左右。

不過隨著時間推進，近期項目出現一套掛牌：

142平米，高層毛坯，單價2.88W，總價410W。

對比當初的均價3.2W，房源跌了3K左右，當然如果加上其他辦證和利息等額外支出，虧損更多。

這樣一套房源的出現，對于項目交房以后堅挺的掛牌，無疑是直接擊穿信心。

目前房源還未成交，在一眾3W+的掛牌里面，也顯得非常耀眼，后續其他房源能否頂住壓力，可以說拭目以待。

融僑星譽

項目位于南二環郭宅周邊，當初算板塊少有的純商新盤，融僑以樓面價1.59W拿地。

項目在2021年上半年樓市回暖期上市，依靠近地鐵+純商+低門檻戶型+得房率不錯，匹配地緣剛需的產品特點，項目做到了非常好的去化。

項目備案均價2.7W，成交均價2.6W，去年開始交房，近期出現三套掛牌。

105平米，中層毛坯，單價2.15W，總價228W
60平米，中層毛坯，單價2.1W，總價128W

對比當初的成交均價，下跌5K左右。

對于這個當初賣得不錯的紅盤，這樣的掛牌價格，下跌幅度并不小，也預示著周邊同期的其他項目，價格下跌也不會太少。

比如同樣是當時紅盤的融信海納新潮B區，新盤精裝2.8W，目前二手掛牌2.18W，下跌6K

很明顯整個南二環以南的次新盤，從3年前2.6W-2.8W，已經跌到2.1-2.2W。

基本下跌在5-6K，幅度20%-25%，這還沒算上額外辦證等支出，實際虧損幅度基本都達到30%左右。

次新二手

除了融僑的兩個紅盤代表外，板塊次新也不算多，比較有代表的南臺十六府，當初濱海操盤。

目前項目精裝二手掛牌，2.1W-2.3W。

項目在2022年的時候，二手成交還高達2.7-2.8W，兩年時間不到，下跌了6-7K。

分析：通過這個二手案例的走勢，以及板塊新盤的表現，可以發現整個南二環，在全面遇冷后，二手市場的跌幅，已經開始逐步顯現。

對比2021年樓市回暖期，板塊三叉街新盤均價3.2W，南二環郭宅后坂均價2.7W，如今的價格已經來到三叉街2.9W，郭宅后坂2.1W。

從價格對比來看，很明顯郭宅后坂的跌幅更大，這里面可能也受到當初這些區域的供應量較大，加上大量安商房，以及同質化的剛需產品過多。

目前四大金剛的產品同樣接近，區位優勢更明顯，也直接打壓下游產品所致。

當然隨著板塊新盤交房后二手價格走低，同樣也拉低了周邊二手房的市場，南臺十六府，2年時間出現大幅度的下跌，除了樓盤自身品質一般外，也被周邊的新盤價格波動影響。

此時如果換位思考，假如南二環沒有舊改，沒有這些新盤供應，南臺十六府目前的價格會是多少？

板塊分析

對于南二環板塊，以舊改起步，從三叉街舊改、東升舊改、郭宅舊改、北園舊改等一路走來。

板塊正好遇上福州安商房盛行的時代，這里也成了安商房扎堆的區域。

為了讓大家更好的理解數據，整理看看：

分析：通過前幾年重點安商房的盤點，可以發現6個新盤合計供應安商房達到9000套，其中南二環以南的區域，達到5500套。

在商品房已經高達5000套的背景下，這個區域安商房同樣達到這樣的數量，換言之郭宅后坂，前3年供應了上萬套近剛需的產品。

這可能就是目前板塊跌幅比較明顯的一大原因。

大家遇到超級大盤，覺得很難保值，可能對于一個板塊而言，短時間供應天量房源，變向等于一個超級大盤，同樣保值難度也很大。

加上樓市遇冷，板塊在售的新盤去化低迷，直接打垮信心后，出貨的降價力度會變得越發強烈。

當然南二環也僅僅是一個典型的案例而已，這樣的供應和去化，導致的房價波動，值得不少板塊參考。

除了價格波動外，對于板塊而言，當初的幾個熱點：機場、高湖、商圈。

近期福州鼓臺舊改進一步推進，部分外圍的三遠、高宅舊改也都已經完成，傳言多年的高湖舊改，卻一再沉默，可能也受到板塊去化影響所致。

商圈的話題，萬達、中駿、SM，目前的表現，萬達并不理想，中駿延期后，依然是板塊短時間的希望，能否帶出人流，值得關注，至于SM，何時建成看上去也沒個底。

至于機場的話題，沒有過多樓市營銷后，也沒人憧憬所謂的搬遷的希望了。

盤點總結

作為福州本土房企代表的融僑，在南二環的新盤價格走勢，也很好的反應了區域的波動。

當然關于融僑這幾年在福州操盤的項目，整體的去化都不錯，但是從新盤價格和最終二手價格來看，差異并不小。

除了上述兩個外，東區的融僑望云、金山奧體的融僑悅江南、悅公館，高新區的融僑譽江等。

這些項目的價格都出現了較大幅度的下跌，只能說融僑的保值光環，也僅僅是一個時代的紅利而已。

對于南二環而言，算是這幾年樓市比較典型的一個區域，依靠舊改面世，吸引多家房企進場，遇上樓市回暖，配合不錯的政策導向，以及較好的得房率，成為了剛需的一個主要選擇。

當初在一眾板塊里面，個人最看好的幾個：高新區、南二環。

從去年開始的二手表現來看，都出現了較大幅度的下跌。

相比于其他更外圍的區域，可能也僅僅是它們跌的更晚一點而已。