賣房，完全亂套了！

南京賣房，完全亂套了！
南京的二手房，正出現(xiàn)了嚴(yán)重的內(nèi)卷化。內(nèi)卷化的結(jié)果就是：整個(gè)賣方市場(chǎng)完全亂套了。

咱們先說說南京哪些房子的房?jī)r(jià)，已經(jīng)處于扶不起的狀態(tài)。

第一類：安置房小區(qū)

安置房最大的問題是居住人群素質(zhì)良莠不齊，交付沒兩年的小區(qū)能被搞得破破爛爛。

還有，由于拆遷安置房交付量非常大，一旦市場(chǎng)下行很容易形成砸盤。遇上這種情形，當(dāng)賣方要賣房時(shí)會(huì)感到很無力。

比如說雨花臺(tái)的岱山板塊。

整個(gè)岱山一整片都是安置房，是南京最大的安置房片區(qū)之一。

密密麻麻的，都是安置房小區(qū)，而且前段時(shí)間岱山還發(fā)生了一起重大安全事故。

之后岱山的房?jī)r(jià)似乎再受重創(chuàng)，義德西苑原本的二手房?jī)r(jià)在1.5萬/㎡，現(xiàn)在報(bào)價(jià)跌至1.2萬/㎡的房源比比皆是。

網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，岱山安置房小區(qū)目前有700多套二手房同時(shí)在售，賣家容易形成房?jī)r(jià)踏空的局面。

類似的情況還有建鄴的油坊橋。

油坊橋在建鄴區(qū)南側(cè)，和雨花臺(tái)區(qū)交接的，三條地鐵穿行而過，一側(cè)是南京曾經(jīng)的富人區(qū)河西南。

油坊橋，原先都是一片農(nóng)田，后來南京大力開發(fā)河西新城，一大批的原住民被安置到了這里。

由于坐地鐵方便，所以來油坊橋租房住的人很多，這就導(dǎo)致了油坊橋成了南京外來人口最多的區(qū)域。

雖然隔壁就是河西南，但兩者的房?jī)r(jià)完全不能比。

第二類：南京的遠(yuǎn)郊新房

買南京的遠(yuǎn)郊新房，真的是踩坑。

我們較為熟悉的有遠(yuǎn)郊新城，包括橋林、雄州、龍袍、龍?zhí)?、湯山、祿口、江寧濱江、溧水、高淳、溧水。

這些地方離市區(qū)又遠(yuǎn)，甚至部分板塊都沒有地鐵。

周邊的的產(chǎn)業(yè)也不強(qiáng)，而且基本上也沒有特別好的規(guī)劃。

居住的人群，要么是本地的土著，要么是什么都不懂，只知道買新房的剛需。

大部分的南京本地人不會(huì)買，改善型的買房人也不會(huì)買。

這種政策都繞著走的遠(yuǎn)郊板塊，誰買誰套牢。

這些年南京遠(yuǎn)郊確實(shí)引進(jìn)了很多的項(xiàng)目，也給南京帶來了很多的GDP，看似還不錯(cuò)，但就是沒有提供太多好的工作崗位。

自然也很難留住人才，更別提讓人才留下來買套容易虧本的房子。南京遠(yuǎn)郊的房子空置率特別高，房?jī)r(jià)正在“鶴崗化”。

還有就是遠(yuǎn)郊板塊很多的規(guī)劃落地都出現(xiàn)變故，原本說好的規(guī)劃，如今可能要加一句：遙遙無期了。

當(dāng)然，最慘的買房人，還得是那些在遠(yuǎn)郊買了爛尾樓的。

第三類：學(xué)區(qū)房炒作較狠的板塊

最典型的代表，就是南京河西南。

南京一直以來就有“東富西貴”的說法。

“東富”指的是南京城東板塊，占據(jù)了不錯(cuò)的區(qū)位，距離南京主城很近；“西貴”指的是河西板塊，屬于南京近10多年開發(fā)的新城代表。

河西已經(jīng)是南京中產(chǎn)的聚集區(qū)，前些年房東借著名校的集團(tuán)化辦學(xué)（南外教育集團(tuán)、南師附中教育集團(tuán)），讓房?jī)r(jià)一飛沖天。

等到樓市下行，曾經(jīng)炒作學(xué)區(qū)的河西南，房?jī)r(jià)掉的最夸張，甚至有些小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去最高峰的一半。

不只是河西南，新玄武、燕子磯、麒麟科創(chuàng)園、南站、江核等板塊的房?jī)r(jià)，也都曾借過炒作學(xué)區(qū)的東風(fēng)。

如今一些小區(qū)的二手房?jī)r(jià)甚至跌破了新房的發(fā)行價(jià)，虧的慘不忍睹。

這一波南京二手房的行情，跟以前相比，有幾個(gè)顯著的特征：

一是，南京的人口，出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

而人口的變化，其實(shí)是城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的基石。

2023年全國(guó)常住人口的平均出生率為7.5‰，而南京，僅僅只有5.68‰，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均出生率。

同時(shí)，南京的人口也出現(xiàn)了比較明顯的外溢，最突出的表現(xiàn)就是租房市場(chǎng)出現(xiàn)了集體的下滑了。

二是，經(jīng)濟(jì)不好，信心不足，買房的意愿不高。

各種宏觀的數(shù)據(jù)就不跟大家聊了，肉眼可見的是：收入下降和失業(yè)人口增加。

經(jīng)濟(jì)不景氣的同時(shí)，大家對(duì)于房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)也不是很樂觀。誠(chéng)心的買家不多了，來談的很多買家基本都是帶著屠龍刀來的。

其實(shí)買家也怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，因此要給自己預(yù)留足夠的緩沖空間。這就是目前很真實(shí)的賣房行情。