又是大源西！三區交匯的城南新貴靠什么支撐4萬的房價？

高新南2024年首拍就在大源西。

今天兩宗地都被新綠色置業競得，樓面地價為大源西新的天花板。

16.2畝宗地，經過超50輪競價，成交樓面地價23200元/㎡，溢價率為28.9%；12.7畝宗地經過40多輪競價，成交樓面地價22800/㎡，溢價率為26.7%。

區域內之前TOP1的樓面地價為遠達的20700元/㎡。

這兩宗地為連襟地，純住宅用地性質，容積率2.0，分別為16.2畝和12.7畝。位于劍南大道南段西側，都屬于高新區規劃打造的騎龍創新園，距離大源核心區僅1公里。

兩宗地地段好、總價低、靈活度高，開發整體成本和對房企的資金要求較低。但是規模小，項目打造空間很有限，項目配置和產品附加值呈現有難度，非常考驗拿地企業的產品能力。

拿地的新綠色置業，還在成都開發了位于南一環路的新綠啟境、郫都犀浦的神農千嶼以及郫都蜀都新城的新綠曜玥臺。

2023年高新區土拍成交情況

高新區去年一共成交了7宗地，最高成交樓面地價為遠達2023年5月19日斬獲的141畝住兼商宗地，成交樓面地價20700元/㎡，清水房最高銷售達36000元/㎡，這塊地曾經是成都“雙限時代”的天花板。同樣位于今天拍地的大源西板塊，遠達項目亮相不久，案名遠達天宸名邸——是遠達在成都落子的第四個項目。

目光聚焦到大源西板塊，去年10月，城投置地·天府錦上錦正式開盤，單價3.5W+，總價600W+，366套房源在5秒內售罄，當天賣了26個億；中國鐵建與交投聯手開發的西派善成，158套房源取證后不出意料的達成開盤秒清的成績。

為什么是大源西？

大源西區位示意圖

十年前，高新南逐漸被成都人定位為“國際城南”，天府一二三四五街成為城南新貴的首選地，之前入駐大源板塊的各大房企陸續交付所開發項目，板塊內人氣聚集；高新科技產業在高新南也完成了強圈建鏈。就業需求滿足與居住便利之外還有王炸，市政項目與城市建設快速兌現，城市界面國際范兒十足，大源中央公園等公建配套也成了年輕人的集散地。同時，大源核心區也逐漸開始了土地“斷供”。據不完全統計，2015年后大源核心區僅成交過一宗占地約46.7畝商兼住用地，此后，再無新增土地供應。而大源西南角開始有土地供應，逐漸走入了市場。大源西的說法，主要是因為板塊位于劍南大道以西。一般是指北至天府四街，東至劍南大道，西側、南側以雙流區行政線為主要界線，廣義上也可以說是南至元秀路。

大源西板塊屬于高新南區，與天府新區和雙流區接壤。而在這個三區交匯位置，雖然僅一街之隔，大源西的房價是實打實的領頭羊地位。不同于大源打補丁的發展之路，大源西踐行的是“先規劃后建設”、“配套先行”的理念。也就是說，未來區域住宅項目交付時，區域內各類配套設施大概率已經落位。目前來看，除了已開通的地鐵5號線，還有地鐵22號線，已被納入成都地鐵五期規劃。新建的22號線一期工程起于臨江村站，止于應龍站，便捷了大源西往來天府軟件園和新川等片區的通勤。

板塊內的成都教科院附屬學校已經是聲名遠播，同時，天府四街南側小學、天府五街南側一小兩大新建公立校區也已基本完工，投用消息等官方正式通知。更重要的是，大源西核心為騎龍片區，騎龍創新園和民樂TOD為片區的發展引擎。2021年8月，成都規自局公布了高新區騎龍東西片區用地控規修改方案。去年年初，《成都高新南區國土空間總體規劃2021-2035年》文件中提到，“高質量建設騎龍片區、新川科技園片區”。

騎龍創新園規劃意境圖，圖據成都高新

騎龍創新園位于騎龍片區門戶區，沿天府五街兩側布局，東至劍南大道，西抵康華路，項目凈用地面積約為0.25平方公里（約368.3畝），規劃用地主要包括商業、商務用地、住宅兼容商業服務業設施用地、公園綠地等。

圖據成都市規劃和自然自然局官網

民樂站區域位置圖 圖據四川省建筑設計研究院官微

2020年3月，四川省建筑設計研究院官微提到民樂TOD的具體規劃：民樂站位于天府五街與劍南大道交叉口，是騎龍片區的門戶，也是高新區邁向硬核科技領域的戰略引領地區。民樂TOD是市政府統籌實施的105個站點之一，組團級的TOD，目前已完成一體化設計。

2015年開始，大源南片區開始有土地供應，朗基、北辰都在這一年拿地，開發了北辰香麓、朗基御今緣項目；2018年，卓越首進高新區，在大源西開發了卓越瓏樾府。
今日土拍之前，大源西板塊備受關注的新盤項目有西派善成、城投置地天府錦上錦、遠達天宸名邸；另外還有交投51畝項目、高投39畝人才公寓待亮相。今日土拍之后，大源西將再加新成員。新綠色置業將在這兩宗連襟上配置怎么樣的產品呢？值得期待。西派善成、城投置地天府錦上錦去年10月開盤成績歷歷在目，遠達天宸名邸預計也即將在今年上半年入市。項目由三個地塊組成，除1號地塊帶商業，容積率為2.5之外，另外兩個地塊的容積率均為2.0。產品也較為豐富，整個項目包含了2-3F和2-9F的辦公+商業、4F的疊拼、13F-17F的2T2戶小高層與25F的2T3戶高層。產品類型為平層145-265㎡、疊拼340-450㎡。清水房最高銷售36000元/㎡，遠達天宸名邸最終取證銷售價格也是市場關注焦點，超過城投置地天府錦上錦3.5w+的單價成為大源西扛把子也是毋庸置疑。高投39畝人才公寓項目如火如荼修建中，預計也將在今年入市，估計這將是今年入駐大源西的最高性價比樓盤。目前，大源西，與新川并為目前高新南區唯二可成片開發的區域。根據高新區2024年的供地計劃，大源西在2024年共有4宗土地出讓。不止今年，還將繼續。目前整個大源西版塊未出讓地塊62塊，其中，住宅用地34塊，合計約1100余畝。

大源西規劃 成都市勘察測繪研究院編制

4月成都土地供應加大，除了今天拍賣的4宗地，4月中心城區還有21宗地待拍，均采取“競地價”的方式拍賣。后續還將有錦江區林家壩、青羊區蔡橋等熱門板塊被重點關注。

成都4月土拍地塊