公房征收中誰是共同居住人? | 至正開放麥

近年來，隨著城市舊改的推進，房屋征收補償利益分割案件逐年上升。2022年上海二中院發布了此類案件的裁判要點，明確了一些爭議問題的認定標準。公有居住房屋被征收后，誰能作為共同居住人分得征收補償利益，是其中的一個頗有爭議的問題。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》上對共同居住人的概念是這么表述的：共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

可以看出要被認定為共同居住人必須同時符合3個條件：

1.有常住戶口；

2.實際居住生活一年以上；

3.本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難。

承租人李先生早年過世，妻子張女士攜二子二女落戶并居住。

大哥大明單身，1995年單位分配5平方米亭子間，因面積小用于出租，仍居住被征收房屋。

二哥小明婚后攜妻子共同居住被征收房屋，小明妻子在娘家房屋拆遷，取得貨幣安置款后，將戶籍遷入被征收房屋。

大芳婚后遷出戶籍，并與公婆同住，后將公公承租的公房按照公房出售政策購買產權。

小芳婚后自購商品房居住，并遷出戶籍。征收前三年以照顧母親為由遷入戶籍，實際上也經常回來照顧張女士，有時晚上還居住被征收房屋。

對照上述共同居住人的3個條件，誰能被認定為共同居住人？

簡單地說，認定共同居住人得先看戶口，再看居住，最后看他處房屋情況。

首先，看戶口。“常住戶口”是指必須是在被征收房屋處具有戶籍，戶籍在本市他處房屋內不符合要求。本案中，大芳戶籍不在被征收房屋，首先排除在共同居住人之外。

其次，看居住。“實際居住生活一年以上”是指：戶籍在冊人員，將戶籍遷入被征收房屋后，未再遷出，直至征收時，且以被征收房屋為居住地，長期、連續、穩定居住生活一年以上。本案中，張女士、大明、小明夫妻，在戶籍遷入后，均以被征收房屋為居住地，長期、連續、穩定居住生活一年以上。

需要注意的是，這種長期、連續、穩定居住生活一年以上的居住狀態，必須以末次戶籍遷入時起算。小芳雖然早年也長期居住被征收房屋，但其戶籍遷出后再遷入時，已經自購商品房居住，其雖經常回家照顧母親，有時也居住，但這一居住狀態，只能屬于臨時居住，不能被認定為以被征收房屋為居住地的，長期、連續、穩定的居住。所以小芳不符合這一條件，無法被認定為共同居住人。

最后看他處房屋情況。“其他住房”主要是指福利性質的房屋，例如原承租的公房、計劃經濟下分配的福利房，公房被拆遷后所得的安置房以及按公房出售政策購買的產權房等。“其他住房”應限定為福利性質的房屋，公房共同居住人在他處購買商品房不屬于“他處有房”。“居住困難”主要是指，在其他房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。其中法定最低標準的認定，一般以房屋調配當時的公房政策所規定“居住困難”的面積標準為依據。

大明和他的妻子雖然滿足前兩項條件，但大明曾分配過福利房屋，雖然5平方米按照現在的政策屬于居住困難，但按照1995年受配房屋當時的政策，已經算是解困了，并不屬于居住困難。

小明的妻子在娘家的公房拆遷中，作為安置人員享受過貨幣安置款，該貨幣安置款的實質是給安置人購房解決居住，所以小明妻屬于本市有其他住房的人。

大明和小明的妻子兩人均無法被認定為共同居住人。

如果大芳戶籍仍留在被征收房屋，但其將公公承租的公有住房，按公房出售政策，購買了產權，也無法被認定為共同居住人。

小芳自購商品房本不屬于他處有房，如果她的戶籍沒有遷出被征收房屋，就能被認定為共同居住人。

綜上，本案中只有張女士和小明可以被認定為共同居住人，分得征收補償利益。

劉建穎

上海二中院未成年人與家事案件

綜合審判庭審判員

榮立上海法院2017年度、2020年度、2021年度、2022年度個人三等功。

責任編輯 | 郎振宇

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版面編輯 | 袁崢