美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)反彈，美聯(lián)儲(chǔ)可能要怒了

經(jīng)濟(jì)學(xué)人的文章稱，美國房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)反彈，或讓美聯(lián)儲(chǔ)變得更為鷹派，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入衰退。美國即將迎來傳統(tǒng)上的春季房屋銷售旺季，這一季節(jié)中的房地產(chǎn)活動(dòng)將決定美國經(jīng)濟(jì)，甚至是全球經(jīng)濟(jì)，是會(huì)陷入衰退還是會(huì)迎來軟著陸。

美國的春天近在眼前，這個(gè)季節(jié)往往會(huì)帶來許多美好的事：棒球場上的擊球聲，孩子們在白宮草坪上滾復(fù)活節(jié)彩蛋，一些家庭在院子里出售其落滿灰塵的舊家具。

然而，有一個(gè)慣例因其純粹的財(cái)務(wù)重要性而高高在上：春季房屋銷售旺季。這個(gè)季節(jié)通常是房地產(chǎn)市場重現(xiàn)活力的季節(jié)，或者，在罕見的情況下，未能重現(xiàn)活力。它可能是左右今年剩余時(shí)間全球經(jīng)濟(jì)前景的最大決定因素：是陷入經(jīng)濟(jì)衰退，還是迎來最軟的著陸。

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美國房地產(chǎn)市場的重要性并不在于其絕對規(guī)模，盡管其總價(jià)值約為45萬億美元。相反，在利率上升期間，它是經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。美聯(lián)儲(chǔ)是否已將利率提高到足以抑制通脹而不至于壓垮經(jīng)濟(jì)增長的水平？或者，美聯(lián)儲(chǔ)是否走得太遠(yuǎn)了？或者，也許，它走得還不夠遠(yuǎn)？作為對利率變化作出最早和最大反應(yīng)的領(lǐng)域之一，房地產(chǎn)市場提供了一些答案。

在過去的一個(gè)月之前，證據(jù)似乎是非常直截了當(dāng)?shù)摹Ｉ踔猎诿缆?lián)儲(chǔ)開始提高其政策利率之前，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)收緊政策的抵押貸款機(jī)構(gòu)，就已經(jīng)開始收取更多的費(fèi)用。

30年期固定利率抵押貸款的利率從2021年底的3%，攀升到去年10月份的逾7%，達(dá)到20多年來的最高水平。看吧，房地產(chǎn)活動(dòng)迅速減少。購房者保持觀望，建筑商縮減了新的建筑項(xiàng)目，賣家下調(diào)了價(jià)格。

但最近，出現(xiàn)了早期的且基本上出乎意料的反彈跡象，引發(fā)了人們對加息沒有達(dá)到預(yù)期效果的擔(dān)憂。

1月份的新屋銷量躍升至10個(gè)月高點(diǎn)。衡量房屋建筑商和購房者信心的調(diào)查結(jié)果都出現(xiàn)了改善。美國的房地產(chǎn)公司報(bào)告稱，有更多的人前來參觀他們的樣板房。美國最大的房屋建筑商之一Taylor Morrison的首席執(zhí)行官謝麗爾·帕爾默指出：“我們已經(jīng)看到了一周又一周持續(xù)增長的勢頭。”

讓人樂觀的理由是，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底了。購房者正在回歸，但并沒有出現(xiàn)新冠疫情期間的那種狂熱。從理論上講，一個(gè)良好的春季房屋銷售旺季可以使價(jià)格穩(wěn)定下來，使建筑商恢復(fù)施工，并在不刺激通脹的情況下促進(jìn)增長。

讓人悲觀的理由在于，房地產(chǎn)市場和通脹趨勢之間的相互作用太強(qiáng)大了，不容忽視：如果購房者回到供應(yīng)緊張的房地產(chǎn)市場，價(jià)格上漲將隨之而來。如果美聯(lián)儲(chǔ)看到房地產(chǎn)這樣一個(gè)對利率敏感的領(lǐng)域沒有對緊縮的貨幣政策作出反應(yīng)，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)判斷其需要更加鷹派。

不幸的是，對美國和世界來說，悲觀的一面看起來更有說服力。

分析師們指出，市場反彈的背后存在一系列因素：在經(jīng)歷了一年不溫不火的銷售之后，出現(xiàn)了被壓抑的需求；以現(xiàn)金支付的較富裕購房者在市場上占了較大份額；購房者也可能習(xí)慣了更高的利率。當(dāng)?shù)盅嘿J款利率從去年年底的7%降至1月份的6%時(shí)，一些人認(rèn)為這是筆劃算的交易。

也許最關(guān)鍵的是，開發(fā)商制定了一系列激勵(lì)措施。當(dāng)市場疲軟時(shí)，推出點(diǎn)折扣并沒有什么不尋常的。不過，這次的新元素是利用內(nèi)部貸款機(jī)構(gòu)積極使用抵押貸款買斷（mortgage buydown），實(shí)際上是代表客戶預(yù)付一些利息以降低抵押貸款利率。這使得開發(fā)商能夠提供似乎是2010年代通脹前時(shí)代的抵押貸款。

住宅建筑商普爾特房屋公司（Pulte），將其部分即將完工的房產(chǎn)的30年期固定利率僅定為4.25%。另一家建筑商托爾兄弟（Toll Brothers）則提供4.99%的利率。帕爾默說：“去年我們在如何解決消費(fèi)者的擔(dān)憂方面學(xué)到了很多。”

這些折扣是金融工程的一個(gè)巧妙之處。房地產(chǎn)顧問約翰·伯恩斯指出，預(yù)先支付6%的抵押貸款，并在余下的時(shí)間里獲得較低的利率，這對購房者來說能省不少錢，效果與房價(jià)降低16%但讓他們獲得更高的利率是一樣的。

顯而易見的問題是，這種折扣是否可以持續(xù)。這里存在兩個(gè)潛在的障礙。

首先，購房者將很難以同樣的價(jià)格將他們的房子轉(zhuǎn)賣給沒有受益于抵押貸款買斷的購房者。因此，伯恩斯認(rèn)為，估價(jià)師可能會(huì)削減簽約房屋的價(jià)值，這將迫使賣家降價(jià)。其次，抵押貸款買斷與美聯(lián)儲(chǔ)一直以來的努力背道而馳：抑制房地產(chǎn)購買活動(dòng)，使需求和供應(yīng)達(dá)到更好的平衡。

去年，美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾談到，房地產(chǎn)市場需要進(jìn)行“一點(diǎn)重置”。就負(fù)擔(dān)能力而言，這種重置還有待進(jìn)一步推進(jìn)。在美國，新房的抵押貸款付款現(xiàn)在達(dá)到家庭平均收入的近30%，幾乎是2010年代平均水平的兩倍。

收入增加、抵押貸款利率下降或房價(jià)下跌將使可負(fù)擔(dān)性恢復(fù)到新冠疫情前的水平。這三種情況都已開始發(fā)生，但還有很長的路要走。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic Case-Shiller指數(shù)，在全美范圍內(nèi)，房價(jià)從2022年中期的峰值上僅下降了4%，幾乎沒有抵消新冠疫情期間45%的激增。

在供需等式中，還有一個(gè)更不靈活的部分：住房供應(yīng)。

鎖定了低利率的房主們不愿意搬家。市場上僅有110萬套現(xiàn)房可供轉(zhuǎn)售，是1980年代末以來平均水平的一半。

同時(shí)，與20年前全球金融危機(jī)爆發(fā)前相比，房屋建筑商們更加謹(jǐn)慎。當(dāng)新冠疫情期間的買房熱開始時(shí)，房屋建設(shè)數(shù)量上升，但并沒有出現(xiàn)飆升，因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為這種繁榮是短暫的。然后，當(dāng)市場疲軟時(shí)，他們幾乎立即縮減了他們的建設(shè)活動(dòng)。

這對建筑商的資產(chǎn)負(fù)債表有好處，使他們擁有大量現(xiàn)金。但這對其他人來說是個(gè)壞消息。

去年，住宅建設(shè)的投資按實(shí)際價(jià)值計(jì)算下降了五分之一。今年似乎會(huì)進(jìn)一步下降。令人震驚的是，盡管需求出現(xiàn)了新的反彈，但新屋開工率到目前為止仍在下降。

BCA Research的達(dá)瓦爾·喬希指出，在過去，類似規(guī)模的住宅投資下降幾乎總是預(yù)示著經(jīng)濟(jì)衰退。全美房屋建筑商協(xié)會(huì)的羅伯特·迪茨也心存同樣的擔(dān)憂：“你從來沒有真正遇到過價(jià)格下跌且住宅投資大幅下降，而經(jīng)濟(jì)卻沒有發(fā)生衰退的情況。”

這與金融市場希望美國能避開經(jīng)濟(jì)衰退的想法背道而馳，也與房地產(chǎn)市場希望最壞的情況已經(jīng)過去的想法背道而馳。

過去兩年，公司、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者已經(jīng)學(xué)會(huì)了警惕有關(guān)通脹的假象：短暫的通脹回落最終讓位于價(jià)格壓力的重新抬頭。房地產(chǎn)市場復(fù)蘇也可能會(huì)被證明是一種假象，這一行業(yè)的基礎(chǔ)比看起來更薄弱，而美聯(lián)儲(chǔ)又不得不將利率維持在更高的水平。很多事情都將取決于春季的房屋銷售旺季。