北京二輪土拍冰火兩重天 民企漸行漸遠

5月31日和6月1日兩天，是北京第二輪集中供地的日子。此次北京總共推出了17宗地塊，共出讓面積98萬平方米，總建筑面積175萬平方米，總起始價559.7億元。

在5月31日的土地出讓中，共計有10宗地塊，其中有7宗地塊以底價成交，另外3宗地塊流拍，當日總成交金額為218.1億元。

在6月1日的土地競拍中，7宗地塊熱度較高，最終總成交金額281.475億元。至此，北京2022年第二批集中供地共成交14宗地塊，成交總金額499.575億元。

相較于北京今年首批集中供地，供應18宗地塊，成交17宗，其中底價成交數量為8宗，平均溢價率4.5%。此次的第二批集中供地中流拍地塊數量增加至3宗，底價成交7宗，但平均溢價率升至5.35%。

此次二輪集中供地的17宗地塊均設置了總價上限，溢價率上限最高為15%。除底價成交的7宗外，6月1日現場競價的7宗地塊中，有4宗溢價率達最高水平。而北京首批集中供地多宗地塊溢價率上限低于10%，整體溢價率上限水平的提高，或許也是影響此次集中供地平均溢價率上升的原因之一。

從整體情況來看，此次參與競拍的房企有30家，包括中海、招商、首創、華潤、保利、金茂、綠城、首開、中鐵建、萬科等在內，且多為聯合體形式。其中華潤參報地塊最多，達到9宗；首開、北京城建各報名7宗；中海、金茂各報名4宗。

民營房企中，僅有龍湖、潤澤、懋源等報名了少量地塊。

最終，本輪集中供地中，僅有龍湖一家民營房企以底價斬獲一宗地塊，且是以龍湖+北京建工聯合體的形式，成為民企中的獨苗。其余成交的13宗地塊，基本都被央企國企收入囊中。

此次爭奪最為激烈的朝陽太陽宮地塊、豐臺區小瓦窯村地塊、順義薛大人莊地塊、昌平平西府地塊4宗地塊，競拍中均觸達地價上限，且溢價率均達到15%。

這4宗地塊之所以成為明星地塊，除了部分地塊地段優越外，還跟其銷售指導價均與周邊二手房價格存在倒掛、去化預期不錯等情況有很大關系。

例如朝陽太陽宮地塊，該地塊建設用地面積2.7萬平方米，建筑控制規模7.5萬平米，起始價為58.1億元，起始樓面價為7.67萬元/平方米，銷售指導價為13萬元/平方米。

該地塊可謂是本輪土拍中最為優質的地塊，不僅位置位于北京三環邊，周邊交通、醫療、商業、教育配套十分優質，而且周邊二手房價格已經高達16萬元每平米，價格倒掛區間達3萬元，銷售指導價也是本輪供地中價格最高的。

但是，其高達58億元的起拍價對于競拍房企的資金實力要求十分高，幾乎沒有民企報名，報名的7家房企、聯合體中，包括了大悅城+廈門國貿，城建+華潤，中建智地（中建一局），中建玖合（中建二局），首開+保利+建工，金茂，中海，均為央國企背景。

最終，太陽宮地塊在地價以及競報政府持有產權份額均觸達上限后，進入到搖號環節。經過49輪爭奪，中建玖合以66.815億元以及10%政府持有產權競得該地塊。

另一熱門地塊豐臺小瓦窯地塊，競爭也十分激烈，成為本次土拍的黑馬，成為本次最為火爆的地塊。該地塊掛牌起始價為23億元，起始樓面價為3.87萬元每平方米，上限價格為26.45億元，銷售指導價為7.5萬元每平米。

該地塊共吸引了11家房企及聯合體報名參與競拍，經過此前線上14輪報價，起拍價格已經攀升至上限24.56億元，根據規則，該地塊競價達到地價上限、競報現房銷售面積也達到上限，進入現場搖號確定歸屬人。最終電建+首鋼聯合體憑借實力和運氣，以26.45億元競得該地塊，現房銷售面積3萬平方米，溢價率15%，成交樓面價約4.5萬元每平米。

此次土拍中，另一個令人意外的是，已經闊別北京土拍市場3年多的萬科，此次重新現身，報名了朝陽奶西地塊。上一次，萬科在北京拿地還是2019年2月，以聯合體的形式摘得豐臺王佐鎮地塊，此后萬科就從北京土拍市場中消失了。

不過，盡管萬科此次進入朝陽奶西兩宗地塊的線下競拍環節，但最終未能摘得該地塊。

綜觀此次北京集中供地的情況，盡管有部分地段優越、去化和利潤率預期較好的地塊競爭激烈熱度很高，但應該注意到，此次17宗地塊依然有7宗地塊底價成交，還有3宗地塊流拍，市場分化嚴重。其中，豐臺青龍湖地塊更是第三次流拍。此次北京集中供地的總體情況恐怕用冰火兩重天形容最為貼切。

一位TOP30的民營房企朋友說，這次北京第二輪集中供地的地塊中，北京拿出了一些壓箱底的貨，有一些地塊確實很優質，對比周邊市場價格，不僅利潤空間足夠，安全空間足夠，而且去化預期也非常好，要不是公司現金流實在緊張，資金鏈壓力實在大，他們也早去報名競拍了。

“今年公司的情況是前所未有的嚴峻，降薪裁員已屬于常規動作。”這位朋友透露，如果不是今年受疫情影響比較嚴重，銷售去化同比大幅下跌，資金回籠遠低于預期，公司被下調評級融資受困，這次北京集中供地倒是補貨的好時機。

這兩天，中指院發布的一項數據也印證了這位TOP30房企朋友的說法：2022年1-5月，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%，基本腰斬。

其中，銷售額超千億房企僅3家，較去年同期減少12家，大幅下滑，這3家分別為碧桂園2011.9億元、萬科1673.4億元、保利發展1592億元；而超百億房企為70家，較去年同期減少48家。

在5月單月業績方面，TOP30房企業績均出現了下滑。其中銷售額同比腰斬的房企達到13家，包括中梁控股、旭輝、美的置業、綠地、華發等；下滑幅度超過60%的房企有3家，分別為世茂、龍光以及中國鐵建。

朋友說，今年上半年行業銷售腰斬都算好的，現在想要拿地補貨基本都是有心無力。再這么下去，以后可能就只能眼睜睜看著國企吃肉喝湯，自己喝西北風的份了。