上海購房新政“三價就低”引發爭議，到底該如何解決？

【導讀】“三價就低”！目前雖無具體的官方細則，通過各種消息綜合判斷，“網簽價”、“貸款評估價”以及“涉稅評估價”，以三者最低作為貸款依據的“江湖傳說”已經成真，并于8月開始執行。

其實類似限貸政策，早在2016年的“認房又認貸”，與本次新政的結果類似，結果就是買房貸款額度不足，合同無法繼續履行。但本次新政所產生的影響可能會更大。

問題是，合同已經簽訂，并受此政策影響的房屋買賣合同應該如何對待？房屋買賣合同能否解除以及解除之后，賣方是否要全額返還買方的定金和已付房款以及買方是否要承擔違約責任等問題，是大家共同關注的。

一、剖析相關法律及地方司法文件的規定

1、《民法典》的相關規定

成立并生效的合同如果要解除，根據民法典的相關規定，通常有兩種途徑：法定解除和約定解除。

法定解除適用貸款政策變化的情況僅有兩種情形：

一是發生了“不可抗力”可以解除合同，雙方均不承擔違約責任；

二是“情勢變更”：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。

從司法實踐上，貸款政策的變化一般不會被認定為“不可抗力”，而是否屬于“情勢變更”則存在一定的爭議。個人認為，貸款政策的變化應該視為“情勢變更”，但是實務中，尤其是上海法院的司法實踐也不是簡單地將政策變化簡單地一律適用“情勢變更”而判決解除合同。

2、上海市司法文件的相關規定

上海高級人民法院《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》，其中上海高院對于因貸款政策調整的問題，作如下解答：房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。

因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

以上司法文件的意思可以概括為兩句話： 一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同，但是如果買方能夠舉證貸款成數的變化確實導致自己確實無法承擔的，可以判決合同解除，但并沒有明確是否要承擔違約金。關于上述司法文件的適用，可以參見本文的第二部分相關判決書內容摘要。

3、關于約定解除

根據合同法的相關規定，合同解除除法定解除外，還包括約定解除，又可以分為協議解除和依據合同約定的條件解除。

雖然本次房貸政策出臺比較突然，但是房產市場的宏觀調控已經屢見不鮮，有經驗的第三人或房產中介，一般會在房產買賣合同中設置相應的條款，比如，約定非因為買方信用或故意提供相關資料而導致的貸款成數不足以及貸款政策的變化導致獲取相應貸款的情況，作為解除合同的一個條件，雙方均不承擔違約責任。當然，也有的房屋買賣合同會約定，因任何原因導致貸款成數不足，買方均應該以現金的形式補足。當合同中有約定條款的時候，約定條款是優先適用的。

因此，本次貸款政策出臺后，買賣雙方第一時間應該看的是買賣合同中有無關于貸款政策變化的特別約定。

二、上海市部分法院的相關判例

1、上海市松江區人民法院（2010）松民一（民）初字第5159號

（1）案情要點：買賣雙方在《補充協議》第4條將銀行貸款政策改變約定為不可抗拒因素，且沒有約定如果原告無法獲得貸款時的替代付款方案。

（2）法院裁判意見：原、被告在簽訂合同時已經預見到國家宏觀調控可能帶來購房貸款政策變化，再次簽訂《補充協議》充分表明被告愿意與原告共同承擔銀行貸款政策改變可能帶來的風險，可見，雙方已經將貸款政策變化導致的合同履行不能，約定為合同解除事由。

現原告由于銀行貸款政策改變的原因而無法獲得貸款，導致合同約定的付款方式無法實現，該合同付款義務無法履行的原因不可歸責于任何一方當事人，原告以此為由要求解除合同并返還已付購房款，本院予以支持。

2、一審：上海市浦東新區人民法院（2010）浦民一（民）初字第13049號

二審：上海市第一中級人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第4176號

（1）案情要點：房屋買賣合同簽訂后，國家出臺了房產新政，對購買第二套住房政策作出調整，對首付款比例及貸款利率等作出了新的規定。

（2）法院裁判意見（二審維持一審判決）：作為購房者，在簽約時對購房風險包括房貸審批風險應有一定的預見性，也就是要有及時調整自己的付款比例及貸款額度等應對解決方案。

據此，房貸政策并非當事人在訂立合同時完全無法預見的情況，不構成商業風險重大變化，因此上訴人要求認定房貸政策變化屬于不可抗力因素，不能成立。上訴人要求解除合同，依據不足，本院不予支持。

3、上海市閘北區人民法院（2013）閘民三（民）初字第2114號

（1）案情要點：買房應充分考慮到國家的按揭貸款政策及按揭貸款審批和發放流程中可能產生的各種不確定因素。不論任何原因（包括但不限于……買方的貸款申請未獲貸款銀行批準……）致使賣方未能按約定的期限收到買方本擬通過銀行貸款支付的款項的，買方……有義務以自有資金在剩余房價款約定的付款期限內付清所有的剩余房價款”，否則賣方有權追究乙方的違約責任。

（2）法院裁判意見：本院認為，被告認為國家信貸政策的調整造成其銀行貸款未成，其本身并無違約惡意，但預售合同補充條款已對相關的貸款風險進行了提示，并明確約定若貸款不成，被告需以自有資金在約定的期限內付清房款。因此貸款政策變化的風險，被告理應自行承擔，結合合同違約責任所采的無過錯責任原則，被告該項抗辯理由缺乏合同和法律依據，本院難以采納。

4、上海市寶山區人民法院（2015）寶民三（民）初字第1852號

（1）案情要點：房屋買賣合同約定，若買方貸款申請未獲得銀行批準或乙方獲得貸款不足以支付房屋總價款的，乙方仍應按照本合同約定按時足額向甲方支付房款，否則，甲方有權按本合同第七條之約定追究乙方的違約責任。

（2）法院裁判意見：本院認為，原被告簽訂的商品房預售合同系雙方真實意思表示，合法有效，應當恪守履行。

被告未按照約定的期限支付房款，顯然違約，原告要求追究違約責任，合法有據，應當支持?？紤]到限購限貸等房地產市場相關的宏觀政策影響，且被告違約后較積極地采取措施繼續履行合同，其違約的主觀惡意并不明顯，而原告也未能舉證證明其因對方違約所遭受的實際損失，故本院采納被告關于酌情降低違約金的請求，考慮到本案實際情況，違約金數額酌情確定為100，000元。

以上四份上海市不同法院的判決可以看出，不同法院的裁判思路與上海市高院司法文件《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》中的觀點基本一致。

另外，筆者注意到最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]42號）以及《2015年全國民事審判工作會議紀要》（目前只能找到征求意見稿，正式文件沒有找到）中關于限貸的問題的觀點是：2011年“審判紀要”的觀點的內容“對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。”

而2015年“審判紀要”相應的內容是：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應予以支持其訴請。

”從最高院全國民事審判工作會議紀要傾向性的觀點來看，與上海市高院的觀點以及上海的司法實踐都略有不同，很明顯最高院“審判紀要”的觀點比上海市高院的觀點更為寬松，至于兩者之間的差別會不會調和以及上海市以后的司法實踐是否會發生一定的變化，則存在一定的不確定性，也無法簡單地預判。

但最高院和上海高院共同之處是：新政確實產生了根本性的影響，導致合同難以繼續履行，考慮的因素包括但不限于合同金額、買方的財務狀況、雙方合同的約定等因素。

最后，需要提醒的是對于買方而言，如果貸款新政出臺后無法繼續履行合同，應該盡早書面通知賣方。這不僅是誠實信用原則在民事活動中的體現，如果法院最終認定買方違約，在酌情確定違約金金額的時候，通常也會考慮這一因素。

【結語】世上沒有兩片完全相同的樹葉，每個案件都不完全相同，加之每個案子的裁判者的對刑政產生理解的傾向性不同，也可能導致“同案不同判”。

即使上海各區的判決，類似的案件判決結果也可能存在不同。總之，記住一句法諺：“法律不保護權利上的睡眠者”。凡是有利于自己的任何一點，都應該積極爭取。麻煩來了，躲避是無法解決的，正確的做法是積極面對，妥善解決。

【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。