融創(chuàng)謀變：不以規(guī)模論英雄

2021年的地產(chǎn)行業(yè)，被稱為“史上最難年”。過往發(fā)生在三五年甚至更長周期里的故事，被濃縮到了最近這半年，“大而不倒”的神話也不復(fù)存在。

然而，融創(chuàng)上半年業(yè)績亮眼，銷售額3208億元，增長率64%，穩(wěn)居行業(yè)前四；實(shí)現(xiàn)營收958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

除了規(guī)模、利潤、城市深耕、地產(chǎn)+業(yè)務(wù)等一個(gè)“漲”字貫穿外，外界也感受到了這家頭部房企正在發(fā)生的改變。

融創(chuàng)的發(fā)展重心，不再是規(guī)模增長。

“我們第一個(gè)目標(biāo)就把融資成本降下來，把信用評級做到投資級，這是非常高的目標(biāo)。” 孫宏斌在中期投資分析會(huì)上表示，下一步的策略是讓自己更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入“低增長、低利潤、低容錯(cuò)、低預(yù)期”的新階段，融創(chuàng)這種坦誠相待且旗幟鮮明的表態(tài)，對整個(gè)行業(yè)是難能可貴的，更是一種“風(fēng)向標(biāo)”。

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降杠桿與增長并行

過去很長一段時(shí)間，規(guī)模是對一家房企最直觀的判定準(zhǔn)則。但如今卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，融創(chuàng)亦在調(diào)整適應(yīng)這個(gè)變化，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則。

基于此，融創(chuàng)對下一階段提出了具體要求，包括持續(xù)推動(dòng)融資成本的下降，爭取三年內(nèi)達(dá)到民營優(yōu)秀房企的水平，持續(xù)推動(dòng)國際信用評級持續(xù)提升，以達(dá)到投資級為中期目標(biāo)，以及不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)等。

繼年初快速降至“黃檔”后，融創(chuàng)在期內(nèi)向“綠檔”更進(jìn)一步，2020年底，其三道紅線中“兩條”已達(dá)到監(jiān)管要求。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)的非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年底提升約0.03個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率約為86.6%，較去年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.0%，較去年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，早在2019年下半年，融創(chuàng)就先于政策要求，開始主動(dòng)落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”，踐行均衡穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。

急速降杠桿，意味著增長受限。不過，融創(chuàng)的業(yè)績并沒有出現(xiàn)停滯，期內(nèi)銷售額3208億元，增長率64%。與銷售額高增長相配合，融創(chuàng)上半年銷售回款率保持高位，非受限現(xiàn)金達(dá)到1011億元，較去年底增長2.4%。

同時(shí)兼顧發(fā)展，這在外界看來就是一種財(cái)務(wù)魔術(shù)。這源于，融創(chuàng)是能將財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略高度結(jié)合的公司。這在地產(chǎn)公司當(dāng)中，其實(shí)并不多見，尤其是能以財(cái)務(wù)運(yùn)營支持企業(yè)高速發(fā)展，有融創(chuàng)這樣表現(xiàn)的更是少之又少。

就融資成本而言，按照目標(biāo)，融創(chuàng)將力爭將融資成本從目前的8%左右降到降到5%，信用評級做到投資級。

這一目標(biāo)要求融創(chuàng)控制負(fù)債總量。孫宏斌稱，“過去融創(chuàng)主要目標(biāo)是降負(fù)債率，并不是降負(fù)債規(guī)模，能夠通過增加自有資金來降低負(fù)債率，現(xiàn)在降負(fù)債率同時(shí)也要降負(fù)債規(guī)模，這樣才能降低融資成本。”

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兩萬億貨值

今年以來，從第一批集中供地完成，到房企買地金額新規(guī)“不得超過銷售額40% ”，再到第二批供地中止政策性“打補(bǔ)丁”，都將房企拿地框定在了一定的范圍內(nèi)。

以至于土地投資和拿地銷售比，成為各家房企業(yè)績會(huì)上的必答題。

公告披露，今年上半年，融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約1708萬平方米，新增權(quán)益貨值約2135億元，62%為公開市場拿地，24%為收并購拿地，14%為產(chǎn)業(yè)合作等方式獲取。

截至6月末，連續(xù)12個(gè)月累計(jì)權(quán)益拿地銷售比約為28.5%，其中2021年上半年權(quán)益拿地銷售比約37.9%。

同期，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的總土地儲(chǔ)備面積約為2.78億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.64億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為2萬億元。

下半年，融創(chuàng)對土地投資定下了審慎的目標(biāo)：權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。孫宏斌坦言，“如果還像過去一樣拿地，會(huì)吞掉我很多利潤，未來希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多。”

一路走來，融創(chuàng)一直堅(jiān)持在高能級的一二線布局，這是一種戰(zhàn)略篤定。當(dāng)年平均產(chǎn)能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業(yè)，融創(chuàng)位列其中。如按單城產(chǎn)能，融創(chuàng)在去年TOP 20房企中能排名第二，僅次于萬科。

這種城市深耕的戰(zhàn)略有利于企業(yè)在區(qū)域形成品牌影響力，可以整合區(qū)域資源優(yōu)勢、節(jié)省管控成本、培育顧客忠誠度，從而實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模增長提升。

從銷售貢獻(xiàn)城市來看，融創(chuàng)上半年于武漢、杭州、重慶、上海、西安、溫州、蘇州、北京等9個(gè)城市的合同銷售金額逾百億元，其中于武漢、杭州2個(gè)城市的合同銷售金額逾200億元，城市深耕力度加大。

融創(chuàng)于公告中披露，預(yù)計(jì)下半年總可售資源6675億元。其中，29%位于長三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%于中部核心城市地區(qū)及13%于華南地區(qū)。

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多航道賦能

在地產(chǎn)主業(yè)利潤收縮的當(dāng)下，融創(chuàng)也在積極尋找新的利潤增長點(diǎn)。期內(nèi)，在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步增長同時(shí)，包括服務(wù)、文旅等在內(nèi)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，也得到快速提升。

一位投資人評價(jià)，“相對于其他頭部房企，融創(chuàng)的多元化是穩(wěn)定預(yù)期的。即使如萬科、恒大，也在謹(jǐn)慎、有條不紊地布局多元化，但還無法達(dá)到一個(gè)長期穩(wěn)定性和確定性的認(rèn)同，但融創(chuàng)現(xiàn)在的多元化成績是有目共睹的。”

去年成功上市的融創(chuàng)服務(wù)，交出了首份亮眼的中期成績單。上半年實(shí)現(xiàn)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。這樣的規(guī)模，在物管行業(yè)中也居于前列。

“文旅產(chǎn)業(yè)”作為另一大賽道，上半年同樣呈現(xiàn)增長態(tài)勢。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收26.1億，同比增長166%，管理利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

在上半年，融創(chuàng)在濟(jì)南、桂林、杭州灣相繼落地了三座文旅城，拿桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)來說，開業(yè)的首個(gè)周末，客流量就突破了23萬人次。

此外，特色化業(yè)務(wù)的落地更廣了。今年上半年融創(chuàng)也在加大冰雪業(yè)務(wù)的落地發(fā)展，甚至已經(jīng)形成了覆蓋較廣的戰(zhàn)略布局：目前在7省35城都已經(jīng)可以體驗(yàn)到融創(chuàng)冰雪業(yè)務(wù)了，也給業(yè)績的增長助力不少。

在長期主義的戰(zhàn)略下，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)與主業(yè)協(xié)同并互相賦能，更有助于融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)均衡、高質(zhì)量的發(fā)展。