2021年上海再出房產新政，房屋買賣產生糾紛法院應該怎么判？

經上海市政府同意，市住建委、市房管局等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，自2021年1月22日起實施。該意見中對購房交易產生較大影響的主要有兩點：（1）明確嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。（2）規定調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

以上兩點可能產生的兩方面的問題，上海杜繼業律師將從相關法律規定以及上海市本地司法實踐等方面進行剖析。

一、新政之前，夫妻離婚后還是可以再購房的，新政實施后則不具備購房條件的，可否解除合同？解除合同后，買方是否要承擔違約責任？

對于上述情形，最高人民法院2011年以審判紀要的方式對全國法院進行了審判指導，其中規定“房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。”

從最高院的審判紀要中可以看出，只要確系限購政策導致的合同無法履行，均可以主張返還所支付的購房款和定金，且法院一般不會支持當事人主張損失賠償。

但“審判紀要”同時規定了特殊情況，即投資性住房則有可能適用公平原則，支持適當補償。具體規定如下：人民法院對因國家宏觀調控政策調整導致雙方當事人解除房屋買賣合同后的損失，應適當區分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應補償責任的，人民法院應當依據公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數額原則上以定金數額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應依據合同法的相關規定處理。

二、因稅費調整，多出來的稅費由誰承擔？不能達成一致意見的，能否因此主張解除合同？

對于此問題，上海市高院曾以內部司法文件的方式，對此情況提出指導意見。上海高級人民法院在《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》的意見如下：

因宏觀政策調控引起稅費調整，當事人對調整后稅費的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

根據“約定優先、法定補充”原則，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定；當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調控而發生稅費增減的，除當事人協商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。

當事人不得以稅費調整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

以上指導意見說得非常清楚，稅費的增加有約定的以約定，沒有約定的，按國家相關規定。如果買賣雙方拒絕按照約定或相關規定支付稅費的，則構成違約，應承擔相應的違約責任。

【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。