中介替你趕走租客，警察卻來了——英國(guó)房東的法律紅線在哪里？

那年的冬天很冷，一位年過七旬的老人，住在一套頂棚長(zhǎng)期滲水、墻壁發(fā)霉、供暖時(shí)好時(shí)壞的出租房里。

她多次向房東反映，石沉大海。有一天，中介的人上門了，說要"清理房子"——沒有法院命令，沒有執(zhí)行官，也沒有合法通知。

中介最終叫來了警察。

諷刺的是，警察來了之后，被追責(zé)的不是老人，而是房東這一方。

這件事在英國(guó)房產(chǎn)圈掀起了不小的風(fēng)波。

對(duì)于許多遠(yuǎn)在中國(guó)的海外投資者來說，這個(gè)故事聽起來可能有些遙遠(yuǎn)。

但如果你在英國(guó)持有出租房，這件事所揭示的法律邏輯，和你的利益切身相關(guān)。

1.漏雨的房子，到底是誰(shuí)的責(zé)任？

在英國(guó)，出租房的維修責(zé)任由1985年《房東與租客法》第11條（Section 11，Landlord and Tenant Act 1985）明確規(guī)定。

簡(jiǎn)單來說，房東必須負(fù)責(zé)維修房屋結(jié)構(gòu)與外部，包括屋頂、外墻、門窗、管道，以及供暖和熱水系統(tǒng)。

這不是"情理上"的責(zé)任，而是法定義務(wù)。

租客簽了合同，就等于房東默認(rèn)承諾這套房子可以安全、正常地居住。

如果屋頂漏水、暖氣壞了、墻壁發(fā)霉，房東不修，當(dāng)?shù)卣袡?quán)上門檢查，甚至強(qiáng)制執(zhí)行。

更關(guān)鍵的是：

如果房東明知房屋存在嚴(yán)重缺陷，卻仍繼續(xù)收租，不僅面臨罰款，還可能在法院面對(duì)租客的損害賠償請(qǐng)求。

而在這種情況下，哪怕房東因?yàn)槠渌蛳胧栈胤孔樱ㄔ阂灿袡?quán)拒絕頒發(fā)驅(qū)逐令。

換句話說，房子維修不達(dá)標(biāo)，房東連"趕走租客"的資格都可能喪失。

2."我叫中介去處理"，就可以甩手不管嗎？

很多海外房主會(huì)這樣想：我人在國(guó)內(nèi)，委托了中介全權(quán)管理，出了事應(yīng)該是中介的責(zé)任吧？

英國(guó)法律的回答是：

不。

中介是你的代理人，代表你行事。

中介的錯(cuò)誤操作，最終仍由房東承擔(dān)法律后果。

故事里那家中介在沒有法院命令的情況下試圖驅(qū)逐租客，本質(zhì)上構(gòu)成了"非法驅(qū)逐"（Illegal Eviction）——這是1977年《驅(qū)逐保護(hù)法》（Protection from Eviction Act 1977）明確界定的刑事犯罪。

實(shí)際上，英國(guó)已有案例記錄在案：

一家中介公司因擅自更換租客門鎖，被法院判決支付罰款和賠償金共超過14,000英鎊，還要承擔(dān)自身的法律費(fèi)用。

房東同樣被卷入調(diào)查。

整個(gè)過程，耗時(shí)數(shù)月，損失慘重。

以為"叫中介去處理"就高枕無(wú)憂，是很多海外投資者最大的誤區(qū)。

3.驅(qū)逐一個(gè)租客，究竟需要多久？

今年5月1日起，《2025年租客權(quán)利法案》（Renters' Rights Act 2025）的核心條款正式生效。

最重要的變化之一，是Section 21"無(wú)過失驅(qū)逐"通知被徹底廢除。

這意味著，從5月1日起，房東不能再憑一紙Section 21通知、以"無(wú)需說明理由"的方式要求租客離開。所有驅(qū)逐都必須依據(jù)Section 8，提出具體合法理由，例如租金拖欠超三個(gè)月、租客嚴(yán)重?cái)_鄰等。

整個(gè)合法驅(qū)逐流程，包括發(fā)出通知、等待通知期、向法院提交申請(qǐng)、等待庭審、獲得驅(qū)逐令、申請(qǐng)執(zhí)行官上門，走完全程平均需要6到7個(gè)月。

在倫敦，執(zhí)行官預(yù)約等候時(shí)間更長(zhǎng)，從申請(qǐng)到實(shí)際執(zhí)行，有案例長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月。

這還是在流程合規(guī)的前提下。一旦中間有任何程序錯(cuò)誤——通知格式不對(duì)、送達(dá)方式有誤、地址填寫有問題——整個(gè)流程就得推倒重來。

時(shí)間，就是錢。

4."不適宜居住"，會(huì)帶來什么？

回到那套漏雨的公寓。

英國(guó)地方政府有權(quán)依據(jù)《住宅健康安全評(píng)級(jí)系統(tǒng)》（HHSRS，Housing Health and Safety Rating System）對(duì)出租房進(jìn)行評(píng)級(jí)檢查。

一旦房屋被評(píng)定為存在"A類危害"（Category 1 Hazard），當(dāng)?shù)卣仨毑扇⌒袆?dòng)，輕則發(fā)出改善通知，重則禁止出租，甚至直接接管房產(chǎn)進(jìn)行維修并向房東追繳費(fèi)用。

2025年，Shelter等住房慈善機(jī)構(gòu)委托律師事務(wù)所Duncan Lewis進(jìn)行的調(diào)查顯示：

英國(guó)有超過30%的出租房租客反映長(zhǎng)期與潮濕和霉變問題共存，超過40%的租客曾自掏腰包為房東的責(zé)任范圍內(nèi)的問題付費(fèi)維修。

這套數(shù)字的背后，是真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在英國(guó)監(jiān)管日趨嚴(yán)格的當(dāng)下，以"我不知道"為由的辯護(hù)越來越難以成立——尤其是海外房主，當(dāng)?shù)卣臋z查通知可能只發(fā)到房產(chǎn)地址，你人在國(guó)內(nèi)根本看不到。等到被處罰的消息傳來，已經(jīng)太晚。

5.中介報(bào)警，錯(cuò)在哪里？

回到文章開頭的事件。

中介試圖在沒有法院驅(qū)逐令的情況下清場(chǎng)，警察到場(chǎng)后，依據(jù)《驅(qū)逐保護(hù)法》，非法驅(qū)逐屬于刑事犯罪，理論上可判處最高兩年有期徒刑或罰款。

警察不僅沒有配合中介，反而有義務(wù)幫助租客重新進(jìn)入房屋，并向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告此事。

Shelter法律部門的指引寫得很清楚：唯一可以合法將租客從房屋強(qiáng)制帶走的人，是持有法院命令的執(zhí)行官（Bailiff）。

任何其他人——房東本人、中介，還是任何第三方——試圖強(qiáng)制進(jìn)入并驅(qū)逐租客，都是違法的。

"但租客已經(jīng)不交租了"、"房子都快塌了"、"中介告訴我可以這樣做"——這些在法律面前，統(tǒng)統(tǒng)不是理由。

6.海外房主，你最容易犯的三個(gè)錯(cuò)

多年的案例積累顯示，海外買家在管理英國(guó)出租房時(shí)，有幾個(gè)高頻踩坑區(qū)。

一是對(duì)中介過度信任，缺乏基本監(jiān)督。

中介是服務(wù)方，不是法律顧問。他們有自己的商業(yè)利益，有時(shí)會(huì)為了省事走捷徑。委托書簽了，不代表風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移了。建議每年要求中介提供書面的房產(chǎn)狀況報(bào)告，并核對(duì)是否按規(guī)完成年度gas安全證書（Gas Safety Certificate）、電氣安全檢查（EICS）等強(qiáng)制項(xiàng)目。

二是忽視維修請(qǐng)求。

很多房主覺得租客抱怨是"矯情"，拖著不處理。但在英國(guó)法律框架下，維修請(qǐng)求一旦以書面形式提出，時(shí)間節(jié)點(diǎn)就被記錄在案。日后若進(jìn)入驅(qū)逐程序，租客方律師會(huì)把這些記錄全部擺上桌面。

三是不了解新法規(guī)的變化節(jié)奏。

《租客權(quán)利法案》只是第一步，后續(xù)還有強(qiáng)制性"良好住宅標(biāo)準(zhǔn)"（Decent Homes Standard）和"Awaab's Law"延伸至私人出租市場(chǎng)的改革。合規(guī)成本會(huì)越來越高，越早適應(yīng)，越主動(dòng)。

7.那套公寓，現(xiàn)在怎么樣了？

在類似的案例中，被當(dāng)?shù)卣J(rèn)定為"不適宜居住"的房產(chǎn)，會(huì)被列入當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制檢查名單。

房東要么出資整修，要么接受禁止出租的處置。房產(chǎn)空置期間，斷供風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)折損，全由房東承受。

這，比一次維修的費(fèi)用貴得多。

英國(guó)的房東權(quán)利當(dāng)然是存在的——在法律框架內(nèi)，你有權(quán)收回房產(chǎn)、終止租約、要求租客遵守合同。

但行使權(quán)利的方式，必須合法。

時(shí)機(jī)，必須對(duì)。程序，必須走完。

法律，是雙向的。它保護(hù)租客，也同樣在保護(hù)依法行事的房東。

作為一個(gè)在異國(guó)持有資產(chǎn)的海外買家，最寶貴的資產(chǎn)不只是那套房子，而是對(duì)當(dāng)?shù)胤梢?guī)則的基本尊重和了解。

那位老奶奶最終搬進(jìn)了當(dāng)?shù)卣才诺呐R時(shí)住所。

那套漏雨的公寓，至今空置。

房東的罰款單，據(jù)報(bào)道已經(jīng)寄出。

一套沒有盡到責(zé)任的房子，最終失去的，比一次維修要多得多。

ref：

https://england.shelter.org.uk/housing_advice/eviction/illegal_eviction_and_harassment_what_to_expect_from_the_police

https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-2025-key-dates-for-landlords

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